房企发展进入“低增长、低利润、低预期”时代

2015年到2019年是许多房企“弯道超车”的5年。

2020年到2024年是大多房企“平稳发展”的5年。

2020年，作为十四五的开局之年，也堪称房地产“最惨淡”的一年！

结合最近持续的地产30强交流与调研，老潘也谈谈最近地产一些感受、记录和部分总结。

1，近四成房企完成2020年销售目标有难度。

截止11月底，近60%房企完成年度销售目标90%以上。近三成完成85%到90%，少数房企目标完成率不到85%。

也就是说，近4成房企完成2020年度销售目标“有难度”。

怎么看这个格局？

其一，今年“近四成”房企没有完成目标，可以用惨淡来形容，尤其在年初目标“本就预设不高”的前提下。

其二，销售业绩没完成，意味着房企回款现金流也没“达标”，再加上“三道红线”下的融资现金流的超级严厉和受控，后续一则2021年投资决策会“更趋于保守”，二则得加速货值去化和回款。但完成业绩目标、三道红线压力不大的房企2021年将有足够余地将资源、精力用于土地获取和相对乐观的融资计划。

2，再差的行情，也有优秀的企业，可惜“只是少数”。

好的行情普天同庆，是涨多涨少的画面，

差的行情，是“谨慎乐观”与“悲观忧心”的分化画面。

2020年最惨年份，依旧有金茂、世茂等业绩增长的“弱市黑马”，也有泰禾、福晟、富力等的调整。

以金茂举例，2020年金茂的目标增速24.4%达2000亿，属于增速“领先者”，但如今2020年前11月金茂销售2003亿，全年目标早已完成，而与2019年同比“还增35%”；同时，今年3月疫情月，金茂总裁李从瑞也透露，金茂2020年2000亿元、2021年2500亿元，2022年3000亿元。几乎20%多的复增率。

比如世茂也是“弱市黑马”，世茂前11月销售增速15%，位列TOP10房企前三。同时提出，明年2021年比2020年增长超10%，同时还强调增收增利，从规模之路向利润之战进行升级。

比如滨江、越秀、恒大、时代等用11个月时间提前完成全年目标，目标完成率分别为118.4%、106.0%、105.5%、101.6%。

另一个滑落阵营是富力前11月累销1173亿，同比下降2.55%，仅完成1520亿元年度销售77.2%。同样业绩完成率不足8成的还有首创置业和建业地产，分别只完成年度目标的75%、71%。

有人欢喜有人忧，而且这是发生在地产50强之内的“悲欢离合”，放到全行业，分化就更大了。

3，地产金融化不是趋势，而是现在！

相信2020年每家房企都深深感受到了地产金融化的内涵和严峻性。不仅如此，最近有关部门也提出：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的'灰犀牛’。

其一，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。而如今中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

其二，居民杠杆率（居民债务/GDP）已经超过60%，正在赶超发达国家。而在2008年时，居民杠杆率还不到20%，10年多时间翻了3倍。

如此高的金融化和“吸金大法”，如今中国依旧对房地产热情有增无减，万人抢房，城市分化下虽然有的城市不景气，但有些乐观城市、倒挂城市的万人抢房、地王频出依旧一波又一波。如此背景下，有关部门最近因此旗帜鲜明表态——房地产是中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

