恒大启示录:5000亿在路上
文\潘永堂
恒大成长到今天,对行业有什么启示了?
一家企业快速成长为中国乃至全球房地产冠军,必有过人之处,否则为什么不是你了?当然我们评价一家企业的优秀,不能单评销售额,这当然也对,但反过来想想,连最核心、最基本的销售额都不看,你又要看什么指标了?
刺激老潘思考这些问题,是因为恒大在2017年年中考卷中,交出了优秀的全科成绩单,对,关键词就是全科优秀。
第一,业绩上拿下三个行业第一,权益销售额2291.6亿,行业第一;6月单月销售611.2亿,行业第一;1-6月销售2475.1万平方米,行业第一;不仅如此,恒大下半年供货更多,新开盘倍增,目前看来4500亿目标胜券在握,拿下5000亿,也是大概率事件;
第二,曾被媒体和资本机构反复提及的两个问题在今年上半年瞬间化解,其一,提前还完所有永续债,其二,净负债率从119.8%降至61.2%,显然这一切就好像恒大有实力,有能力解决“高负债”问题,只是选择在什么时候解决的智慧,后者才是关键。因为有能力是一码事,用不用这个能力,何时用这个能力是另外一码事。
第三,许家印成功引入700亿的“朋友圈”,这是恒大2批引入8家战略投资者,快速优化资本结构的速效战。目前700亿资金已全部到账,这种快速找到伙伴的能力,彰显许家印个人的魅力和“恒大”未来的成长性,收益性。当然,谁都知道这700亿的主,都不是吃素的,没有未来企业稳健持续增长的预期,没有利润的增长,700亿怎会如此慷慨。
第四,除了业绩增长,负债下降,大牌朋友圈增多外,恒大2017年和未来的利润将会显著上升一个台阶。一个大背景是,2016年恒大夺得规模之冠、证明自己之后,战略上开始进入从过去规模型向如今“规模+效益型”模式的转型,而2017年,就是这个新战略的开局之年。2017年,恒大持续打造环节精品、提升产品附加值、降低成本等举措,实现量价齐升,加上还清永续债,引入700亿、发行长期债券一系列优化资本结构举措的推动下,预计利润将实现大增。
……
一个值得深思的问题是,为何恒大前期选择了单科卓越,或者允许一定程度甚至较长周期的高杠杆?这背后的考虑是值得深思的。
其一,难道恒大不知道高杠杆的风险吗?知道依旧用,这才叫真正的战略选择;
其二,2017年迅速主动解决高负债,让净负债率一下降到行业及格线61.2%。而对应当下,很多房企依旧把净负债控制在70%的安全线。
高低之间,收放之间,恒大历经几次调控已经找到了自己的阀门。
高负债,是一把双刃剑,同时也只是房企的一个选择而已!
最核心老潘要强调的是,高负债从来没有对错之分,只有合适之分!我们不能一碰到高负债,就一位的质疑!比如在一个行业快速上升通道,如果选择低负债,这就是开发企业的战略失误,因为它的机会成本,实在太大太大。那些当年选择保守,低负债的房企,今天百强榜单上是否还有你的位置。
许家印在去年年会就表示:“企业要快速发展,必须大上项目,没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。但大上项目会带来什么问题?我们知道,大量的项目就得沉淀大量的资金,对企业而言,就会带来负债率的上升。恒大多年来一直在高速增长,大量增加项目、增加土地储备,所以就沉淀了大量现金在项目上,带来较高负债率。房地产企业要增长快,就要土地多,就要沉淀资金,负债率不可能不高。”
那么中国房地产到底是一副什么样的画卷了?答案是人类历史上罕见的住宅化革命的恢弘篇章。尤其中国将用短短20多年时间要走完欧美200多年的住宅开发和建设,无论规模、速度、企业体量,眼界,模式都将是空前绝后的。
在这样一个历史风口,行业风口时,行业就是激进高速增长的,房价和资产价值也是同步高速增长的,货币增发、资产贬值也是高速增长的,如此历史性的大机遇、大窗口,合适的高负债就是最合适的战略。
而这个时候大谈稳健、比如港派房企净负债率控制在20%算绝对安全了,但他们最大的代价是失去中国内陆整个房地产市场,港派房企,作为中国房企引入和学习的榜样,如今众多师傅已经撤离,中国大陆楼市已经是大陆房企主导的楼市。
房地产舆论环境一个悲哀就是,只看到高负债所带来的巨大风险,但没看到的是两点:
其一,没有看到高负债带来巨大的业绩高增长,规模高增长;
其二,没有看到低负债所带来的保守,落伍和失去话语权。
当然必须补充的是,部分高负债的企业也曾遭遇破产,那么问题选择的就看两点,其一,行业是否具备高负债对应的高增长,其二,企业是否具有驾驭高负债的现金流风险能力。对此,许家印表示:“恒大20年来的做法一直是强调“现金为王”,保持充足的现金流。这样就可以规避企业发展过程中,由于增长快、项目多、资金沉淀大,导致负债率高而带来的运营风险。截至2016年年底,恒大账上现金余额超过3000亿。”
永续债的故事和逻辑也是同样如此。更长周期看,恒大不惧当下,而善于在发展中解决问题,而这一点正是一种企业家大智慧,本质是一种对未来、对自己的一种信心。
恒大启示录,一个更大的启发是,懂得何时叫停,这是战略一大要义。
对于战略,很多时候人们对房地产调控没有规律那么企业有没有必要做3年、5年战略去争论,这不是问题的关键,或者我们对战略过于教科书的理解,总想总结出一套模式、一套打法去往一个公司上去套,去解码他的成功。但事实上,有两点,老潘必须强调,其一,没有一种模式包打天下,或者有他的时间窗口;其二,同样一个公司在不同的环境,自身不同的阶段,也是需要不同的战略,甚至不同的模式去经营。正如微信与QQ互搏,正如恒大,碧桂园,万科在地产进入规模天花板时的纷纷战略转型。
恒大半年报的漂亮的答卷,是宣告恒大从规模型向“规模型+效益型”转变的印证,比如
过去10年是一个大周期,恒大销售额从2006年的17亿,增长到2016年的3734亿,增长220倍,典型高速规模型增长模式;
如今2017年到2019年恒大选择了中高速增长,许家印也表示:“目前恒大的规模已经如此之大,在这个基础上未来2-3年保持20%左右的增长已经非常厉害。从今年开始,恒大会保持规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益,开始实施“规模+效益”的发展战略。以效益为中心,这是企业的属性”,同时利润要实现3年888亿的目标。
显然,恒大的模式在变,恒大的战略导向在变,这种变体现了恒大3700亿后的心态之变,也体现了行业进入天花板之后的理性判断!
同样的战略调整也是必然,曾经,恒大一度是三四线之王,但今天来看半年报,我们看到的战略之变是恒大城市战略的权变。2017年,恒大在全国240多个城市布局了700多个项目,其中,一二线项目占比超七成,呵呵70%聚焦一二线,这对恒大而言,是不念过去,不畏将来的调整。
2017年下半年,恒大5000亿在路上!
不同的是,在遭遇史上最严厉调控时代,这次的恒大加固了企业的稳健系数!
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