佳兆业：别人的白银时代，旧改王的“黄金时代”
中国房地产正从开发时代进入"城市更新"时代
别人的白银时代，佳兆业的黄金时代
文\潘永堂
百强之中，谁土储最多？
首先想到的是四巨头：恒大3.44万亿，碧桂园3.13万亿，融创3.55万亿，万科数据年报没公布，目前来看，他们2019年销售额平均下来在6000亿左右，土储基本够5到6年开发。
再看第二梯队，中型房企土储\业绩比一般在3、4倍，比如
旭辉总土储货值8000亿，2019年销售额1900亿，大概4.2倍
正荣总土储货值4200亿，2019年销售额1300亿，大概3.2倍
土储销售比过高，意味着拿地偏多，会带来较高负债率，企业风险加大，但土储销售比太小，又不足以支撑企业未来成长，所以一般房企会结合自己不同的发展阶段，会有一定的控制。
有一家独特的房企，它2018年销售701亿，但其土储量却是多的惊人，高达1.8万亿旧改货值，再加上已计容的4650亿，总土储货值高达2.265万亿！
按照这个巨量土储，以佳兆业2019年目标销售额875亿来算，即为2.265万亿\875亿=25.9倍。即使按照未来千亿销售额算，也是23倍，而且这还是在佳兆业未来不拿地的前提下。
与此同时，佳兆业也把旧改的“强供应”，作为2019年四大关键战略之一。
的确，佳兆业的土储与他的当下销售，形成了巨大的“反差”。
先看成绩单。
应该说，佳兆业2018年成绩单，表现出“均好、稳健”高质量发展的特质！
合约销售701亿元，同比增长57%；
合约销售均价约18300元，同比增长14%；
毛利同比增长25%，高达111亿元，毛利率为29%
值得点赞的是，核心净利润率由去年3.6%上升至2018年的12.2%
同时佳兆业最为关注的负债和债务问题，净负债率由2017年底的300%降低至2018年的236%；同时，速动比率已由去年年底的1倍上升至目前的1.3倍，这两个数据显示，佳兆业偿债能力进一步提升！
以上综合来看，佳兆业“销售、盈利和负债”的“铁三角”经营管控的还不错，且进步性很大，同时业内最关注的佳兆业现金流特别是短期偿债能力也是健康的。
至于净负债率稍微偏大，其实也不是个过大问题，这个点老潘文末会深入谈谈。
接下来，老潘重点解读一下佳兆业的霸气粮仓！
佳兆业的“霸气土储”分两块：
其一，集团土储建面约2400万，其中80%位于一线及重点二线城市，集团在大湾区的土储近1300万平米，占比达54%。
以货值划分，总数4640亿土储货值中，73%位于大湾区，其中深圳和广州总货值占比超过一半。这是已经明确的土储，从年报叙述来看，三组关键词“一线和重点二线，深圳广州、大湾区”——其实足够表明佳兆业土储的“超高含金量”！
其二，第二块巨量土储是来自旧改，也就是城市更新拓展方面。
这是一个让大多人头疼的领域，但对佳兆业20年的旧改大师，却是相对的“游刃有余”。
目前佳兆业拥有旧改占地面积约3000万平米，总货值是1.8万亿。老潘要提醒看官注意的是。
一则这3000万只是储备占地面积，与2400万平方米的土储不重合；
二则1.8万亿货值99%位于大湾区，深圳及广州占比达60%；
三则，按项目划分，佳兆业旧改项目个数逆天了，竟有119个项目，仅仅深圳就有81个，广州12个，中山16个，而后佛山、珠海、东莞、惠州等地有少量旧改。
其三，以短期指标来看，2018年新增土储420万方，拿地以旧改供应和收并购为主， 出手158亿。新增土储有2点值得关注，一则平均土地成本约4700元\平米，相对佳兆业18300元\平米的售价来说，利润空间可期；二则新增土储大湾区占比56%。
而在所有土储区域来看，老潘过去一直以为佳兆业布局偏分散了一些，但如今看来未必如此。
其一，表面上看，作为一个700亿量级的房企，其实很多房企大多聚焦一个长三角、珠三角两个圈一个，其实就够成长了，这两个经济圈的房地产容量未来都在3到5万亿左右，其实足够一家中型房企短期做大。而目前佳兆业全国45个城市，152个项目，700亿销售，也就是说单城市销售平均15.6亿，而单项目平均销售4.6亿……这两个指标偏低。
