融创迟迅：如何把1个区域公司做到"行业30强"？
他，把1个区域公司做到"行业30强"！
图：融创中国执行董事 执行总裁 华北区域公司总裁迟迅
文\潘永堂
这2年大融创，吹响了“8个小融创”快速做大的号角
最严政策下，华北融创以700亿佳绩成为"8区之首”
值得深思的是，一家区域公司业绩堪比"行业30强"
事实上，更让业内惊叹的是，如果不是因为限购，华北融创，2017年就已突破千亿。
未来1个区域公司就是1000亿，显然，这应该是中国房地产发展一个“现象级”区域！
作为专注百强房企战略研究的老潘，专程奔赴天津，访谈了融创中国执行董事 执行总裁 华北区域公司总裁迟迅。
中国城市房地产发展是有阶段性、周期性的，同时也是有落差的，这决定了房企城市布局时机要有差异性。
在华北融创这些年攻城略地中，进入西安之后，就收获西安楼市的爆发；进入郑州后，就收获郑州楼市的爆发……这些看似“好运气”的背后，实质是源自融创独特、独到的城市研判。
1，城市布局：先知先觉，提前半步
做地产，一定要理解城市，理解客户，理解产品。
在融创，企业战略的实质，核心是做好城市布局和投资拿地，特别是新城市进入，要做到领先半步。
迟迅坦言：如果一个机会，大家都看到了，那么这个所谓的机会就已不是机会；而当大家都没看到的时候，你看到了、看准了，而且你出手抓住了，这才叫真正的机会。
在城市布局上，因为中国经济和城市发展有显著的不均衡性，每个城市的定位都不一样，这就意味着，开发商对一个城市的理解，必须首先看他在国家整体经济中的定位、地位和角色；同时，每个城市定位之后，也有不同的发展阶段，每个城市都有自己的独特潜力、资源和机遇，这是首要判断。
其次，对城市规划和发展趋势要先知先觉，真正的投资出手又是一个逻辑，投资就是早走半步。比如融创进海南，海南不久后就迎来涨价，融创进入西安、西安就涨价了……融创这几年，会优先选择城市发展处于上升阶段、人口导入的质量和数量不错，房价还有上涨空间，且资源、产业形成聚合趋势的城市。
2， 勇敢进入：房价低于1万\平的二线大城市
中国房地产市场整个发展是不均衡的，也是有梯度的。
目前北上广深是一线城市，他们房价往往是全国最高，他们城市均价都在5万\平米；而第二梯队，武汉、西安、天津、郑州等，均价都在2万\平米左右，而类似哈尔滨、沈阳、贵阳等属于第三梯队。均价很多都在1万\平米以下。
在迟迅看来，不同城市能级，梯队的差异，背后意味着经济实力、消费实力、购房实力的差异。也因此，他们在房价上会有一个落差梯队。但目前因为房地产发展阶段的差异，部分第二梯队、第三梯队的城市的房价处于不合理状态，或者是“价格洼地，价值被低估”现象显著。
对此，迟迅的战略性机会捕捉点是——所有二线大城市如果当下房价均价在1万\平米以下，房企进入都会有好机会。这也是为何华北融创敢于率先2015年进入西安，进入郑州，而如今也看好沈阳、哈尔滨的原因。
迟迅坦言，二线大城市人口密集，经济实力强，未来房价从1万\平米以下上涨到2万\平米，相对具有可行性，也更容易，但对比一线城市如果房价从5万\平米上涨到10万\平米，难度，显然太高。
同时，虽然北京一个楼盘销售额可能赶得上哈尔滨10个楼盘总和。但从利润率来说，哈尔滨等类似城市做地产的利润率，并不一定低。比如在一线城市如果利润做到15%基本就到头了，但在沈阳、哈尔滨，拿地合适，产品优秀，获取更高利润，还是相对容易！
3，内需为王：未来内陆核心城市比沿海发展更快
迟迅对城市判断，有一醒目观点。
即未来中国经济，内陆可能比沿海发展更快的时代。
改革开放初期，沿海地区因为地缘优势、政策优势，投资和外贸发展迅猛，最终沿海经济发展速度远远超过了内陆。但如今，伴随中国经济投资，外贸和内需三驾马车中，投资，外贸2大马车对经济、GDP拉动力变弱，而内需、消费开始成为经济、GDP高增长的生力军。这个时候，内陆大城市的优势开始体现出来！
中国内陆核心人口密集城市，因为人口众多，消费容量大，最终会迎来消费市场的井喷。比如河南就拥有1亿人口，郑州是河南的单核大都市，吸附整个河南省的人口，这种巨量的人口聚集，会带来消费需求的井喷。
4，库存伪命题：关键看是否“真库存”?
