拆解南昌铜锣湾广场前世今生
“我是不是洪兴的人不重要，重要的是陈浩南永远是我大哥。”
这是电影《古惑仔》中，山鸡说的一句话，也是让人感受到他那种为兄弟两肋插刀情义的一句话。《古惑仔》影响了很多人，或者说是80后一代很多人，没看过这个电影的，应该比较少。
陈浩南是谁？他是铜锣湾的话事人。
后来我去到香港，到了铜锣湾，却发现这里其实并没有什么话事人。心中隐隐有种落寞，那是对青春已经逝去的失落，也是对自己少不更事的诀别。
多年以后，南昌有了一座广场，铜锣湾广场。
2009年9月，周华新联合香港铜锣湾集团，以185万/亩的价格，拍下了南昌八一桥头的这块地。号称投资30亿，要做全南昌最大的商业综合体，最牛的写字楼，还有最好的住宅。
一时之间，大家既疑惑香港铜锣湾集团，又高兴南昌商业与国际接轨。
香港铜锣湾集团，并非源自香港，而是来自于深圳。它的老板，是陈智，号称“中国摩尔之父”。摩尔就是英文MALL的中文，他或许也确实是这种MALL类型的开创者之一。
早在陈智在深圳一家国营公司做会计，让他郁闷的是，财务室十个人，九个是女的，就他一个男的。1992年邓公南巡后，很多人都下海了，陈智也是成千上万中的一个。
他从自己熟悉的商业方向入手，当时的深圳商场都是百货店，他学习香港的经验，另辟蹊径，开服装专卖店。很快，生意就爆火，加之服装利润高，他很快就赚到了人生的第一个100万。
只是这种红火，并没有持续多久，很多人都效仿他，开起了专卖店。此时，他由转型做起了批发市场。这时他不但只做本地生意，还做外地的生意。毕竟不知道的情况的人，自然而然就会觉得，批发市场肯定比专卖店要便宜，货源也多。
当市场又开始泛滥的时候，他又做起了城，服装城，电器城，越做越大。
但是市场总有一个上限，陈智明显感觉到市场起来后，自己的天花板也到顶了。后来，他去美国出差，第一次接触到了美国的shopping mall，他知道自己的机会来了。
回来后，他在深圳华发北租了三栋厂房，开始了“造摩行动”。对于这个摩尔的名字，他想了很多，把深圳的很多地方名和香港的地方名都写了出来，最终选择了“铜锣湾”。
经过将近3年的改造，铜锣湾广场华发北店于2000年底正式开业，一亮相就给深圳市民带来了船新的体验。这种船新的MALL，开始风靡全国。
翻阅中国的商业零售史，是一个逐渐探索发展的过程，各个公司都是在摸着石头过河。像这样的MALL，国内最先出现的地方，也是改革最前沿的地方。后来自带中心属性的万达广场，也是三年后才出现的，更不要说银泰、天虹、万象城、吾悦广场等。
华发北的铜锣湾广场开业不到半年，陈智就迅速扩张，以合作的方式，开了近30家铜锣湾广场。他每天不是在开业，就是在开业的路上。
授权和合作，比自己单独做开发，快了不止10倍。
到2003年，全国掀起了大建MALL的热潮，公布的投资金额高达1700亿。要知道，2003年的时候，龙头房企万科的全年业绩才60亿。
如此的“MALL热”，引来了国家高层的关注，根据当时的国情，对MALL建设进行了降温。由此，导致了MALL的经营开始出现了问题。
从2004年开始，铜锣湾在全国的建设，开始出现了一些开发商的资金吃紧问题，而已建成的经营业绩也逐渐下滑，毕竟民众的消费水平还没有达到对应的层级。
拖欠货款、发不出工资、业绩下滑、部分门店歇业，让大家开始觉得铜锣湾快要倒闭了，摊子铺这么大，但是实力又不允许。陈智的这种经营模式，受到了很多人的谴责，“超级大忽悠”、“空手套白狼”、“只会收钱的二房东”。
如果不是2006年来自印尼的力宝集团，在关键时候注资一个亿，铜锣湾也许就彻底告别历史舞台了。
起死回生之后，陈智并没有停下脚步，反而更是大举扩张。这次，他只做商业品牌授权和运营，不参与任何建设。这样的一个好处就是，他可以轻资产运营。
不管是当地任何一家房地产企业，陈智都敢坐在他们对面，侃侃而谈。有时候开发商会想，这个人哪来的底气？资产都没自己多，还敢提各种要求。也有一些开发商不搭理他，自己搞商业开发，发现建设是没问题，但是招商运营，还真是不行。
陈智的核心竞争力，就在于商业运营上，他可以左手跟开发商要场地，右手跟商家要资源，确实妥妥的“二房东”。
渡劫之后的铜锣湾，继续在全国攻城略地，在07、08年的时候，机缘之下，陈智到南昌认识了周华新。自此，南昌铜锣湾广场就提上了日程。
时光回溯到1994年，那时候，周老板还只是一家施工单位的业务经理，这家施工单位是叫南昌市海威实业有限公司。后来，公司业务慢慢做大。
因为公司一些业务上的事情，周老板接触到了建国后江西第一个被最高检判定枪决的胡姓领导，送了一些现金和礼物，从此走上人生巅峰。
只是好景不长，胡领导东窗事发，被判了死刑，据说开了5枪。周老板被牵连，判了一年的牢狱之灾。