其二，事实上，从当下土储结构来讲，其实重仓还是在大湾区，在深圳广州，这反而说明佳兆业可能有两点考量：
第一，佳兆业还是希望成为一家真正全国化房企，而不是区域本土中型龙头房企，目前布局涉及大湾区、长三角、华中、环渤海、华西全国5大区域，可以说架子已经搭起来了。
第二，目前从土储、销售来讲，大湾区一股独大，一个区域就占据大半壁江山，比如2018年701亿销售中有60%来自大湾区，包括2018年新增土储都大半集中在大湾区，应该说中短期来讲，全国化布局的佳兆业也能享受热点区域化的未来巨大预期红利。
短期的大湾区蓄势待发，与中长期全国化5大区域的风险分散和中国经济与楼市的区域轮动，这整体让佳兆业在未来更长周期，腹地辽阔，战略的骨架舒展，未来想象空间巨大。
佳兆业2.265万亿巨量土储，绝大多数是旧改，那么关键问题来了。
最重要、最敏感的1.8万亿旧改土储货值，未来几年能否顺利“变现出来”？这是投资者最为关心的问题。对这个问题，佳兆业有自己的缜密“计划”！
不仅仅是按照企业视角去盲目“开仓放粮”，而是立足大湾区中长期规划的节奏、力度去决定佳兆业旧改的节奏、力度。具体而言，佳兆业粮仓开放有三个落位：即依据大湾区3年甚至15年的未来之变、落位到土地供应的未来之变，然后再具体落位到佳兆业的旧改供给未来之变。
目前《粤港澳大湾区发展规划纲要》已于2019年2月18日出台，纲要规划至2022年，展望至2035年。这个纲要对未来大湾区16年做了一个初步定性，即以产业优势互补，城市特色发展的策略，打造更加宜商、更加宜居、更加宜学、更加宜旅的湾区一体化经济圈；
那么，这个定性和纲要就对大湾区整体和核心城市、核心地段的土地供应提出了新要求和节奏安排，也因此，作为大多占据城市关键位置的旧改项目，自然要在这一城市升级进程中发挥比以往更紧迫、更重要的作用。
对此，佳兆业经过缜密研究后，制定了1.8万亿旧改供地的节奏、力度的短中长期供地计划。
短期，在2018年已转化供货330亿基础上，未来1-2年，佳兆业将有10个旧改项目计划供地供货，可售面积超160万平米，货值近1000亿元。2019年预计旧改带来的货值大概600亿左右。
中期，共有14个项目供货，可售面积近850万平米，货值约4500亿元。
相对远期,将有占2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值约1.3万亿。
从佳兆业这个旧改节奏清单来看，策略是非常从容的慢慢绽放，即前少后多的节奏，这个逻辑靠谱。
一则认识到旧改释放本身的天然难度，二则新规划大湾区非一年之功，没有10年、15年很难大功告成。事实上，众多专家称，到2030年，粤港澳大湾区经济总量或将翻一番以上，突破2017年的1.5万亿美元达到3.2-4.1万亿美元，相当于全球GDP第五大经济体，且逐步成长为世界第一大湾区。
而且人口从7000万到1亿人口。如此以来，大湾区这片肥沃的热度，未来土地价值将会持续释放，上涨，从容的佳兆业，未来因为1.8万亿的旧改储备，显然，占尽大湾区天时、地利，显然，这是战略布局的胜利。
分解到每年，在大湾区，过去三年每年供地在50万平米，希望2019年的供地在70万平方米以上，希望旧改每年都有20%到30%的增长。
除了旧改清单之外，佳兆业还在继续补充土储。比如2019年预计拿地在400亿左右，但整个拿地策略性、纪律性很强，老潘总结下来有三点。
首先，从区域来讲，继续保持一个类似2018年56%的高比例在大湾区片区；
其次，从拿地方式来讲，2019年会继续侧重旧改和收并购为主的模式，特别是在2019年年初土地市场疯抢，就更有必要；
其三，拿地核心偏好三类土地，即核心区域地段的土地，相对比较大想象空间的土地以及变现特别快，赶紧、纯粹的土地。
关于旧改，其实是过去叫旧改，现在叫城市更新！
佳兆业1999年就做旧改，如今已是20年的“老司机”了。
正如佳兆业总裁麦帆说，现在大家都在做旧改，也说明当初佳兆业的选择是对的！