楼市供需，很多时候看库存周期。
但在迟迅看来，表面上所谓的高库存数据与不能进入的简单结论，可能会误导开发商。
其一，中国房地产的第三方数据报告，很多数据都是滞后于市场，是结果性的指标，是后知后觉的，但开发商做决策必须用动态的眼光、发展的眼光看问题。
其二，开发商可以对静态数据进行结构化分析、自我多角度解读，但第三方数据的决策结论，最多只能作为开发商参考。核心在于这个数据本身有少许误差和片面，更重要的是，数据本身的内涵和定义可能都会有偏差。比如
西安楼市库存量大，按照普通逻辑，房企就没必要进入，但真这样做就错了，因为如果你知道这个库存相对融创产品力，都是“假库存”时，那么即使老库存体量巨大，那么，融创进入就依旧没有太大风险。所以基于此，融创依旧低位进入西安。
1，看好天津：绝对市场领导者
天津是融创的大本营。
融创在天津楼市，已是绝对的领导者。
以近2年为例，2016年，天津整个楼市进入阶段性高点，大约全年销售4000多亿，而融创在天津也取得330亿的销冠成绩，大约8%市占率；2017年，因政策调控，天津楼市整体成交2000多亿，而此刻融创取得280亿成绩，市占率提升至12%左右；
从江湖地位而言，融创在调控的2017年天津楼市，领先地位反而提升了。
面向未来，在迟迅看来，未来天津融创做到500亿，是大概率事件。
作为百年大计的雄安新区是否会降低天津在京津冀一体化的定位? 过去2年天津楼市加速上涨，天津楼市还有上涨空间吗？
对此，迟迅认为
其一，天津将是多年受益于京津冀一体化的城市，而雄安新区是百年大计，它需要一个漫长的过程，比如深圳也是20年、30年才到今天的场景。以目前来看，未来很长一段时间，一个大学生毕业，或者任何一个北京分流出来的人口，他一定会先到天津生活。
其二，过去2年限购限贷等政策对天津楼市调控效果很明显，但天津整体土地整体供应量较少，最终天津的新房销售比地价还便宜，典型的面粉面包一样贵。
这个时候，融创对未来为何还充满信心？核心有三点
第一，融创限价销售依然“有利可图”，核心是因为融创拿地便宜，拿地节点把握得很好。融创在天津从来没拿真正的“地王”，或者仅仅是当年是地王，第二年就迅速不是地王。比如融创城一期拿地仅仅9000元\平楼面价，后期销售，即使限价下融创也依旧获得了好业绩和利润，这其中，利润很大程度来源于拿地红利。
第二，未来天津的可持续发展，融创也提前完成土地获取和布局。中短期不会存在“粮草缺失”。截止目前，融创在天津楼市土地低位时，就已斩获大量优质土地。如2015年仅仅是融创城一期就获得50多万方土地。在2016年、2017年基本没有招拍挂市场拿地，而仅仅是保利等合作拿地。目前，迟迅坦言，融创天津土地粮草殷实，后市无忧。
第三，融创现在按照限价去卖房，给予消费者相当于两重优惠了。目前本身面包和面粉一样贵，这给天津消费者很大的优惠。
迟迅坦言，政府帮忙消费者给予优惠了，比如原本房子市场可以卖到3万\平多，但政府调控规定2万\平多出售；同时，同等地段同类项目，融创一般比周围楼盘都贵，但调控都是一个指导价，所以，融创限价出售，对消费者而言，相当于享受“二轮优惠”。
2， 融创西安：2年做到200亿的故事
应该说，华北融创，在西安打了一个漂亮仗！
为何融创敢于战略性进入西安？
事实上，在2015年9月进入西安楼市时，当时西安楼市相对全国其他强二线而言，并不景气。一则西安房价特别便宜，二则当时土地市场相对规范性有待提升。三则西安的楼市供应量大于需求量。
融创为何坚定的进入了？对此，迟迅有他独到的考虑。
其一，西安当时房价是不合理的，是被低估的。