出来之后，周老板又干起了自己的老本行，搞起了房地产开发。
苦于没有机会，周老板在南昌房地产市场一直不温不火，直到遇见了号称香港铜锣湾集团的陈智主席，顿时醍醐灌顶、如梦初醒。
商业的综合开发，很契合当地的招商，于是双方很快握手，达成合作协议。
2009年9月，南昌铜锣湾广场投资有限公司零溢价以单价185万元/亩拍下凤凰洲A-12地块，宗地面积共125.029亩，其土地用途涵盖办公、商业金融、居住用地。
对红谷滩稍有了解的话，应该知道，2012年以前，红谷滩是江西省金融商务区，其综合商业氛围仍较弱，直到2012年8月24日，红谷滩万达广场开业，才开始填补红谷滩对这种综合商业体的需求，一年后的2013年11月29日，南昌世茂广场也迎来开业。
所以，我们可以想象，当时铜锣湾对于红谷滩的巨大意义。
不过铜锣湾的建设，一直非常缓慢，几度传出资金链断裂的“谣言”。在开发铜锣湾的时候，周老板还在青山湖那边，开发了一个楼盘，叫阳光嘉苑。
阳光嘉苑的建设，也是建建停停，时常处在烂尾的边缘。不过好歹，阳光嘉苑卖的还算凑合，多少能回笼一些资金，所以能给到周老板续命的“血液”。
表面看，周老板同时开发了铜锣湾广场和阳光嘉苑，像是一个“资本大鳄”，其实能调动的资金，着实有限，经常捉襟见肘。
迫于一些压力，周老板不得不挪用一些阳光嘉苑的资金到铜锣湾上。就是在这样拮据的情况下，周老板还敢去抚州搞投资，可见那个时代，真的是“清华北大，都不如胆子大”。
比周老板晚拿地的万达，用两年多就建成了红谷滩万达广场。同样晚拿地的世茂，三年也建成了红谷滩世茂广场。
但是铜锣湾，差不多用了七年。红谷滩的方方面面，也承受了巨大的压力，形势逼迫着他们，不能让铜锣湾烂尾。
为了帮助周老板，缓解他的资金压力，在商业没建成之前，红谷滩发了所有楼的预售。
谁能想到，本以为能热销的铜锣湾大平层，结果还卖的不如一般住宅。主要原因，还是在于做产品上，周老板还是差点意思。豪宅，大平层，不能简简单单的定义为面积大，而是需要各方面都很突出才行。
我至今还记得，铜锣湾的广告语：“从维多利亚港湾到赣江之滨，只有一个铜锣湾的距离。”这句看上去吸引人的广告语，真是唱的比说的还好听，只是断断续续的建设，让一切都看上去虚无缥缈。
许多年过去，一直宣称世界级综合体的铜锣湾，却终未有“真容”面世。周老板的“捂地”方针，是对时代的豪赌。他应该感谢，感谢每一个推高红谷滩房价的人，感谢这个伟大的时代，否则，他真可能因资金链彻底断裂而让自己身陷囹圄。
当大家都已经忘记铜锣湾的时候，当陈智跟周老板多次交涉之后，当红谷滩方面强力敦促之下，周老板终于在2016年11月，开放了铜锣湾广场。
一时之间，锣鼓喧天，试营业当天，广场车水马龙，人满为患。南昌人爱凑热闹，每个广场的开业，都会是万人空巷。
（南昌铜锣湾广场试营业盛况）
红谷滩万达广场、世茂广场、丁公路IM盈石广场、高新吾悦广场，无一不是开业当天人头攒动。甚至当初八一广场百货大楼下面的肯德基开业，排队都排到了江西省妇幼保健院。
可是开业不到一个月，南昌铜锣湾就临时歇业了，原因是南昌消防支队判定它消防不合格。
真是一出闹剧。
后来正式开业后，人气却并不好。所幸，地铁开通，给了它巨大的人流，加之一些网红店的加入，人气逐渐回升。到现在，已经是红谷滩人气最旺的商场。
如今，距离周老板从开始拿地到现在，已经过去了十多年。
铜锣湾的成功，也带着周老板成功，他现在已经是江西房地产协会的副会长，跟博泰的章老板，一起左右江西房地产的发展。但即便如此，也不能代表着他对这个市场有清晰的认识。
商业地产的开发，其实是政府对土地的运营，是由他们在托盘，开发商只是代为开盘。商业地产从规划到土地使用，到银行贷款，风险有60%以上都在政府。
“香港”铜锣湾这种贴牌方式，最终靠的是当地政府，靠的是当地的经济发展实力。如果继续在实力不够的地方做贴牌，将会拖累当地的财政，搞垮自己的品牌。
我们跟香港维多利亚的差距，还真不是只有一座铜锣湾广场这么简单。
南昌房地产市场，发展了将近20年，老派“四大家族”中，洪客隆熊家和世纪王家已经销声匿迹，恒茂周家也是日薄西山，出走上海的筑城任家（中奥地产），也是前路荆棘。
后起之秀，新力已经上市，东投地产、九颂山河正在努力爆发中，赣电集团、新旅地产、鸿海地产还在壮大之中。周边，赣州嘉福、萍乡润达、抚州硕丰、上饶四安、吉安浩城、九江信华环伺南昌，共同组成了江西房地产版图的前20强。
但是哪一家，才能真正扛起江西房地产的大旗呢？又有谁，能扛起江西商业综合体的重任？前路漫漫，其修远兮。最后逐鹿赣鄱、笑傲洪城的，必是潜心做产品的地产商。
未来，我们拭目以待，我们一起见证。