全国房价收入比榜出炉，深圳泡沫最大？这个指标能成买房依据吗？

7月23日，上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比报告》，上半年50城房价收入比均值为13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。

房价收入比还高不高先不说，至少我们看到这个指标在下降，这说明买房依然很难，高房价依然是困扰我们的重要难题，但在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，稳定房价的任务在逐步落实，而且调控效果也越来越明显。

房价收入比到底是个什么东西？简单来说，房价收入比就是房屋总价与居民家庭年收入的比值。房价收入比是一个国际通用的衡量指标。就比如说在这次发布的榜单中，上半年房价收入比排在前五位的城市分别是深圳、三亚、北京、上海和厦门，分别为36.1、30、24.9、24.6和22，说明这些城市的购房难度最大。

同样，前不久，据诸葛找房也发布报告显示，三亚、厦门成为购房难度前五名的城市；在监测的100个城市中，房价收入比分化明显，但三四线城市与二线城市差距较小。深圳以35.90雄踞榜首，而鞍山以4.20垫底。

由此看来，两份报告差距不大，深圳房价收入比最高，也就是说如果想在深圳买房，理论上需要不吃不喝36年才能买上房子。可现实中，哪个买房的基本上也没有真等36年才能买房。这就是理论与现实的差距。因为我们学会了一个叫杠杆的东西，谁也没有真等到把钱攒够了才去买，而且如果论房价增长和收入增长幅度，可能越等越觉得买房希望渺茫。很多人也是这样的心态，所以大家都喜欢追涨房价。

这倒不是说否认买房难，买房真的对大多数普通家庭来说的确是一件难事，而且越来越难。那房价收入比是不是就没用了？

在美国和北欧，房价收入比一般保持在2-3之间；其他西欧国家房价收入比常年维持在3-4之间；国际上认定的合理标准则是4-6之间。每个国家有每个国家的国情，每个国家有每个国家的过法。如果按照公布的国内房价收入比来看，房价高的程度的确惊人，这个我是赞同的。

如果根据前不久社科院的报告，我们的房价收入比同样值得警惕。社科院报告认为，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大。经验研究发现，负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右，当房价收入比超过9后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

看到了吗？社科院报告称如果房价收入比达到9就已经开始发出预警了，则意味着房地产对经济增长的正作用在减弱，甚至会得不偿失。

这些房价收入比过高的城市，意味着买房风险增大， 存在局部的房价泡沫。如果按照9的警戒线去衡量，那么像深圳这样的城市泡沫是不是最严重呢？

我非常赞同房价收入比过高需要警惕，但如果就此判断，这样的城市不能买房，反倒是去一些三四线城市房价收入比低的城市买房，那就更得不偿失了。一线城市房价高我承认，那是对你我算高，但是对综合实力或者说对有钱人不高。

如果完全依赖于房价收入比，对买房并不具有指导意义，深圳、上海、北京、杭州、广州这些一二线城市的房价的确很高，如果看房价收入比可能还很危险，像吉林、鄂尔多斯、乌鲁木齐等这样三四五线城市房价收入比是不高，那是不是就鼓励去买呢？显然不是。买房不能把房价收入比当作唯一指标。

有人说一二线城市就没有泡沫，这个我也不承认，有肯定是有的，但是一般情况下破不了，因为只要有人口源源不断地流入进来，市场就不会出现大问题。反而一二线城市我是支持买房的，当然不支持炒房。而三四线城市要求会更高，因为很多根本就没有人口资源和产业支撑。房价收入比再低，买房也毫无意义，除非你去自住。

所以，房价收入比不是说没有用，有用，它的意义在于告知这个城市的房价与普通百姓收入悬殊，需要引起关注，但我们知道大城市的房价不是普通老百姓的收入决定的。它只是用来衡量普通家庭的购房负担，如果还要看这个城市有没有活力，还需要与租金回报率挂钩。

像大城市房价收入比高，意味着购房负担重，如果租金水平也很低，那么泡沫可能就比较大了。像很多三四线城市，房价收入比即使低，可是租赁市场二手房市场根本就没形成，甚至都没有，也就是说房价需要，有价无市，卖不出去租也租不出去。这才是真的最有泡沫的地方。

我不支持高房价，我更反对泡沫。倒不是说不需要我们对房价收入比关注，更需要我们关注，房地产不能继续成为少数人的游戏，显然房价收入比在降低，说明我们开始关注房地产对经济增长的作用减弱后的调控，在房价平稳后，该如何让居民收入增长上去，逐步消除高房价的负面作用。房价收入比能作为衡量“房价合理回归”的重要标尺，也是监控房地产调控成果的重要指标。