天津作为直辖市房价都3万\平米、4万\平米，而作为西北重心的大西安，为何房价在6000元\平米？这不合理。在迟迅看来，未来中国发展一定是三大城市群，而后是11个超级超大型城市。而类似西安、郑州、沈阳、天津都是城市群的核心。而西安就是西北的中心，同时，西安目前人口800多万，未来西安人口会达到1600万人口。
其二，西安楼市过去的房价偏低，规范度有待提升，核心是因为土地市场没有放开，中小开发商很多，而且可能在低房价下，开发商大多都很难以品质、服务为竞争方向，而更多体现为拼价格。这种模式，反而带来产品品质、服务的下降，这是楼市发展阶段和格局的问题。融创相信有能力改变这种格局。
其三，供应量大于需求量，是因为供应量过多，但或许很多都不是客户惊艳、惊喜的好房子。
融创进入西安要做的产品态度，不是以没买房的人为目标客户，而是以买过房的、有房一族作为目标客户。也因此，融创必须靠差异化的产品致胜，服务致胜。
楼市的痛点、房价的低点，换个角度看就是机会。
融创会跳出西安看西安，跳出西安的都是格局，迟迅给融创西安团队的指示是去改变西安的房价市场。
如同当年融创深耕天津、改变天津整个房地产格局一样，融创进入西安做了很多“慢功夫”，即考察研究了西安整个市场和所有标志性楼盘，最终融创开始在西安输出自己的“融创产品观”。
目前西安楼市逐渐进入改善时代，但问题是很多产品的逻辑并非改善逻辑，融创进入西安，没有在产品上颠覆式创新，但紧扣了改善和聚焦客户敏感点需求，做了一些非常实在、接地气的改变，但效果却是立竿见影。
第一个，西安过往楼盘层高大多都是2.9米，融创层高全部改为3米或以上。
第二个，西安过往为了提高容积率，许多楼盘一层6户、8户，居住体验很差，融创进入西安后一层楼最多4户。
第三个，就是不陷入“低价”策略，而坚定认为高品质、好服务会赢得客户口碑。而且客户会愿意支付更高的费用购买。
这三点做完并兑现后，西安市场的客户都特别认同，都体会到融创产品改善落到实处，在这2、3年间，西安楼市形成“买好房子，找融创”的品牌认知。
2017年，融创西安突破200亿。
3， “大郑州”逻辑
巴黎有小巴黎，大巴黎之分，未来的郑州也会出现“大郑州”的格局。
要不断地去判断城市，不断地理解区域，理解每个城市都是在不同的时期，它会有不同的定位，不同的轨迹，融创始终在不断的思考。
河南拥有1亿人口，而省会郑州则是典型的单核城市，是河南的核心，郑州的购买力是全河南的，更重要的，河南目前城市化率才40%之多，未来每年平均1.5%增长，同时再加上政策的推动，郑州作为未来中国11个超级中心城市，郑州人口会从当下的1000万增长到2000万。
问题是这增加的1000万人口会去哪里？他们到哪里去居住？对此，迟迅基于多年城市发展洞察，他对郑州画了一个关乎未来发展的大圈，取名为大郑州。
郑州是个大平原，作为未来国家中心城市，这1000万人口一定会围绕郑州周边去扩散，人口会不断的外溢，他的置业需求也会外溢到周边，比如西面外溢到巩义，这里山水资源丰厚，东面外溢到七朝古都开封，背面外溢到新乡、南面外溢到新郑。
同时，外溢，大郑州是趋势，但城市的房价上涨也是有先后，一个城市房价涨，肯定是好的区域地段先涨，而后面带动整个城市上涨。
所以融创进入郑州时，郑州东面的土地、北面的土地，迟迅的指示是成本价都可以拿下，果然最后迎来房价快速上涨。
如今融创到大郑州周边拿地，也必须提前。目前虽然郑州城土地价格偏高，1000多万一亩，而大郑州周边才几十万一亩，融创坚定的去周边提前布局。
迟迅笑谈，如果大家都说这儿好的时候，这儿就变成1000万一亩了，所以后知后觉都赚不到钱，唯有先知先觉才行。
3，看好沈阳、重新定义沈阳“好房子”格局
东北，如果要大发展，首先是沈阳、大连。
沈阳，哈尔滨，一直被开发商所诟病，间歇期太长，人口外流，经济不振，所以很多房企不轻易进入东北，进入沈阳。但如今万科高调做大沈阳，如今融创要深耕沈阳。
