开业5年，经历起死回生！福田CBD的这个商场会是宝藏mall吗？
作者：福贵
在深圳福田中心区，有这么一家商场，名为马成时代广场，开业至今已有5个年头。
但是，对于一些人来说，可能都没有听过这个商场，在微博上相关的消息没有几条，知乎上一路翻下来，也没看见它的身影，有点像个“隐形人”。
若不是前段时间跟朋友一起吃饭时，朋友提到这个商场，或许在相当长一段时间内，笔者都不会注意到这个藏在市中心里面的商场。
而这个商场的诞生也与当年的一次旧改息息相关。
2009年6月，福田石厦片区旧改正式启动。
在旧改规划中，由于石厦地处福田中心区正南向，因此石厦村片区在更新定位上以历史文化为特色的中心区南部综合居住区，承接福田中心区的居住服务功能。在专项规划中总计拆除建筑面积为28.6万平，规划新建建筑面积42.1万平。
来源 深圳房地产信息网
石厦新港商城（现为马成时代广场）也是在这次旧改中作为生活配套应运而生。
2014年12月12日，石厦新港商城正式开业，约6万平的商业面积成为福田中心区南片区最大的体验式消费中心。
开业一年，招商率接近100%，商户稳定率在8成左右，让石厦片区的商业也上升了几个档次。
然而好景不长，2015年底，商城原项目公司新港置业有限公司将51%股权过户至马成集团，另外49%股权也质押给马成集团，由马成集团代持。
来源 金牛资本
而新港商城租金收入、管理费及广告收入和无锡关联公司营业收入都将用来还款。
来源 金牛资本
至2017年，原新港商城在泰隆金融控股集团主持下，经过10个月改造，于2017年12月23日重新开业，并正式更名为马成时代广场。
两年过去了，这个隐藏于市中心的商场又是一番怎样的情况呢？
从地铁3号线和7号线换乘站石厦站A出口出来，沿石厦街步行150米左右就可以到达目的地。从交通条件上来看，这里是很便利的。
以马成时代广场为中心，往东为福田区政府等多个政府部门，往南为红岭中学、益田村，往西为石厦村，往北则为福田区石厦学校小学部、中学部，周边住宅区很密集。
再将位置稍微放大一点，这里距离福田保税区也很近，聚集了很多上班族。
整个石厦片区每天的人流在10万人左右，从人流上来看，是有很好的基础的。且这里的房价也不低，房价高的直逼10万/平，拥有很强购买力。
来源 深圳中原
笔者是在上周四（11月7日）下午3点左右来到现场的，绕着商场外围转一圈，人流还是很不错的。
从业态上来看，商场以餐饮、零售和儿童教育为主，餐饮占比约35%，零售占比约37%，教育占比约11%，剩下的17%则为生活配套。
沿着石厦街一侧前行，一直到厦东二巷，沿街都是一些吸引人气的强力餐饮品牌，诸如奈雪の茶、乐凯撒、星巴克、喜茶等在街边就能获得。
而这一侧紧邻写字楼和政府部门，易于吸引上班一族。
商场西侧则是以吃食为主，湘菜与快餐皆有，这一侧紧邻小区，一定程度上可以提高小区住户前来用餐的概率。
在商场内部则有西贝、海底捞、客语、太二、谷田稻香、椰子鸡、元気寿司、探炉等市面上人气十足的餐饮店。还有蛙来哒也将在近期开业。
除了上述适合多人一起的吃食外，也有万利记、粤港澳大湾区美食等小吃食。
从餐饮上来看，可以说是不输于任何地方的，甚至超过一些商场的餐饮水准，这些消费者所熟知的的餐饮品牌，能够在很大程度上吸引周边人员前来用餐。
除了餐饮之外，商场也引进了不少儿童培训机构，如色彩艺术馆、关键词青少儿英语、小马快跑国际教育、安妮花阅读馆等，还有即将开业的汉翔书法教育。
这些亲子教育类业态，在给周边住户提供便利的同时，也可以促使周边住户在商场消费。
整个商场以海子“以梦为马”为设计主题，将“马”作为吉祥物，不论是商场名称，还是商场门口，都有鲜明的印记。
就连手扶梯都有天马标志。
除此之外，还有很多其它布置，比如“满脸皱纹”的大树和蘑菇，有贼可爱的企鹅，还有小鹿，这些东西，对于儿童甚至是大人来说，是没有免疫力的。
洗手间也设计得很nice，墙上贴着墙纸，男女标识也很形象化。
不过，笔者在逛的过程中，也发现了三两个不怎么好的地方。
首先是商场有不少与美容相关的，大概有七八九十家吧，对于一个6万平的商场来说，真的有些多了，并且还有新开业的和即将开业的还在往商场挤。
上一张为新开 下一张为美容培训
其次是商场公共空间稍微有些局促，这也导致商场扶梯只能使用单行，若是再摆些临时铺位，人流一多就会显得很拥挤，在一定程度上会影响购物体验。
最后，就是停车场收费是真的有点小贵，临时停车首小时需要15元，并且其官方微信公众号也暂未开通停车缴费功能。
从马成时代广场自身来看，其是有很大优势的。
1）近地铁，交通便利；
2）周边住宅密集，有很好的人流基础；
3）福田中心区南片区最大消费场所，容易聚集人流；
4）近口岸，政府部门多，上班一族也多；
5）业态上更多的偏向家庭式消费，定位明晰。
不过，在众多优势之下，也面临着巨大的挑战。
福田作为城市中心区，周边的商业竞争异常激烈，稍一不注意，可能就会被打入深渊。
无论是福田cocopark，还是开业三个月的ONE AVENUE卓越中心，对于马成时代广场而言，都是一大挑战，毕竟从影响范围来看，马成时代广场也就是个小弟弟。
在多方压力下，马成时代广场深耕周边社区消费者，增强周边居民的粘性，或许能够在福田中心区激烈的商业竞争中分得一杯羹。
对于这个低调的商场
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