城市综合运营，学这个"巨头"就够了
住宅只有小未来，城市运营才有大未来
这几天，最热的除了中美贸易战外，还有一年一度的博鳌时间。“对外开放”、“经济协作”、“一带一路”……仍然是博鳌论坛的关键词。
但今年的不同之处在于，与会嘉宾们不仅专注于高大上的政治经济话题，更开始回归对城市的理解，回归对美好生活本身的追求。
比如，这些分论坛主题：未来的交通、未来的生产、物流的变革……
用一句话总结他们在讨论什么
那就是：如何通过产业和城市的融合让城市更美好。
如果把这句话换成开发商的语言，就是如何做好“城市综合运营”。
关于这个问题的答案，其实已经有了。
比如，万科已论述多年的“城市配套服务商”和招商蛇口已坚持39年的城市综合运营模式——蛇口模式。
对于万科，外界着笔已太多，今天我们只讨论招商蛇口。
事实上，从招商蛇口诞生的第一天起，就坚持走产城融合的模式，坚持城市与人居的同步，并成功进化到了“4.0”阶段。
因此，要读懂城市发展的未来，要找到打开城市综合运营的钥匙，就必须从招商蛇口的历史谈起。
01
你应该知道，招商蛇口的商业模式被称作“蛇口模式4.0”。
这是招商局集团在39年的蛇口开发运营中摸索出来的经验。
招商局集团在1979年建立了蛇口工业区。
最早的蛇口工业区只是一个以港口、临港工业以及港航物流业为主的区域，随着经济发展，蛇口工业区经过五次大的产业升级和创新，招商蛇口将其开发运营经验归纳为蛇口模式1.0-4.0的不断升级。
蛇口模式1.0，实际上就是简单的港口建设。最初的需求，主要是吸引外资、产品进出口需求，其关键在于港口；
而2.0模式，即蛇口工业区逐步形成，以制造业、加工业为主。在这期间，一些工业不断的腾笼换鸟、产业升级，形成了新的样板，至今在蛇口片区仍留有痕迹。
蛇口模式3.0则是港口模式升级的阶段，此时蛇口已经从一个偏僻荒芜的小渔村，发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城。
这其中，“前港”是对蛇口模式1.0的升华与浓缩，“中区”是对蛇口模式2.0的升华与浓缩，“后城”是对蛇口模式3.0的升华与浓缩。
港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，三大板块协作发展，交叉运营，实现港、产、城联动。
那么，蛇口模式4.0也就呼之欲出了：
1、港口为龙头和切入点，打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链；
2、产业园区为核心和主要载体，除了提供空间以外，同时具备产业研究、产业聚集能力，运用“园区+资本”的运营理念，通过多元化创新投资、融资模式，与潜力企业共谋成长；
3、社区开发承接港口和园区高净值人群的生活与服务配套，以片区完善的基础设施、教育、医疗等软环境，吸引高素质人才落户。
随着升级到4.0版本的蛇口模式渐成气候，蛇口港已经和城市融为一体，招商蛇口由此成为了一家“城市和园区运营服务商”，逐步形成了社区运营、园区运营和邮轮运营协同发展的产业格局。
02
蛇口模式4.0点的核心要义在于：不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。
这里包含两个层级：
1、底层：以地产为本的多业态，包括住宅地产、商业地产、文旅地产、产业地产、科技地产等，这个生态圈的核心还是做不动产，其本质还是城市配套服务商。
2、表层：在地产之上，附加长租公寓、教育、健康、养老、金融等服务业态，核心是做好服务。
如果你对中国的房地产行业有点了解，可能你已经发现，蛇口模式4.0的内涵，其实就是房企们天天挂在嘴边的“城市综合运营”。比如：万科新的战略定位“城乡建设与生活服务商”，华夏幸福定位“产业新城运营商”，碧桂园提出“产业先行，产城融合”等。
房企转型的逻辑其实不难理解。
在城市分化、总量天花板明显、增量缓慢的市场行情下，房企要想继续发展，只能是改变过去单纯对规模、对速度的追求。
这种变化从今年头部房企阵营的年报可以看得出来。
一个客观事实是，在“产城融合”和“美好生活”这件事上，包括万科在内的众房企直到现在才开始真正“告别旧思维”，但已落后了招商蛇口许多年。
你或许还记得，2009年王石说：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”
但2016年，万科花了近130亿收购了商业地产公司印力集团，2018年又联合印力收购了凯德商用在中国国内的20家购物中心。
大手笔收购的背后，是万科急切想要补足自身对城市的配套能力、服务能力。
03
当其他标杆房企仍然在致力于解决“美好生活”的底层硬件“有和无”的问题，而招商蛇口在做好底层的同时，已开始专注于搭建上层软件，也就是教育、健康、养老等服务业态“好和坏”的问题了。
今天的招商蛇口正在做两件事：
按生命成长阶段的不同，招商蛇口把美好生活归为启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大需求，将教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、大健康、养老等14大产品品类、25条标杆型产品线组合成了自己的“美好生活圈”。
“前港-中区-后城”模式发展到现在，已经并不一定要有滨水的“港”了，也就是说，“港”的概念更加宽泛了，只要是交通发达、利于产业聚集的地方，都可以完美地复制蛇口模式。
例如：
2017年招商蛇口先后与湖北黄冈蕲春县、深圳市光明新区政府签署产业园区项目合作协议，并与北京通州区成立台湖镇产业新城项目公司。
2018年初，招商蛇口与常熟市政府签订协议打造琴湖片区、与揭阳市共同开发揭阳滨海新区粤东新城等，此外在全国各地尚有十余个重点产业新城项目正在跟进中。
同时，蛇口模式不仅在国内得到全面推广，更开始“走出去”。
2016年以来，借由“一带一路”的契机，招商蛇口跟随招商局“走出去”，在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广蛇口模式，由白俄罗斯拓展至吉布提、斯里兰卡、多哥、坦桑尼亚等国，实现了以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务的“雁型出海”。
换句话说，招商蛇口已经不满足于“城市和园区运营服务商”的定位，它还想在这个定位上加上“中国领先的”这五个字。