为什么说现在沈阳是机会？为何融创要深耕沈阳？对此，迟迅有他的独特判断。
其一，19大之后，对整个东北是一个巨大的机会，整个东北三省超过1亿人口，未来如果东北经济要大力发展，首先发展的将是沈阳。其次，国家中心城市规划中，政府未来构建中国11个国家中心城市，而沈阳正好也是11个中的其中一个。
虽然早期沈阳人口在外流，但迟迅相信，伴随19大后国家中心城市，作为振兴东北的桥头堡，未来东北人口也会适当回流。
其二、沈阳房价目前被严重低估，属于价格洼地。
目前沈阳房价5000元\平米，与其未来中国11个超级中心城市的定位不符，同时一线城市动辄8万\平米、10万\平米的房价，沈阳的房价严重被低估，属于价格洼地，作为东北人的迟迅笑谈，就连老家四线城市的房价都已经5000元\平米。
其三，沈阳房价这么低，核心是沈阳楼市的格局所决定的，因为产品创新不足，房价过低，导致大家都陷入价格战，都在比拼产品减配，控成本，最终沈阳房子越做越差，最终越难卖出好价，企业销售和利润都陷入一个死循环。
融创进入沈阳后，迟迅开始破局！而撕开沈阳楼市困局的口子就是好产品。
首先，融创的沈阳产品研发就不在沈阳当地寻找。
迟迅的考虑是，本地研发到了之后，融创如果提出一个创新，磨合成本很高，因为本地研发往往会有路径依赖，习惯偏好，他会反复说别的开发商怎么做，沈阳人的偏好是这样……事实上，迟迅开玩笑说，这种偏好不一定对，一旦沈阳人见到融创多年高端精品的房子设计，沈阳人的过去产品偏好和居住习惯就会重新定义。
其次，改变需要时间。但融创坚信，好产品，不怕没有客户量，不怕客户不接受，但这需要一个过程。伴随未来融创在沈阳的品牌、示范区、样板房逐一呈现，当老百姓了解、认同融创在为沈阳人努力造好房子、为客户着想后，其实融创的客户量就会快速的上升。
举个案例，融创进入沈阳，诧异的发现联排别墅都是三层，对此，有多年别墅耕耘和高端别墅业主大数据的融创则强调，三层别墅都是没住过别墅的人的偏好。别墅是给高端人士居住，不是给年轻人锻炼身体。
在沈阳，融创将别墅设计为两层模式，上有天下有地，最终与客户沟通两层的良好居住体验和便捷性，最终客户都理解了，认同了，最终融创沈阳所有二层定位的高端别墅都销售一空。
所以，要相信好产品，要敢于突破，最终项目反而能一炮走红。
其三，做好产品，坚持客户导向的产品创新，其实沈阳开发商也知道，但往往多年之后，企业自身无法跳出自己所处的生态和圈子，或者对市场、高端、品质判断不够坚决。更多开发商是一种从众心理，很难独树一帜，也担心创新失败。但对融创就不一样了，融创是全国高端精品住宅专家。
在融创看来，中国房地产其实面临着一个洗牌的过程。
但从房地产本身来讲，无论如何洗牌和规模为王，强调好的品质、好的服务，一定是未来房地产发展的主流方向和主流声音。也因此，华北融创在本身战略、投资、拿地、营销都已经相当出众基础上，这些年一直深挖产品和服务，全方位提升产品力。
今天，好产品，已是华北融创的企业基石，是规模发展、城市拓展的利器。
1，坚定高端品质：市场越难时候，越看长远一些
地拿错了，再好的产品也很难弥补。当然地拿对了，产品做错了，也很难，但如果土地和产品都做好了，做高端品质楼盘，就会比较顺畅。
融创在天津，如何让产品力杀出一条血路，或者融创进入新的城市，如何打破低价、低品质怪圈？融创在新拓展城市做高端产品，是否会担心曲高和寡、无人问津？对此，迟迅有自己独到的判断。
首先， 中国房地产的本质，做地产如何在低价格、低品质中杀出一条血路，核心还是产品为王，融创要对做好产品，做同行都不敢问津，不敢创新的高端产品保持大决心，大态度。无论市场如何波动，房企如何洗牌，好产品，有产品力的产品，一定是企业和项目脱颖而出的策略。