事实上，旧改对其他房企是个头痛点，但对佳兆业掌舵人郭英成而言，是个兴奋点。
郭英成说：“说到旧改我很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块。”
事实上，佳兆业谦虚了，佳兆业在旧改的竞争优势非常明显，但也一直鲜为人所知。老潘今天也尝试总结一下旧改王的5大优势。
首先，旧改要拥有相当强的能力和相当强的职业道德，这是旧改的“道”！
在佳兆业每个旧改项目推动中，始终以三个目标为首要：即坚持对城市更新发展过程中对城市的贡献、对拆迁户的贡献、对村民的贡献，这三大贡献目标始终是放在首位和初心。20年来，佳兆业坦言，自己基本做到了，仁者无敌，旧改要非常和谐，非常有职业道德来推动，否则旧改任何“术”都是支撑不了旧改大业的。
其次，路线正确，佳兆业旧改始终是坚持“先业主后买地”的路线。
即佳兆业20年做旧改，始终坚持首先跟业主打交道，永远都跟业主打交道为先，取得业主的信任、理解和支持。而其他的土地开发，更多是先买地，再等业主，佳兆业完全反过来，第一时间就跟业主打交道。
其三、佳兆业以控股（参股）6大上市平台为代表的多元化布局，对佳兆业旧改推动发挥了巨大支撑和贡献。比如6大上市公司与旧改土地的内容、供地功能有很好的承接、呼应。比如城市要面向越来越多的老人提速健康产业，而佳兆业在健康产业初步有了成效。比如佳兆业在杭州拿了一个康养用地，未来也能够为老人服务、特别是60岁以上的做专业的健康服务。
其四，人才非常关键。旧改比较难，特别是政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的，很好的是，佳兆业有二十年左右旧改历史和经验，特别是旧改人才是20年的培养，目前专业的旧改人才市场上很少，通过招聘渠道获取很难，但佳兆业从专业旧改人才储备来说，竞争优势非常显著。
其五，做熟不做生。佳兆业对旧改城市的选择，对旧改风险、利润、城市规划把控的比较成熟。佳兆业做旧改，时间长、规范化、专业化，特别是在风险把控上，城市规划这块做得还是有竞争力的。比如在整体项目的拆迁和手续完善，和城市规划、项目研究这块，佳兆业具备相当强的竞争力。
的确，旧改其实是很难的。每个城市的土地政策，旧改政策、整体规划都不一样，而且文化、人文、社会、阶段、政策稳定性都不一样，所以佳兆业的旧改目前核心还是集中大湾区，很少去外省。
目前佳兆业主要聚焦在深圳、广州、中山、珠海、惠州这几个城市，这些地域，佳兆业对政策、市场、土地、客户都理解得比较深入。比如
深圳旧改一般不用招拍挂，但广州的旧改则要“公开”竞争；
深圳土地一般是集约性供应，核心解决村和旧厂房为主；而广州历史以来“村面积”很大，一般强调综合性、宜居、生态、产业相结合。
中山旧改更注重的是置换旧的产业……
所以未来大湾区各个城市的旧改，其实更多是城市综合运营的特征，而不是产业为产业，住宅为住宅，更多还是两者的深度融合。
下半场，每家房企都要有自己的杀手锏！
房企的转型与升级，最终都是要构建自己可持续发展和地产下半场的竞争优势。
对此，关于转型，关于多元化，关于竞争优势，佳兆业有自己的独特选择和判断。
首先，佳兆业从一开始就是多元化布局，而且从经营来说，是成熟一块就分拆一块，目前佳兆业集团已经控股5个、参股1个上市平台公司。
为何能做到如此成功的多元化？
核心原因是佳兆业一直崇尚专业板块要用专业公司，且必须独立发展，而不是依附主业。比如在佳兆业目前的控股或参股的上市平台公司，都有比较成熟的董事会管制，每个专业公司都有董事会，都希望每一个产业板块都能持续构建各自的核心竞争力，在未来持续做大做强。
其次，佳兆业的多元化在老潘看来，有2个先天性特点。
第一是因为佳兆业从1999年就开始做旧改，旧改不少的土地不仅有住宅，还要嫁接别的科技产业，比如健康、科技，文旅等等；
第二，佳兆业一直在深圳做旧改，深圳这座城市的产业非常发达，产业结构转型在全国一直是遥遥领先，所以佳兆业在深圳旧改过程中而言，机会相对其他的城市会更多一些。以文体产业为例，深圳文化产业就是深圳四大支柱产业之一，佳兆业文体在未来会有不错的表现。
