有钱不如有房，"藏品"时代如何投资房产？
文\潘勇堂
钱，越来越不值钱；
钱，投资渠道依旧那么少；
钱，新时期如何保值增值？
这是一个时代命题。无论是富豪投资，还是中产理财，给钱一个好的出路，重要而迫切。
过去30年中国GDP涨了178倍，而储蓄总额涨了1612倍，中国人更多爱储蓄，但越来越低的利率以及持续飞涨的CPI，逼得“实际储蓄”甚至沦为负利率，投资上老潘月初听“温州投资客”复盘：炒股票亏了，炒黄金亏了，炒其他也亏了……痛定思痛，相对而言，投资房产、收藏价值房产，依旧是如今资产保值增值的相对优良渠道。
另一方面，中国楼市分化时期，并不是所有房产购置后都能赚钱，但有一点必须提醒的是，房贷的财务杠杆能让你的“资金”四两拨千斤。即你有10万，可以有40万的购买力，因为二成首付下，投资者可以获得银行4倍以上的按揭，这就是“杠杆”，杠杆是整个房地产投资成功的诀窍所在。
房子那么多，不是所有的房子买了都赚钱，白银时代，藏品时代，我们改如何选对房子投资了？
一、城市竞争力——选对城市，产业升级，等待风起
企业投资和人的投资很多都是想通的，越来越开发商在开发模式受阻之后，开始选择核心城市核心地段的商业地产进行持有。个人物业投资也是如此，一线城市和1.5线城市是值得关注。比如深圳在过去的10年间，整个房价就涨了7倍。选对城市，往往意味着选对了“趋势”，又比如地产界有“得上海者，得中国楼市”一说，地产投资者也可以选择上海核心地段（如陆家嘴）优质物业，长期持有，必有惊艳收益。老潘也歪歪，若有闲钱，重仓北上深核心地段价值物业，假以时日，收益不可小觑。
其次，当一个城市完成产业升级的过程，往往也是一个城市物业价值爆发的过程。一般而言，一个地区经济的发展，尤其是产业的支撑，对房产的需求和增值力度是巨大的。比如北京国贸商圈对京东物业的支撑，比如IT业对北京中关村地区的物业资产增值和租金的带动作用。所以投资房产，不要忽视城市产业经济升级换代带来的城市物业资产整体升值。
二、板块领先力——紧跟政府、选对区域
首先，在城市化每年1%快速增长通道上，房地产的价值，已经不仅仅是由产品户型、朝向、面积决定，更重要的是城市板块、区域位置决定了你所购房屋的价格增长幅度。紧跟政府大规划，核心在于选对板块。某种程度上，房产未来增值与否，看周边基本配套设施和政府综合城区规划、政策与资金投入力度，典型的如自贸区、国际旅游岛，前海特区……这些国家级、省级的重大规划一出来，整个板块的物业价格就会瞬间“沸腾”。
其次，选对区域，另外一个逻辑在与同样一个城市不同区域与板块意味着差异化表现，比如一个专业数据美国悉尼平均房产增值10%，有的地区能涨16%以上，而有的地区只涨了2%。一个城市往往领涨板块、跟涨板块和滞胀板块，而且价格变动的周期也存在“时差”。好的地段，往往涨价的时候最为灵敏，而市场下跌时候又最为抗跌。
其三，板块区域的进入最好是在初期，专业的说是上升期介入，试想想，当一个城市板块都成熟了，周边都很丰富了，城市人口密集了，那么房价是必然已经被抬升了千百次了，升值空间反而变得有限了！典型比如马上10月开盘的旭辉顶级产品线铂悦滨江，这个项目位于陆家嘴滨江向腹地发展，整个板块开发价值轴线为“陆家嘴—北外滩—外滩—徐汇滨江—前滩—源深洋泾板块”，投资者很容易清晰的看到，当陆家嘴发展成型并进一步饱和之后，位处正东面的陆家嘴腹地“源深洋泾”板块成为陆家嘴滨江腹地最后未开发的价值处女地。此时的进入，在源深洋泾板块价值开发和升级换代初期进入，作为投资而言，就是最好的时机。某种意义上，旭辉在源深洋泾板块有点“后发优势、前人栽树后人乘凉”的味道。
三、地段影响力——选好地段，坐山发财
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，这句话同样适用于投资市场。好的地段意味着交通、医疗、教育、金融等等生活配套的便利度，其次才是产品力的问题”，有房地产专家指出“在好的地段购买性价比高的品牌产品，是房子保值增值的最重要因素之一。