也因此，融创在天津2014年、2015年阶段，天津楼市180平米以上的大户型产品，融创一家就占据市场的60%之多。
其次，市场越难的时候，往往需要看得越远一些。因为你看的长远之后，你将来就不累了，仅仅解决当下的问题，未来就会很累。
比如在当时天津楼市市场特别不好的时候，所有人都在减配，降低品质，这是市场逻辑，但融创在天津寸土寸金的星美御项目，正常精装当时2000元\平米，但融创却选择了在市场不好的时候做到4000元\平米，当年售价就卖到天津最高价格即3.6万\平米。
事实上，品质上升，精装交付，成本也增高了，当然售价也创造天津楼市最高，虽然当年都销售清盘，但过程中销售去化速度、销售难度却大大增加了。但迟迅仍然坚持自己的品质定位，一分钱不降。
当时如果做毛坯房，利用黄金地段，2.6万就能快速出手，但若干年后，业主个体零散的装修会带来整个项目的品质和调性缺乏统一和高度，未来这个融创的高端项目就只剩下“地段价值”。
反过来，融创对这个项目高品质、高服务的亮相和坚守，最终实现了这个项目的地段价值、产品价值和服务价值的叠加，最终这个项目成为融创的标杆项目，成为二手房市场的旗帜。也奠定了融创在天津的高端产品品质、品牌、服务的高度。
2，好产品：源自100%客户导向
先建好房子，然后再去找客户在哪，然后再卖，这是营销的缺失，也是产品错了。融创的产品如何做到客户导向，如何做出客户满意的好房子？
营销很关键。营销关键在营，而非销，而营的关键是营销人代表客户，和设计一起，做客户需要的产品！
传统产品设计存在两个典型问题，其一，很多建筑景观设计师，设计进入惯性通道，即陷入专业思维胡同和自己的设计逻辑中，忽略了对客户需求的把握和兑现；其二、很多设计师做不了高端的产品，核心在于很多设计师大多是高端白领，他们的确不太清楚高净值人群、富裕阶层人的生活方式和生活偏好。
融创的营销，往往都是5年、10年的老营销人，他们与客户的接触、沟通、交流是高频的、真实的、他们就好比是众多现实客户需求的大数据“集节点”，在这个基础上，营销人就开始与产品设计一起，就能精准做出客户视角下“对的产品，好的产品”。
其一，理解城市，理解区域，理解客户。华北融创进入和深耕了很多城市，从准一线到强二线，发现不同的城市，不同的客户会有不同阶段和不同特征的需求，因此融创在大量积累和总结后，就最终能够对产品定位有相对精准的判定。
其二，在项目的概念方案、单体方案到施工图方案整个产品设计过程中，融创营销是全部参与和介入，真正代表客户对产品方案、户型设计、功能设置等。而且融创产品设计人员也具备很强的客户导向意识。
3，开发商是乙方，客户是甲方
融创人，做任何事情都是从客户角度出发。
融创，是最理解客户的一个企业，这是访谈中迟迅反复强调的一个定位。
早在3年前，迟迅就提出一个醒目的观点：开发商是乙方，客户才是甲方。
迟迅强调，你作为开发商，你要站在乙方的心态来去给甲方造房子，而不是他已经买你的房子了，你应该怎么做。
究竟该如何做？
迟迅强调要站在一切产品设计都要从客户出发。
比如从你回家开始进入这个小区，一切需求就开始了，进入社区客户的感受，你回家的大门感受，你回到大堂的感受，你回到家里的感受以及你和邻里之间的感受，等等，即让你回归到生活的本质感受体验，这些真实的客户感受、体验和需求，正是融创产品优化、迭代的源头。
4，好产品：兼顾功能和美观
在融创做产品时会有一些独到的原则，即使这些原则在其他房企看起来非常普遍。
其一，100%尊重客户，融创绝不会为了销售方便去指导房子设计。
好房子的功能、舒适本身是一个逻辑，而另一套逻辑在开发商自身，即为了房子更好卖、更好的销售而去做一些产品改变。
