警惕合作建房中的税收“陷阱”

案例

S市某房开企业JH公司与某上市央企Z公司合资成立了K公司（项目公司），拟合作开发某城市更新项目。项目公司中，JH公司持股90%，Z公司持股10%。物业建成后，Z公司分得40%物业，其余60%物业归JH公司所有。拆迁补偿费由JH公司以K公司的名义，支付给被拆迁户（假定皆为自然人）。在JH公司拟制的统一版式《拆迁补偿安置协议》中，我们发现，整个安置协议书中，均未明确要求被拆迁户（个人）在收到相应的现金补偿费时，需要提供相应金额的收据。另据调研得知，JH公司与Z公司所签署的合作协议中约定，在分房给Z公司过程中所产生的相关税费，一律由Z公司自行承担。Z公司分得相应房产后退出项目公司，余下物业交由JH公司处置并获取收益。

沥呕君解析：

一、关于《拆迁补偿安置协议》的涉税风险

营改增后，票据管理成为增值税管理规范中的重中之重，如因缺少被拆迁户提拱的收款收据，可能导致JH公司将来出现以下几方面的税务风险：

（1）因证据链缺失，导致支付的拆迁补偿费无法在计算销售额时扣除（即不能取得该项拆迁补偿费可以抵减房产销售额计税的税收优惠），从而多缴增值税；

（2）项目后期在土地增值税清算时，也可能因为扣除证据不足，拆迁补偿费用无法进入项目计税成本，导致多缴土地增值税；

（3）企业所得税同样存在因证据材料不足从而被纳税调整的税务风险。

假设JH公司需要支付的拆迁补偿金额为10亿元，则对应的税务影响为：

（1）增值税（按一般计税9%税率）：10亿*9%/(1+9%)=0.83亿元；

（2）土地增值税（按最低30%税率计算）：10*130%*30%=3.9亿元；

（3）企业所得税：（10-3.9）*25%=1.53亿元；

合计造成税收损失：0.83+3.9+1.53=6.26亿元。

对此，沥呕君给到的建议是：

在《拆迁补偿安置协议》中增加一条：“收取款项后，乙方（被拆迁户）必须按照甲方（JH公司）要求提供相应的收款收据。”

同时，建议项目公司K以银行转账的方式支付货币补偿款至被拆迁方的银行账户，并保留银行转账单作为支付拆迁补款真实性的支持凭证。

在确保拆迁补偿证据链充足的情况下，可以有效规避上述涉税风险。

相关法律依据：

1、《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

二、关于双方合作模式的涉税风险

基于JH公司与Z公司所签署的合作协议，我们可以看出，表面上，Z公司承担了40%物业所对应的相关税费，JH公司并没有相应的税收损失，其仅需要考虑的是，60%物业部分对应的税费处理问题。然而从项目整体角度来看，该等合作模式（Z公司占项目公司10%股份，分得40%物业并承担相应税费）并非理想的合作模式，至少会对JH公司产生如下不利影响：

（1）该模式会导致项目公司整体税负上升，从而降低项目公司整体收益（具体原因，后文会有分析）；

（2）同股不同权，或将引发税局高度关注，从而增加项目整体涉税风险。

对此，沥呕君给到的建议是：

优化合作模式，将“Z公司占股10%并分得40%物业”修改为：“Z公司仅占股10%,40%的物业以拆迁补偿的形式给Z公司，占股10%仅起到监督作用。”如此修改，目的只有一个：淡化股东分房，强化拆迁补偿性质。

变分房为拆迁还房后，项目整体税负将会产生如下变化：

（1）如果是分房给股东Z公司，那么项目公司将承担的主要税收有：增值税、土地增值税、企业所得税；因为要视同销售，所以按市场公允价值作为计税依据。

（2）如果是拆迁还房，同样需按视同销售处理，在分房环节，该怎么交税，还得怎么交。这一点没有和分房给股东一样，没有区别。

最大的区别，发生在分得物业二次销售环节。拆迁还房模式下，分出去的40%物业不仅计入收入端，同样作为拆迁补偿费计入项目开发成本，我们假定40%物业对应的市场价值为30亿元，那么最终对项目整体税负影响为：

增值税：30亿*9%/(1+9%)=2.48亿元；

土地增值税（按最低档30%计）：

整体降低：30亿*130%*30%=11.7亿元；

企业所得税：（30-11.7)*25%=4.58亿元；

改合作分房模式为拆迁还房模式，整体节税效益：

2.48+11.7+4.58=18.76亿元。

相关法律依据：

1、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

附件1：营业税改征增值税试点实施办法

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

合作建房模式下，暗藏着林林总总的税务“陷阱”。稍有不慎，企业便要为税收“买单”。纳税人只有熟练掌握税收政策并灵活加以运用，才能在确保项目涉税安全的前提下，追求项目税后利益最大化。