年吸金70+亿！西北商业之王是如何炼成的？
作者：小酒
2013年，西北最大的一家商业体，西安赛格正式开业。
自开业以来，西安赛格连续5年销售增幅呈两位数增长。
2018年西安赛格业绩达70.86亿元，同比增长21%，西北第一。
西安赛格的高行业地位，已无可撼动。
而放眼全国，赛格的这个业绩，全国排名第九，也是直接吊打了国内很多重点商场。
远远超过广州天河城、广州太古汇，上海恒隆广场……
图片来源：茂名在线
另外，更有甚者，还把近年来西安几个老牌购物中心和百货的倒下，都归咎于赛格。
西安坊间曾流传：民生闭店，开元、世纪金花相继被卖，怪赛格咯！
由此可见，赛格的崛起，让不少同行感受到了压力。
小寨商圈
图片来源：微信公众号 西安城记
那么，西安赛格究竟是何方神圣？为何能有如此之大的行业影响力？
11月底，独角Mall团队来到西安，实地调研，来看看这个年吸金70＋亿的商场，背后究竟有什么赚钱的秘密。
小寨商圈最大商业体
双地铁＋地面+天桥导流
日均客流21.5万人
购物中心的选址，直接影响到客流量。对于商业来说，这是亘古不变的真理。
从区位上来看，赛格有着“天时地利人和”的优势。
天时地利人和
天时：零几年的时候小寨商圈分布的大都是一些传统的老牌百货，而真正适合全年龄段、全群体消费的综合购物中心还非常缺乏。
图片来源：搜狐号 陕西有一套
2013年赛格便应运而生，赛格的商场体量大、总建筑面积25万平米，商业面积约18万平米，目前是西安乃至西北最大的商业体。
另外赛格所处的小寨片区，作为西安第一个双地铁交汇口商圈，一直都有着超高的人气。
周边商业分布非常密集，商业发展成熟，消费人群及人流量非常大，整个商圈的商业氛围浓厚。
地利：商场B2两层连接两条地铁线，地下交通便利。
另外，地面位置处于长安路与小寨路交汇处，占据小寨十字东北角黄金位置，多条地面线路直达。
同时，除了原有的交通导流外，赛格地上二层还有人行天桥贯通人流，从客流入口上讲，多个楼层都能聚集客流。
人和：数据显示，小寨商圈的居住人口超过7万人，工作人口超过10万人，工作日客流达54万人次，节假日客流超过65万人次。
另外，从周边的环境来看，众多高校带来大量的年轻消费客群，政府、部队等单位企业又有消费力保障，小寨东路上的陕西历史博物馆和大雁塔景区又有游客消费的补充，都是赛格潜在的客流量。
日均客流量21.5万人次
所以，在赛格完全是不用愁人流的。
比如以下，来自小Mall西安本地朋友对赛格的又爱又恨！
“逛过一次赛格，我就轻易不敢再去了，因为人实在是太多了，周末更是挤得不行”。
那么，西安赛格的人究竟多到什么地步？
据公开数据统计，西安赛格国际购物中心2018年日均客流量达21.5万人次，周末及节假日日均客流量达26.9万人次，周内车流量为6424辆/天。
21.5万人是什么概念？
曾有人衡量说：你可以想象一下，差不多长安大学城17所高校所有的在校生，在同一天都去逛了赛格的场面！（根据百度百科数据，目前长安大学城在校生总数约为22.1万）
图片来源：百度百科截图
小Mall虽然早就听闻赛格的人很多，但是，实地在商场里面逛的时候，还是有被真实的人流给震惊到。
首先映入眼帘的便是每一层电梯口走动的人，说是密密麻麻真的毫不夸张。
“来，点击视频现场感受一下”！
另外，负一楼青年休闲和潮牌馆、一楼精品服装和美妆馆、以及六楼到8楼的餐饮区域，也是哪哪都是人。
特别是餐饮区域，小Mall去的时候正好是中午，赶上饭点，过道、各个店里面都是挤得水泄不通。
以至于小Mall当天在逛的时候，和朋友都不敢轻易放开彼此的手，因为特别害怕走着走着下一秒旁边就不是彼此了。
区位的先天优势为赛格打下了良好的客流基础，接下来，赛格如何长期吸引顾客才是关键所在。
商场空置率连续5年为“0”
品牌组合与升级速度快
餐饮火爆宛如“菜市场”
购物中心，不同于住宅区和写字楼，客流往往局限在一定范围内，购物中心的客流是流动的，它会随着经营状态的变化，后期会发生倍增或锐减。
而能否实现客流倍增，是购物中心品牌经营要解决的问题。
业态丰富
0到100岁的人都能逛