对此，迟迅明确表态，融创虽然强调营销导向，但更强调客户导向，即融创绝对不会单纯以好卖为原则去设计产品，而一定是站在客户使用这个功能去设计好房子，真正让客户感受到好房子的品质和幸福。
其二，好房子，兼顾功能和美观
迟迅举了一个案例，即设计师在建筑设计中往往会非常注重美观，往往美观是第一位的，但融创营销人在早期就与设计师反复强调，好房子，一定是基于功能满足的前提下再谈美观和品质，否则纯粹为了美观而设计，让房子中看不中用，往往是没意义的。
核心在于，许多过度的美观设计，往往会牺牲合理的功能与尺度。在产品功能的逻辑性和价值性沟通好后，融创设计师就逐渐成为携带客户思维、产品思维的“复合型人才”，这也反向促进了融创好产品的诞生。
5，少玩概念噱头， 公共空间智能化
一个观感是，融创的好房子，特别“本份”、“直接”。
核心就在于，很多开发商总善于给房子赋予更多的概念，标签。但其实，这些概念、标签只是人居的一个单一维度，而上升到产品战略会有问题。比如现在很多房企都在推行智能住宅，科技住宅，健康住宅等，这些概念要么是噱头，要么是过于单一，反而贻误了客户其他的多元化、丰富性需求的满足。
以智能住宅为例，目前融创会有所差异化应用。
比如针对住宅公共空间的智能化，比如融创社区的地下停车库，比如社区WIF免费覆盖，或者公共区域更多智能化设计……但智能化，往往并不是体验万能的，比如在公寓公共住家而言，有时候你手机按动一下，智能窗帘就自动打开了。
但对私人住宅而言，业主在家往往更希望用手把窗帘打开，这更有生活感。
在欧美，强调好房子，是养出来的，这说明了服务的重要性。
同样，迟迅强调，房子不是易耗品，当房子出售之后，房子的二手房价值如何再提升了？或者企业的品牌和口碑价值如何再提升了？
答案还是靠优质的服务，差异化的服务。
1，销售之变：服务的一份子
销售，是最好的服务
融创化销售为服务，销售的定位，正在发生改变。
伴随融创的城市深耕和7、8万天津老客户，迟迅开始对销售这个传统岗位重新定义。
销售就是卖房子吗？以前这个答案是YES，但今天来说，从2017年开始，迟迅就提出，销售，不仅仅是卖房子的，而是服务的一部分，销售要开展更多的客户服务，同时，2018年，迟迅还要对销售加一个维度，即客户满意度。
这也意味着融创销售除了卖好房子外，还得真心为客户服务，提升客户满意度。
老潘反问，这给销售加了太多动作，是否会影响销售速度和卖房子业绩？
迟迅有他独到的判断：
短期而言，也许会受到一定影响，但长期而言，把销售真正变成服务的一部分的定位，不仅会规避一些乱承诺等销售的负面清单，而且能够让服务成为最好的销售，真正让客户认可你的品牌，让客户成为融创的“粉丝”，这就是良性循环了。
的确，融创客户满意度，不是光说不练。
就在2018年华北融创的销售考核中，融创销售员，除了业绩考核指标之外，还要把老带新指标、客户满意度第三方评估指标，也作为关联指标放到销售员的考核指标体系中。
又要卖房子，又要做服务，还要提升客户满意度，融创销售员的确要求很高。但更重要的是，融创对销售员的激励也是“用心良苦”，一则好服务，其实反过来也会促进销售，二则在天津市场，融创的品牌深入人心，而且融创产品的品质一流，因此融创销售人员卖融创的房子，往往比其他会相对更快、更好、更容易。但融创对销售人员的提成仍然是千分之五左右。
通过相对的高提成，融创有两大考虑：
其一，希望把优秀的销售人员留下来，其二，只有司龄越长的销售人员队伍，才能更好支撑老带新业务，更好对老业主服务，最终形成服务好口碑和多次销售——这就是一个正循环。
2，营销费：花在2个地方不用审批
销售700亿到1000亿规模，按照1%的计提标准，华北融创的营销费用预计也达7亿到10亿左右。可更关键的问题是，营销费用如何花，这是门学问。