其三，多元化整体的顶层设计，佳兆业有自己的安排。
老潘这里总结几点。
第一，慎重多元化，佳兆业没必要过多多元化，未来聚焦2到4个主业，最核心还是城市更新和住宅产业。
第二，多元化其实很难，未来佳兆业肯定是做大地产主业，但同时在未来5年，佳兆业希望在其他多元化板块业务能够占到30%或40%，比如未来城市项目规划，住宅是占70%，产业占30%左右，产业包括商业、酒店、科技、康养之类等；
第三，佳兆业多元化产业也要做到协同，比如因为佳兆业有独立的康养板块，而且未来会有很大的增长点，那么在杭州拿地，就可以有效产业协同，最终整个土地获取价格是住宅的10%左右。比如佳云科技核心是做互联网广告，与佳兆业其他产业有很多互补性。
既独立发展，又产业协同，专业化的公司专业化的团队，市场化去做大做强所有多元化产业，成熟一个分拆一个，佳兆业目前基于旧改土壤，基于企业多元发展，佳兆业上市平台公司都在各自发力生长。
当然未来伴随大湾区和产业发展，或许还有合适佳兆业的多元板块，假如成熟或者有竞争力的情况下，佳兆业也会介入这个市场。
在其他房企都是相关多元化时，佳兆业多元化看似有点分散，但实质与佳兆业20年来坚守的旧改主业有很好的互补性，从这个意义来讲，佳兆业旧改与多元化相得益彰！
房地产无非是两个问题，一个是钱，一个是地。
说了土地的事，当然也的说钱的问题。
而钱，尤其是佳兆业高负债问题这里也一并聊一聊！
的确，佳兆业如今净负债率从2017年300%降到236%，客观来说，哪怕降了，但还是很高，也因此，会有很多媒体抨击，但对佳兆业的高负债，老潘也客观评论几句。
其一，大家都认为高负债不太安全，但事实上，对于一个房企经营风险而言，最核心还是现金流风险，而不是高负债风险。
因为现金流断流了，就会引发信用风险，且引发银行挤兑、伙伴撤离等一连锁的暴风雨式的影响，最终导致企业破产，这在当初百强光耀集团破产，当初说谁只要借1个亿，我就能扭转格局，让人感叹现金流断流之残酷。
其二，在现金流管控上，核心是流动性现金和负债偿还的问题，这是评价现金流风险一个关键指标。这一点，目前佳兆业从2017年的1倍上升到1.3倍，安全性提升了。其次，佳兆业现在总借款额1090亿，1年内到期170亿，但只占总负债16%，1-2年内到期的占32%，2-5年内到期的占30%，5年以上的占22%。整个偿债年限分布很平滑，不会集中在某年爆发造成风险，事实上，2018年在资金紧张时，佳兆业贷款平均年期为3年，也表现不错。
其三，对于高负债问题，要辩证的去看。
一则其实佳兆业作为一家700亿量级的房企，目前在万亿时代和行业集中度提升时，冲规模，进入1000亿，2000亿的规模安全线是必然目标，也是活下去的必须目标，如此以来，这个中短期阶段放大一定杠杆，是必要的。
二则佳兆业有自己的独特性，佳兆业目前有100多个旧改项目，每个旧改项目前期的投入是5到7年左右，平均下来5年左右，这就导致前期资金投入是巨大的，且旧改资产也不能进行资产评估增值，所以对于当下佳兆业手握1.8万亿货值的旧改现状而言，旧改前期大量资金投入还是有一段周期，因此较高负债率在所难免，或者也是佳兆业这个冲规模，推旧改的必然选择。
当然，对于旧改投资，佳兆业管理层也表示，未来会在旧改投资、销售、回款三者之间取得一个动态的平衡，目前佳兆业在加速提升这一块的能力。
事实上，对于2019年，佳兆业也明确提出了降负债目标，即初设目标下降到200%以下，同时，力争降低到180%到150%之间。
2.265万亿霸气粮仓，2019年继续出资400亿拿地，可以想象，未来佳兆业，凭借旧改王的核心竞争力，搭乘大湾区崛起的东风，搭乘地产从开发时代进入城市更新时代的风口，再加上佳兆业全国5大区域深耕经营红利的不断彰显，未来5年的佳兆业，或将迎来属于它的“黄金时代”！
END
专注地产50强之变
地产总裁内参
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