根据《中国百货行业研究报告》显示，中国商业地产空置率逐年上升，然而赛格国际购物中心却连续5年达到“0”空置率。
低空置率，直接保证了赛格丰富多样的品牌业态。
小至还在婴儿车里面的小孩，大至拄着拐棍的100岁的老人，都能够满足他们的消费需求，深刻诠释了如何从衣食住行等各个方面套牢顾客。
按品牌大种类来看，赛格仅仅从品牌业态就足足有十几种。
B2轻食饮品、美妆美甲、生活百货
B1时尚潮流、潮牌；
1楼美妆化妆品、国际名品；
2楼珠宝＋男性购物；
3楼淑女装＋内衣；
4楼时尚女装；
5楼运动＋女鞋＋儿童品类；
6、7、8楼美食街区、品牌餐饮；
而且几乎每一种业态从高端到中端到中低端，都引进了相应的品牌进驻，满足多元消费者的需求。
例如，化妆品品牌，小Mall当天看到的。
国际大牌：Chanel、Dior、Givenchy、Lancôme、CPB、YSL，Armani等。
当红品牌：巴黎欧莱雅、兰芝、SK-II、珀莱雅、 科颜氏、悦诗风吟等。
不过，目前赛格展现的这些品牌和业态并不是一日之功，而是其不断调整的结果。
品牌组合不断升级
品牌业绩亮眼
最早赛格在开业的时候，走的还是大众定位。
而近几年，随着场内品牌的调整与升级，赛格还逐渐形成了除大众之外的高端时尚和国际轻奢的定位，多方位抓取不同需求的消费人群。
尤其是最近3-4年，西安赛格品牌升级节奏很快。据悉，每年都有10余个国际高端化妆品及国际精品入驻。
独角Mall制图
品牌调整与升级的速度非常快，一直都能给消费者新鲜感和更好的选择，想必这也是赛格的人流一直源源不断的重要原因之一。
另外，赛格场内品牌展现出的骄人业绩也是对其品牌实力的最好印证。
据公开数据统计，赛格在2018年全馆742个品牌中，实现了以下品牌奇迹：
1：71个品牌销售额，中国第1（10%）；
2：232个品牌销售额，中国前10（32%）；
3：382个品牌销售额，西部十省第1（51%）；
4：483个品牌销售额，同城第1（65%）；
而最新数据显示，截至2019年10月，赛格一楼的化妆品业绩同比2018年实现了3位数的增长，已有20余个化妆品品牌业绩突破千万。
全丰富的业态加上不断升级的新鲜品牌，为赛格带来了大客流和新人流。
不过，值得一提的是，曾有人质疑赛格里面国际大牌的真假，而小Mall上Chanel官网上一查，是有看到授权西安赛格的信息。
另外，一个商场想要囊括全种类的品牌，有限的体量是很难做到尽善尽美的，所以赛格在其品牌店铺的排布上难免会有一点杂乱，顾客在这方面的体验感不强。
餐饮：知名品牌首店+旗舰店+网红餐饮
人气火爆
“每次去赛格，我最苦恼的就是吃饭，每次吃饭都要排队，我最长一次排队等了一个多小时”。
大家足以想象赛格餐饮的火爆场面，怪不得有网友吐槽去赛格吃饭是一种“可遇不可求”的佛系体验。
先实地给大家围观一下六七八楼壮观的人流场面，小Mall第一次来，真的是受到了惊吓。
戳进来！数人头！
赛格的餐饮为什么这么受欢迎，想必还是跟它选取的品牌有关。大量全国知名品牌首店、旗舰店、网红餐饮，吸引本地人和年轻人前来。
1.知名品牌+全国旗舰店：巴奴毛肚火锅、姜虎东白丁烤肉西北壹号店、电台巷火锅、西贝餐饮等。
2.网红品牌：太二酸菜鱼，太食嘼餐饮、井格等。
3.本土美食：长安大排档、袁家村等。
就说这家袁家村，小Mall当时和朋友一起去的，美食味道真的没话说。
再者就是人真的很多：小Mall当时还没吃完，就有人在旁边觊觎小Mall的位置。一位难求，连过道旁边都是等位的人。衣服包包只能堆放在凳子上，还怕挡道。
另外，赛格一楼外摆区，2018年引进的人气茶饮品牌喜茶的西安首店、奈雪的茶礼物高端店、楽楽茶制茶工厂店等品牌店外，也都是人山人海。
喜茶、奈雪正面刚，恐怕也只有赛格有这么大的勇气了。
同时还有星巴克、肯德基等年轻化品牌，深受顾客喜爱。
总的来说，在品牌方面，赛格用最大的努力，展现出了最大的实力，并交出了最令消费者满意的答卷。
全球最大的室内瀑布
亚洲最长飞天扶梯直达六层餐饮
4层立体停车场2000余个停车位
“这是瀑布吗”？
“没错，这是开在商场里面的瀑布”。
小Mall在逛的时候，听到不少小朋友对他们的爸爸妈妈发出了疑问。
