每一个不想输的中产家庭 都拼了命去大城市买房

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐房姐，想咨询一下，浙江嘉兴平湖市新埭镇，靠近上海金山那边的楼盘值得投资么？分析一下

回答：嘉兴不值得建仓。小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 

环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。 

环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

提问：房姐你姐，沈阳买房有什么要求？（人在武汉）哪些地方值得买？为什么看好沈阳？

回答：楼市的第一波涨幅往往是供需平衡点打破，从供过于求变成供不应求，是连带着触发激活货币价值。沈阳人口出现增长状态，入市房产减缓迟早要接触平衡点。沈阳成为国家中心城市后，沈阳价值被严重低估。

长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。好消息是，给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性，沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压的越狠，反弹越凶猛。 

我一直说的一句话，这个时代最重要也最稀缺的能力是鉴别力，纷繁复杂、误导重重的信息迷雾里个人鉴商高低，决定人生成就和幸福感。中国依然有七八年高速发展期，踏准大势躺赢才是正路。这波二线城市红利，是为了再造十个GDP新引擎。北上广深四个发动机熄火了俩，让中国能持续保持5%以上高增速、保持高就业的最好途径，发展十个新国家中心城市。 

一线金融拉动、基建唱戏的老路，二线在重走一遍。国家经济高增速从15年开始，又可以维持十年。二线这一波红利期，套路你已经清清楚楚知道，政府下一步会怎么走，对我们都是明牌来打。人生这种好机会没有几次，错过了深圳南京杭州苏州厦门福州济南青岛郑州，别再错过沈阳。

沈阳新盘限购(容易破)，二手房不限购，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐，请问合肥房市怎么看？有没有投资的洼地？

回答：合肥是后起之秀，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种大规模固投机会了。地理位置也算不错，虽然可以吸安徽的血，但是近几年人才、人口流失严重，对合肥来说算是挑战。选对城市、选对区域土地财政、疯狂基建，导致几乎所有的二线城市这几年疯狂的造城，这之中不乏有许多值得投资的城市。 

合肥的热点片区之一滨湖新区(其他为高新区、政务区)二手供应量是相当惊人的，特别是滨湖三，很多小区的挂盘量达到100多套，再加上一手的供应，整个片区基本很难有效的量价齐升，这个小阳春，合肥恐怕要错过了，总结滨湖挂盘量高的原因如下: 

1.滨湖区开发时间只有十年，全部净地上市，是合肥市土地供应主战场； 

2.距离核心区较远，本身是个睡城，一般企业不愿进驻这里的写字楼，因为业务无法涵盖全城； 

3金融中心本质上也只是呼叫中心，没有高端就业人口，也没有政务区的区位优势。 所以，从投资角度，我更建议关注产城融合、供应量不高的高新区。 

如果可以接受跨省的异地建仓，安徽附近的几个省 武汉 郑州 南京 杭州哪一个都比安徽更强。

提问：房姐你好！广州工作居住，子弹80，目前jingshifang楼梯，后悔无益，想出售再买，但当前ZC需补交子弹70，房价预计140到150，补交后仅余70，孩子也需备婚房。请问，是咬牙补交出售后买两套，还是jsf继续等ZC，只先备孩子一套，如果买两套，子弹才150个，再加公积金20个，不知是否有些冒险，家庭收入30多万，三四年面临退休，若不出售，恐以后更没力量置换电梯。有意黄埔萝岗，看了下一手二手均4万左右，两房总价约320万以上，一手有越秀品秀星樾324万84平3房，170个裂变两套均才仅是刚需，其中一套可先出租两三年，请问，该如何配置好些，一套萝岗一套长岭居or增城or知识城or南沙？多谢！

回答：萝岗区，在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格。 

刨去2016-2017年全国上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，绝对不是闭着眼即买即赚的。

而且还有几个原则不能碰： 

1.坚决不碰一手 

2.坚决不碰远离2公里地铁覆盖的区域 

3.坚决不碰知识城 

4.尽量不要碰长岭居版块经适房到底要不要卖？经适房涨幅普遍不如附近的商品房。经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。 

正确的视角是： A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？ 差距的计算种类，主流的几种不可回避： 

1.小区本身品质 

2.楼栋内外品相 

3.环境，容积率，居住人群，交通状况等  

4.税费 经适房的最大差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。 理解以上，回过头来再看你的问题，相信你可以给自己一个解答了。你提到的这几个板块，优先萝岗，其次是长岭居和增城，南沙和知识城暂时回避。能买二手尽量二手，租金可以覆盖一部分月供，越秀品秀星樾自住还行，投资回避。萝岗入手价控制在2.5-3万之间最好。

提问：房姐，您好，全款淘笋是不是非得找到急用钱的房东才有吸引力？现在这个时机是不是不太适合全款淘笋，感觉业主心理价位还是挺高的，下半年或年底是不是淘到的机会要大些？有没有什么技巧呀？