举个例子，旭辉铂悦滨江项目，地处陆家嘴腹地，身在自贸区（陆家嘴约34.26平方公里被纳入自贸区范围），地段寸土寸金，而且未来市中心地段几乎没有新增建设用地之后，意味着绝对的资产增值想象空间，这种地段价值升值空间将远远大于产品本身带来的价值提升。
其次，在土地开发秩序上，陆家嘴腹地开发先行，先发展远滨江带，再向滨江方向发展，待近滨江带进行开发后，逐渐实现源深洋泾板块价值的层层提升。而旭辉正是敏锐的洞察了陆家嘴板块的发展策略，在滨江腹地价值相对最低时介入，而这个时机，正好也是投资的低点。也会随着近滨江发展，实现源深洋泾板块价值逐步攀升。
四、配套价值力——完善、成熟、生态链的配套=物业的“生命力”
配套，尤其是完善、成熟的配套是反映一处物业的生命力。配套层面，大多人理解的都比较零散，整个社区核心包含“市政、教育和生活”配套三大部分。
首先是市政配套，类似便捷交通、图书馆、医院等；从历年房地产市场的起起落落落中可以看到，交通便捷的房子，比如轻轨与地铁口物业，在任何一段时期的市场，都是有一定的涨幅的，租金也往往在地铁站开通后提升不少。其二是教育配套，这也是房地产资产保值增值的重要配套，中国人最重视的就是孩子们的教育，特别是小学、中学有实验中学、国际重点学位的房产，始终涨幅剧烈和抗跌性强。其三是生活配套，类似超市、洗衣店、装修公司、送水公司、餐饮等的丰富性和完备性。
值得一说的是旭辉铂悦滨江并非仅仅是单一住宅，而是由香港置地和旭辉集团的深度牵手和合力打造的城市综合体的其中一环。铂悦滨江所在的置汇旭辉广场，自身配套就非常完善。未来置汇旭辉广场，将成为陆家嘴东扩区域内极具竞争力的产品，充分涵盖现代化、生态化的精装公寓，内环内臻品别墅，9万方商业，5A甲级配置写字楼等多种物业形态，将成为陆家嘴东扩区域内极具竞争力的产品，成为旭辉新一代城市综合体项目的扛鼎之作。
五、资源稀缺力——占山占水、资源资源保值增值
今天买房子，已经不是买房子本身，也不仅仅是买配套，而是买房子所拥有或所比邻的资源，比如典型的占据“山景、江景、海景和类似风景名胜”，不少房企甚至为了提升产品溢价和特色，专门梳理出山景产品线、江景产品线甚至文化资源产品线。反过来说，这些占据稀缺、难以复制性资源的楼盘往往也是资产保值、增值的首选。
越稀缺，越价值，拿旭辉铂悦滨江项目来说，其别墅这个业态就是属于稀缺产品，整个源深洋泾甚至整个内环都少有，且未来不会再有，该别墅离陆家嘴最中心仅5公里，是陆家嘴的后花园，5公里尽享小陆家嘴高品质配套。
六、产品品质力——品牌房企与品质楼盘
首先，不能说产品品质不好就不会跟涨，但可以说，在楼市上升浪中，品牌房企和良好产品品质的楼盘往往涨幅大大高于同一地段和同类的楼盘。其二，从投资收益而言，在如今市场下，投资收益越高，投资的风险越大，按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。其三，如果把物业作为产品力的一种，那么好的物业，往往也会楼盘保值增值的关键，老潘了解的福州三盛伯恩物业，由于给居民带来N多增值服务和良好口碑，租金往往都比周边同类楼盘高出200到500元不等。
铂悦滨江，作为旭辉集团与有着香港“中环之王”之称的香港置地联合出品的地标作品，是涵盖住宅、商业、河景与公园的约35万方高品质地标综合体，是世界地标专家BENOY公司、景观大师PLACE公司以及建筑设计大咖GOA公司匠心营造的新亚洲古典主义豪宅。
房产投资，就是一次价值之旅，包含“价值发现，价值成长，价值兑现”三大部分，但核心和源头在于“价值发现”，发现物业价值洼地，发现物业所拥有的价值基因，假以时日，就是一场价值提升之旅。
码字地点：重庆佛山旅游途中
码字感慨：白银楼市，少谈价格，多谈价值！