库存高/价格跌/周期长，郑州二手房业主，你们还好吗？

背负20%差额税的郑州二手房，已步履维艰好多年。即使亲儿子——各大二手房中介，也早投入新房怀抱。

当然并不是毫无存在感，每逢各平台的数据报告出炉，郑州二手房就华丽丽的被推到聚光灯下，令人唏嘘一番。

前几天，郑州二手房又在贝壳年度榜单中名列前茅。

自然不是好事。

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贝壳研究院几天前发布的2020年二手房市场城市榜单，一共九个榜单，郑州在其中两项闯进全国前五。

2020年交易周期最长十大城市

一个，是2020年交易周期最长十大城市，排名第二，以166天的周期仅次于中山；

事实是，在我们身边，成交周期大于5个月的比比皆是。有个闺蜜的房子挂出来一年多，前半年稀稀落落还有人看房有人议价，后半年，连看房的人都屈指可数。

现在，她的房子，已经两个多月没人看了。

另一个，是2020年跌幅较大十大城市，以3.4%的跌幅，与济南并列第三。

2020年二手房跌幅十大城市排名

按照这个比例，一套去年价值一百万的房产，今年总价跌了3万4。个体现实远比整体数据更震撼。

金水北某房龄十年的小区，一套138平的大三居，去年成交价在230至240万之间，今年该小区成交的几套同款户型，成交价均在220万以内，最低成交价198万，足足跌出了一套房的首付款；

CBD老豪宅片区也是一个典型区域，成交单价出现几千元的跌落。即便坚挺的高铁东站片区，二手房房价也出现不同程度的回落。

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没进榜的是哪几个榜单呢？

二手房交易规模最大的十大城市、二手房交易规模增长最快的十大城市、二手房成交量最大的十大城市、二手房成交量增长最快的十大城市、二手房成交占比最高的十大城市、二手房房价最高的十大城市、业主预期最强的十大城市。

说明什么呢？

规模不行、成交不行、成交占比不行、房价不行，就连二手房业主，也已经丧失信心。现在的郑州二手房，仿佛被打进楼市冷宫，没人管没人问，任其自生自灭。

2018年1月至今郑州二手房成交情况，数据来自房管局

距离2020年结束还有6天，从数据来看，今年成绩并无惊喜。

2020年1月1日至12月23日，郑州二手房总成交量为65767套。如果未来几天以日均260套的成交计算，整个2020年，郑州二手房的成交量大概在68000套左右。与去年67904套的数据持平。

现在，郑州二手房挂牌量为9.6万多套，依然居高不下，在全国排名靠前。

可以想象，明年的形势依然严峻。

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最难的，是换房群体。

有换房需求，但资金不足，需要卖掉现在住的这套，再买一套。

眼下的难题在于，想买买不起，想卖又卖不掉。心疼二手房卖不上价，又盼着楼市大降价，矛盾又纠结。

殊不知，新房如果大降，二手房则无法坚挺。着急换房的购房者，只有两种选择：要么降价，要么僵着。

鸡贼的选择了第三种，比如我的初中同学小强。不舍得低价卖现在的房子，又想新房“抄底”，于是找亲戚朋友借来几十万买了一套新房，二手房市场好转之前，现在这套房继续持有。

根据他的计划，一旦市场好转，二手房价上涨到一定程度之后再出手，还能小赚一笔。

他什么时候能出手说不好，但可以肯定的是，借他钱的亲戚朋友肯定会先对他动手。拿别人的钱，做着自己的美梦，究竟咋样的？

最重要的，只要20%差额税不取消，郑州二手房不会大步开跑。

所以，如果你是二手房业主，如果你着急卖房，价格上就不要硬撑了，该让步就让步，该妥协就妥协，毕竟现在是买方市场。

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对于二手房买家来说，现在却是捡漏的大好时机。

但注意一点，别只盯着价格，要综合多维度选择，既要兼顾当下需求，又要考虑今后流动性的问题。

否则，今天捡的漏，极有可能是你以后割的肉。

三个核心：

1、 一定要选择地铁盘。

郑州地铁线路越来越多，明天3号线、4号线正式试运营。根据政府规划，五年后郑州地铁历程将达到700公里。

700公里啥概念呢？

上海地铁通车里程，截至2020年1月达到705公里，位居中国第一，也是世界第一，但是上海第一条地铁开通的时间是1993年，到现在已经27年了。

以上海的实力，27年才建了700公里，而郑州从2013年开通一号线，到2025年才12年而已。不能不说，这个建设速度是相当快的。

这意味着什么？

未来的郑州地铁线路密集，未来的郑州房地产市场，或许将遍地地铁盘。今后，地铁可能不会让你的小区升值，但没有地铁，你的小区甚至无法保值。

也就是说，地铁，会成为楼盘标配。

2、 远离老破小。

不可否认，老破小位置都不错，主城区、生活方便、配套完善，可是，一回到小区，没停车位、没电梯、没绿化、没游乐休闲设施，哪怕住在城市最核心，又有个卵用？

买房，说到底是为了居住。最基本的一点，要住得舒服、住得舒心。

虽然现在很多老旧小区都在改造，面貌焕然一新，但最多只是小区环境的修修补补，很多诸如停车难的核心问题无法得到完全改善。

即便你不在乎，可是别人在乎。多年后等你换房时，还有人接盘吗？

如果你的老破小是重点学区，那另当别论。

3、 尽量买次新房。

为什么有的人打死不买二手房，最大的原因是品质落后。

停车配比低、没有人车分流、户型设计差、绿化率低等等，是很多二手房面临的现实问题。

这几年房地产产品更新较快，现在的新房，人车分流、景观组团是标配，人脸识别等各种智能化设计比比皆是。

交房标准、户型设计等方面也比多年前有很大提升。所以，超过十年的房子尽量别碰，最好选择次新房。

购买二手房，你还有哪些建议，留言区见！

（本文完）

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