2017年，多伦多房地产市场会走下坡路吗？
“大多伦多地区的房价会不会下跌？” 过去一周，至少两次被问到这个问题，一次是国内办好移民手续准备登陆的朋友在问，另一次是本地投资公寓的客人也问同样问题。我们不妨先研究一下多伦多地产局的成交统计报告再讨论这个问题。
对于任何一位留心大多伦多地区的房地产走势的朋友来讲，2016年都是令人紧张又难忘的一年。首先，2016年整体房价上涨的幅度非常惊人，而且是从年头一直涨到年尾，中间没有任何停顿。几乎从毎个月的多伦多地产局统计报告中都可看到，平均房价年涨幅达到15% 甚至20% 以上，不少地区的独立屋售价平均年涨幅超过25%甚至更多。说到总成交量，更是连续第二年创出历史最高记录。12月20日地产局公布的统计报告显示，截止到12月份头两周，2016年已成交的二手房数量超过11万间，已经打破上一年(2015) 创出的10万1千间的年成交历史记录。
总体而言，我们应该在乐观的气氛中迎来2017年。我们有理由相信，多伦多地区的房地产上升的动能仍然未尽。同时，我们也要开始小心谨慎，因为2017年的房地产市场环境总体说来会比2016年复杂一些，各种影响房地产走势的因素的也在向不同的方向变化。
上半年升势明显可持续
过去两年，大多伦多地区的房价升势凌厉，未来半年，升势仍可持续，但是，升幅应该没有上年同期的升幅那么大。为什么这样讲呢？作为一个专业地产经纪，我长期在第一线工作並追踪分析相关数据，发现历年来对大多伦多地区房市影响最大的几个因素依次为新移民数量，房贷利率，就业人数和经济增长。
首先，自由党执政后，毎年吸收到新移民和难民的数量比保守党政府执政时只多不少，这样，每年在大多伦多地区落户的10万左右新移民就成为房市畅旺房价上升的主要动力，他们有对房屋的刚性需求。对于大多伦多地区来讲，这里的人口增长除了毎年新来的合法移民和难民以外，还会临时增加一些来自东部和西部省份的国内移民。毕竟，多伦多的产业结构比较多元化，工作机会比其他省份要多一些。
其次，我们可以预期在2017年上半年，房贷利率会继续保持低位运行。过去一周，美国联邦储备局开始加息，目前还没有对加拿大的房贷利率产生明显的影响。其实，在美联储加息之前，加拿大的商业银行在过去几周里小幅度地上调房贷利率0.2%左右，在为日后的加息行动试探水温，但是，並没有明显影响房地产市场的买卖气氛。相信未来一年银行加息的节奏也不会太快，否则，加国经济的非房地产板块也会受损，这可是加拿大政府所不喜欢的。
近期的圣诞购物市场一片畅旺，走了几个著名的大型购物中心，都很难找到停车位。加拿大的零售业实体店依然兴旺，也从一个侧面反应出加国内部就业数据和经济数据没转差的趋势，近期也没有听说重要的工商行业传出大幅裁员的信息。只是，由于目前加币汇率偏低，造成食品价格明显上涨，将来会慢慢引发传导性的通货膨胀，自然会削减本地居民的其他开支，包括买房和租房的支出。
不过，整体上看，2017年上半年推动房价继续上升的动能依旧存在，我们可以保持乐观的态度。
形势复杂的2017下半年
影响房价升跌的因素总是动态的，随着时间变化而此消彼涨。西方经济学的最基本概念之一是，产品和资产价格由供求比例来决定。
由于省市两级政府联手，严格保护绿带土地限制开发用地，整个大多伦多地区的土地房供应明显不足，尤其是独立屋更是抢手。未来这些年，也看不到新开发独立屋大量上市的可能。
再看人口因素。大多地区人口总量会持续增长，对房价上升是正面力量。近期本地公寓市场价量齐升，人们买不起独立屋，联排别墅供应也有限，大家只能去买公寓。
值得加小心谨慎应对的是，2017年银行审批房屋贷款会比今年难一些，相信会拖慢房价升幅。不过，这主要是在买家群体整体负债额度较高的时候，各级银行都在想办法避免承受较大风险而已。若真想打压房价，最有效的方法实际上是需要央行多次加息。
我个人相信，美联储加息会是一个较长期而且方向明确的动作，如果美联储在2017年内加息2到3次，加拿大央行势必跟随，否则，加币汇率更低，通胀率更高，加国老百姓的生活也会出现困难。以目前国民负债总额看，如果未来两年左右时间里房贷息率升高2%或以上，本地房价将会开始受到不利影响。
自住与投资都要计算现金流
近期带买家客人看房，看到位置好叫价合理的公寓单位也去货很快，这说明市场上的买家真不少。有些公寓单位是用于投资的，买时要认真计算现金流，要看看每个月的银行供款加上地税和大厦管理费，能否与可收租金基本相抵。此外，投资者要谨慎，一定要手中留有余钱，能够应对各种情况。
至于是买来自住的朋友，可以不用忧虑2017年的市场。持有自住的房地产对普通人来讲是收益最好的长期投资，这一点在2017年也不会改变。对初次买家而言，有能力上车就要尽快上车，继续租房肯定不合算。换房客人通常是为孩子换个好校区，更要提早因应孩子的教育和前途挑选校区房。我们的目标是，早日锁定较低的贷款利率，早日买到适合自己的房子。房价还会再涨一段时间，将来也许不跌。即便将来房价真地调整一段时间，先升起来的部分也可以垫底，不会立即跌破买入价，不会肉痛。不过，也要量力而行，手中留下足够资金，准备应付贷款利率上升和政府加税等因素带来的对日常生活的不利影响。
作为服务大众的专业地产经纪，我个人希望，买房的朋友们可以看到明显的收益，准备买房的朋友也可以充满信心地比较选购，不用恐慌。2017年，应该不是市场走下坡路的起点！
作者: 白金林 James Bai，Right At Home-安居地产-416-857-8866
(作者为全职地产经纪，以国粤英语提供全方位物业买卖及出租管理等专业服务。感谢读者朋友们长期的关注与支持，期待与朋友们进一步交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页 www.jamesbai.com和博客 http://blog.51.ca/u-259391/。)