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出租房屋,年租金100万元,按合同规定,提前一次性收取了3年的租金300万元,开出了300万元的发票,房产税如何缴纳?是按300万*12%=36万元，一次性缴纳?还是100万×12%=12万(元),分3年缴纳?
按《房产税暂行条例》规定,房产税“按年征收、分期缴纳”,所以,应每年缴纳12万元,而不能按发票金额一次性纳税。实务中,许多地方税务局以票控税,要求直接按36万元一次纳税,这是没有依据的,纳税人要注意提防。如果出租房产时第一年是免租期,第二年开始收租金,则税收政策规定,第一年按原值计算房产税。这种“免租期”是最坑爹的策划,应该通过策划,做成打折并把收款时间后移,以达到与免租期相似的市场效果。因为免租期实质是一种折扣,租金其实含在未来的租金之中,按此业务实质处理,是对全部实收的租金计算缴纳房产税。但按“免租期”模式的话,所有实收的租金在收取时自然会全额缴房产税,但这个免租期还白白多出一个按原值计算的房产税,不是自己找亏吃么?租入的房屋再进行转租,转租的租金收入是否交房产税?当然不交,因为房产税是对房屋所有人征收的税,没有房屋产权就没有纳税义务。按租金交房产税,只是一种具体的计算方法,并不是对租赁行为征税。比如,房老师融资咨询室因主营调整处房产闲置,公司决定将其改造成仓库对外经营,经营时有两个选择,一是将其出租给客户,作为客户的仓库,二是开展代理仓储业务,直接为客户提供存储物品的服务。一般的公司在进行上述业务决策时,其决策关注的主要是市场、客户接受度、公司资源能力等,往往会忽略税务因素。以本例的情况而言,仓库出租和代理仓储两个业务,在房产税上将是两种完全不同的计算方式。仓库出租,应该按租金收入的12%缴纳房产税,这个税负相当高;代理仓储,则仓库为公司自用,按原值×70%×1.2%缴纳房产税,对于老旧的房产来说,由于原值低因此税负低。公司至少要结合未来的收入预算,比较两种方式下房产税负差异大不大,如果差异过大,就必须将房产税纳入作为决策所考虑的重要因素之一。