花钱，本身也是一门艺术！
迟迅介绍，华北融创，目前越来越强调对服务和老客户的重视。在华北融创内部，有一个比较不讲理的偏执准则。即营销费用如果定向花在两个地方，是不用给迟迅审批的。
第一，是专项花费在员工身上；
第二，是花在老业主身上。
除了这两类之外的营销费用开销，精细化管理的迟迅，都需要审批。
3，服务的支出：真金白银+真情实意
如上，营销费用对老业主的开销，都不用迟迅审批，体现了迟迅对老业主服务的重视和希望增加营销服务一线的灵活性。
但同时，老潘发现，华北融创服务为何能到老带新40%之多，与融创服务力的真金白银与真情实意是离不开的。
真金白银是融创的舍得。
以枫叶计划为例，即华北融创业主，每年都会为老年人做一次体检，而且都是和知名、专业体验机构合作，平常零售价700元左右，虽然标准不算高端，但融创老业主非常感动。
这是真金白银的每年投入，假设5万老人，每年融创相当于几千万固定开销。这个费用，往往物业公司很难支付，所以迟迅就从营销费用（7亿到10亿总额）进行直接划拨。
同时，在服务的差异化上，其他公司往往因为业主买了房子更多就会享受更多差异化的VIP服务。对此，华北融创没有这种差异化对待，在华北融创看来，你买5套房子，还是买1套房子，只是支付能力的差异，但可能你对融创的认可度是一样的。
所以，融创追求的是——尊重每位客户，并不断提升每位客户的满意度。
4，总经理见面日：品质体验小组+服务体验小组
如何提升客户服务的水准，不少标杆房企推行了类似客户开放日，业主验房日等行动。但华北融创做得更深入和专业化。
两个小组成立之后，主要做什么呢？他们的核心价值就是代表全体业主、客户来监督融创，核心监督产品的过程品质，以及销售物业的服务品质。
比如品质体验小组，定期会代表客户来项目现场查看工程进度、工程质量，在华北融创，融创甚至带品质体验小组一起去厂家挑选石材、苗木、植被……甚至在具体产品方案上，融创会与客户品质监督小组沟通和交流。
比如服务体验小组，会站在客户角度针对销售人员的乱承诺、针对融创的物业服务，以及对所有客户与融创的交互界面的问题，都可以反馈给融创高层。
为便于两个品质体验小组能够卓有成效，融创专门设置了两大体验小组的总经理见面日，针对两个小组的质疑，问题和监督，总经理相当于给予快速的信息获取以及最终最大力度的支持和改善。
融创执行力一流，核心源自融创的100%目标导向和贯彻。
对此，迟迅表示，单纯说执行力强是没有意义的，执行力强再往前一点就是目标明确。而关于目标管理，华北融创强调两点。
其一，融创目标和目标感都非常清晰，这就让大家执行力方向明确。
也因此，在公司明确目标上，融创员工完全不用猜测领导是怎么想的，任何事情只要紧扣目标去做就会被认可；其次，员工只要对准目标去做，即使做错了，只要努力改善，融创是给员工机会的。
其二、努力的氛围与强执行力文化，牵引着每一个融创人。
融创文化，一个是老板文化，即融创领头人“老孙”是个工作超拼命的人，这影响了所有的高管，所有的融创人；二则整个融创公司努力已经形成氛围和文化，企业做事，就倡导简单、直接、高效、团队和高执行力。
一个简单例子就能说明，比如融创所在的郑州办公大楼，华为是17层，融创是21层，融创进入郑州之前，每天办公大楼华为是最后下班的，17楼的灯甚至凌晨都是亮的，但融创进入之后，最晚熄灯的楼层开始改变，目前的结局是，17层的关灯了，而21层融创还依然亮着。
对企业或组织而言，未来不确定风险和难题会接踵而来。对此，迟迅一直强调，越难的时候，你越要看得远一些。
你看得更长远并解决之后，将来就不会太累
但你如果仅仅解决当下问题，未来就会很累
做难且正确的事，越难的时候看得越远一些，这正是迟迅迎战未来，内心从容的心法！