回答：年底是最佳淘笋时机。法拍是个独立且赚钱的分支，详见知识星球内部资料《法拍房操作流程》。

提问：新人首问：亲爱的房姐，您好，一直关注没有提问，本来计划武汉买房，考虑武汉有房，目前市场价约200左右，还是决定在北京买，定了北京昌平北七家的望都家园，89平340万，已交定金，我走过贷款记录，首付需要60%，目前只有150,想用妹妹的sfsd资格来买，但听中介说贷款不还清不能转回来，担心妹妹以后出嫁有纠纷，所以特意来请教睿智的房姐，如果妹妹代持，该怎么做避免以后纠纷，如果想办法凑够60%首付有没好办法，不想到处借钱，能否用武汉房子抵押凑，等待房姐白忙抽空回复，感谢！

回答：北七家是个尴尬的区域，房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。 东边有地铁，最早的别墅区，现在来看有些错配。北边可选最远到沙河，霍营，天通苑，北七家目前除了靠近地铁部分其他也不建议选筹。目前未来科学城带动的几个新盘，17号线开通，又要吸引一批韭菜进场，注意预防。 

总价340买朝阳核心区的上车盘，郊区上车盘流动性风险较大，租金收益也偏低。你的sfsd用掉了，在北京也可以操作成首付3成，具体操作见知识星球内部分享。也可以用武汉的房子抵押买入。 

自己的房票没有用完之前，别用妹妹的房票。

亲爱的房姐，急问。百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。上午遮光，日照3小时左右。融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！

回答：1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。 

2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都是首选。融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。 

学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐，现在很多大V在唱空楼市，都说房地产的时代过去了，未来房子不算好的投资产品，您怎么看？

回答：2020年，中国的房地产时代过去了。这主要指房地产价格大涨的时代过去了，房地产造富的时代过去了，房地产作为经济增长龙头的时代过去了。遇到这样的话，一般我们怎么回答？  首先，表面上这段话似乎无懈可击，实际上，这个2020可以改为2017、2018、2019、2020、2021、2022。它适用于每一年，就像王力宏的《十二生肖》，其实每年都可以上春晚，可以唱12年；

再次，即使房地产时代过去，也指的是全国性的普涨时代过去。我们是在世界的风口中国，去找有价值的区域、有价值的楼盘和有潜力的房子。

最后，美国的房地产繁荣了100年；香港的繁荣地产繁荣了50年。全世界都在发展，房地产投资的尾声一定不是2020年！

提问：老师，如果完全按照你说的操作，后面基本都要负现金流，那样的话，怎么保证基本生活呢？

回答：一般提问这个问题的，往往是没有实际经历过贷款的。

要知道，贷款几乎是买房体系里最劳心劳力的环节，压榨你的每一分潜力，可以说，你能贷到5000万，普通人的世界中基本没有你做不到的事。要贷款贷到负现金流，首先你要借到足够多的首付，比自有资金多几倍的首付。

为什么是借到？因为任何时候贷款目标都是以现金流为衡量标准，当你用自己资金贷款时，轻易就可以留下余粮，轻易可以抹平月供。自己的体重，不叫压力。只有当你乾坤大挪移，从亲友中借力，在自身资源以外，再加一倍两倍，才能算得上是开发潜力，才能出现真正的负现金流。

当你具备这种能力时，你对于负债的理解就完全变了。现金流的计算，收支进出的抹平，都是寻常的小事，最后都是数学题。如果你预留更多的生活开支，相当于抽出一些现金，更改一下算式中的数值。负现金流，不代表坐吃山空；

当你理解负债，任何时候，你都是量力而行的。

提问：房姐吉祥，想问下，你经常说“以卡养供”，完全不需要用到自己现金流，请问如何才能完全做到？感觉还是要用到自己的现金啊。。。求当下比较新的具体教程。感激不尽……

回答：空当接龙，详见知识星球内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》

提问：房姐，请问超高层住宅可以购买吗，后期的流通会不会有影响，自主体验会不会不好，白沙洲那边的房子一堆都是超高层……感觉人口很多的样子

回答：我国的土地制度，首先是垄断供地，其次是限制乃至不供应别墅用地，第三是电梯高层导向，这些都人为地维护了城市人口密度，使得即使是人口流出的小县城，也能够维持一定的人气和集中式的商业。

对于人口持续流入的大城市，高密度的市中心长期都具有价值，因为城市的精华，最多样化的服务都集中于此。而对于中小城市，高容积率也有利于维护城市商业与人气，防止城市快速衰败。

未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，贫民窟时代很快到来。而一二线城市还有一段时间人口红利，高层建筑的高经济效率和人口密度带来的商业繁荣会持续很久。

如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民。但是，只要你的城市还有希望，高层就不会成为平民窟，而是财富汇聚之地。

自住看自己的喜好，建筑密度当然越低越好，不过低密度也以为着要为高房价买单，看你自己的平衡。超高层投资是没有任何问题的。

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？

回答：板块轮动的规律是怎么样的？

比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。

首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据: 1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；

2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；

3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。

我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。

提问：房姐 成园小区有没有入手价值  开发商说包办证怎么避免开发商跑路以及其他方面隐藏的风险  急急急

回答：还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能办证呢？需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。如果是集体土地性质   就不能办证。你的第一步，是需要看产证，做产调。

提问：亲爱的房姐，武汉中介说我年龄过了45岁花钱都买不了户口了，怎么办呢？愁死了。咋弄呢？

回答：武汉现在有8种方式可以破限购，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少，如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！

回答：官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。

你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。而那些最先发觉，最先知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。 

找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。

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