而小Mall看到的时候，也是一脸惊奇。
没逛过赛格 “云”瀑布体验一下！
虽然近几年有不少商场开始注重商场的自然属性，加入大量的绿植或自然元素，但是像赛格这样，直接把山崖里的大瀑布搬进商场里面真的是很独具特色了。
据悉，瀑布由中科院、上海世博会中国馆水景创作原班人马打造，瀑布长度108米，是全球最大室内景观瀑布。
里面设置了百余种睡莲造型，超长波浪水道和三级跌水瀑布，观赏性极佳。
看完瀑布，换个方向，又一奇观跃然眼前，令你目不暇接。
亚洲室内最长扶梯，50.3米，从下面看，真的高、真的长。
另外，赛格在这个扶梯上还安排了一个小心机，飞天扶梯，可以直达6楼餐饮，赛格这也是很懂当代年轻人迫切需求了。
所以，你能看到扶梯上满满都是要去排队吃饭的人流大部队。
另外，赛格4层的空中立体停车场2000余个停车位，作为“西部最大楼顶花园停车场”一直为外界称道。
多停车位，电子显示屏实时显示车位信息，解决了顾客最头疼的“停车难、找车难”问题。
同时，商场的一些小细节做得也很贴心。
商场里面的休息区；
考虑到有行李的顾客的储物柜。
外立面被吐槽
卫生间有异味
细节有待加强
不过，有一说一，赛格也并不是一直都是深受好评的，甚至时而还是会被吐槽。
就小Mall当天实地看到的几个细节来说，主要有以下几个方面：
1.外立面设计一般
商场背面的招牌和玻璃风格，一股电子风和工业风的感觉，不知道是不是因为赛格集团本身还做电子市场的影响。
单从外立面来看，与小寨商圈内其他百货和购物中心相比，赛格所体现的设计感还是略微差了一点的。
2.卫生间异味较重
消费者评判商场细节做的好不好，最重要的就是看它卫生间干不干净了。
而赛格的卫生间在这方面显然是做的不够的，抛开卫生清洁程度不说，卫生间有异味真的是很难忍了。
小Mall和朋友在使用卫生间的时候，真的是真实的闻到了异味，实力劝退。
3.卫生清洁顾不过来
另外，当天小Mall还观察到一个细节。
整个商场内，可能是人流量太大，卫生负荷过大。
小Mall看到，大家一边在逛着的时候，有清洁阿姨正在进行局部的打扫和清理。
这难道就是所谓的幸福压力吗？因为商场顾客太多，卫生清洁都忙不过来了！
“前行者”纷至倒下
“后来者”穷追不舍
赛格的第一宝座还能坐多久
从行业角度来看，过去两三年正是西安商业快速发展的阶段，全国性商业地产商挺进西安、新项目频频出炉。
目前，西安已经稳定形成了解放路、东大街、钟楼、小寨、高新、曲江和经开等成熟商圈。
图片来源：网络
而据西安最新规划，在2021年之前，西安还将打造1个国际消费中心、6个城市商业中心，建设28个区域商圈，全面完善其整体的商圈体系建设。
新商圈的崛起，设施更新，业态完善，势必会分流出去一部分原本聚集在小寨商圈的人流，直接对赛格形成竞争。
而说到竞争，对赛格来说外界看到了它连续5年快速增长的业绩，以及密密麻麻的人流。
但其实在它背后腥风血雨的竞争，早就开始了。
前有民生，开元、世纪金花等“前行者”纷至倒下，小Mall随机整理了西安商界自赛格横空出世后，发生的翻天覆地的变化：
1.民生相继闭店：2018年，民生百货曲江店、民生西大街店相继闭店；2019年5月6日，民生百货钟楼店也关闭。
2.开元商城：一嫁王府井百货未果；二嫁银泰百货。
后有西安大悦城、西安SKP等后起之秀穷追不舍。
据公开数据显示，西安SKP，2018年5月28开业，期间仅用大半年时间业绩就达到24亿元，一跃成为西安商业第二，爆发的实力与潜力都不容小觑。
赛格虽已坐上第一宝座，但真正高枕无忧还为时尚早。
并且天说变就变，泡沫说破就破。
倒下的也许还会站起来，后面追着的甩也甩不掉。
目前来看，西安赛格从其区位、人流、品牌以及商场运营等方面，生生把自己做成了西北商业第一，这些都是实实在在的。
但放眼全国，近年来新开的购物中心势头也是很猛烈，那赛格接下来还会不会继续保持增长，并冲击百亿？
未来，赛格在西安第一宝座还能坐多久？
你逛过西安赛格吗？
你怎么看西安赛格总是人山人海？
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