4，2020年行业蛋糕减少，但集中度却加速提升了。

喊了很多年的房企集中度拉升，2020年照旧拉升，速度依旧有点猛。

其一，1-11月，TOP30房企集中度由2019年末的49%提升至52%，

其二，TOP50房企的集中度较2019年末提高4个百分点、达64%。

5，关于TOP3，有2个观感。

其一，有人做了有趣的总结：碧桂园忙着区域调整，恒大急着降负债、万科基于讨好90后……都在忙着变革和强化内功；

其二，2020年6月TOP3整体市占率11.8%，较上年同期10.6%提升1.2个百分点。

图标来源：公司公告，克而瑞，中金公司研究部

6，惨淡楼市，大块头反而跑得更快，2020年或迎来40家千亿房企。

中指把主流房企分位5个阵营。即超级、第一、第二、第三、第四总共5大阵营。

你猜前11月，大家各自增长速度如何？你按照常识想象的所谓“大象跑的慢，或者小鱼个头小容易“弯道超车”，这都不正确了，看看中指的统计：

前三大阵营，大块头正向“双位数”左右“正增长”！

• 超级阵营“即1000亿以上房企”销售增长率均值为9.7%，

• 第一阵营（即500-1000亿）27家房企的销售额增长率均值为12.3%，

• 第二阵营（即200-500亿）60家房企的销售额增长率均值为10.4%。

剩下的三四阵营不乐观，小个头反而“个位数”负增长

• 第三阵营（100-200亿）共38家，销售额均值为147.6亿元，增长率均值为-0.1%，

• 第四阵营共13家，销售额均值为77.1亿，增长率均值为-5.3%。

结论显而易见，深度调整的弱市之下，大中房企依旧顽强增长，但中小房企弱增长或是负增长了，相对而言，大中房企增速比小房企“跑得快”。

资料来源：公司公告，克而瑞，中金公司研究部

2020年预计千亿房企提升到40家。

大块头跑得速度反而更快，这意味着留给中小房企的时间不多了。

7,2021年房地产销售额又是一个“”稳字，但“稳中有微涨”！

总的来说，2021年市场整体以“稳”为大基调，目前在这个稳字基调下的“高位箱体”盘整。

对此，2021年销售额预计会微微超越2020年。

比如中信建投就预计2021年房地产行业三大核心指标增长为：销售面积增速0%、新开工增速0%、投资增速+5%。

比如中金判断2021年新房成交面积较2020年有所下滑但幅度有限，成交金额仍可实现小幅上涨，预计2021年全国商品房销售面积同比下降2%，销售额同比增长2%。

事实上，全球房价与GDP涨幅关系规律发现，房企销售均价其实每年与GDP增速相当，这也意味着中国经济本身疫情之后会逐渐恢复，未来5%左右的名义房价上涨是合理的。

比如中指判断，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%；鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨（3.9%~5.4%），2021年商品房销售额仍有望实现新突破。

8，未来5年，房地产从过去的“高增长、高杠杆、高周转、高利润、低成本”的“四高一低”，进入低增长、低利润、低杠杆、低成本和高周转的“四低一高”新阶段。

9，未来规模房企就是“做强地产主业”和“做成第二曲线”2件大事！

2020年千亿房企40家左右后，未来30强房企的规模会在2000亿左右。

当然，未来行业也会稳定很多，这是好事。

因为房住不炒、不刺激房地产等大基调至少短期3、5年内不会调整的话，也意味着未来大型规模房企，老潘权且以30强为例，对他们而言，行业环境相对恒定，所以战略目标与路径更加清晰和稳定，这战略上看是一件好事。

未来30强房企，主要有2件大事要做。

其一，地产格局基本“大定小调整”之后，因此，在地产主业提升管理内功，精细化管理，通过管理出效率，出效益。

毕竟房地产还是很粗放的，毛巾能拧出很多水来。

毕竟房地产今天的管理很多都是百万级为基本单位的。

其二，用5到8年时间，其实也不会太长时间，培育第二曲线。

必须提醒的是，房地产中短期还是15万亿的天字一号产业，所以规模房企拥有资金和品牌优势，培育第二曲线是很容易形成第二曲线所在细分市场的“龙头”。

比如绿城管理进入代建赛道，万科进入物流赛道，融创进入文旅赛道、龙湖进入商业和长租公寓赛道，佳兆业进入体育馆为基础的文体赛道……

10,15强的座次表已经基本稳定，每前进1位，都需要巨大修炼。

未来行业格局基本确定，未来加杠杆“弯道超车”的捷径将被堵死。

未来15强稳定性增强，15强座次表基本只有微调，哪怕每前进一步，都需要巨大的修炼。

进一位，越来越难的，但这并不是不可能。

其一，对手可能会犯错，对手犯小错，自己就是进步。

其二，不少15强房企依旧磨刀霍霍。比如中海地产在编制新的5年战略计划时，总体目标是希望进入TOP5阵营，同时确保经营效益持续稳定的增长。

中海在地产圈是一种独特的存在，利润王，1979年成立的最早房企之一，工科中海，融资4.01%……但基于未来房地产，中海认为“在当前政府限价、市场进入存量的大背景下，产品的价格、利润率还是会有一定下降，在这种情况下，为了确保利润总额在未来5年的持续增长，中海地产的销售规模必须有比较大的提升。”

也就是最近3年，中海回归和重仓一二线筹码，提出“主流城市、主流地段、主流产品”的高经营杠杆打法后，过去2、3年一度是十强房企增速第一第二，而且就在2020年前11月，中海在四个城市业绩做到900多亿，力争2020年北上广深破1000亿。

的确，今天能在15强遨游的都非泛泛之辈，彼此的竞争依旧水深火热。

11，未来5到10年，优秀房企会实现“第二曲线”的快速崛起。

三道红线之后，规模房企发展的速度普遍进入“慢牛时代”，整个行业的格局基本定型。

但由于地产主业规模体量巨大，所以在相当一段时间内仍然占据主导位置，但这也不意味着第二曲线在地产企业之上控股集团的位置“处于弱势地位”。

过去规模房企多元化更多在于勾地，服务主业，但如今地产主业被政府严厉“调教”和中长期定性之后，未来5到10年房企在多元化的态度、决心、力度和速度上会发生很大的改变。

比如以物业为例，地产PE5到8倍，而物业则是20倍到100倍，所以雅生活与雅居乐地产的市值都在400多亿，旗鼓相当了，同样碧桂园服务如今2020年半年营收63亿，未来5年力争破1000亿。同样在商业板块，龙湖商业租金未来会突破200亿，300亿，仅仅是租金就300亿，而且不惧地产调控，商业租金收入相对稳定长久。

今天房企去地产化更多是“虚晃一枪”，但老潘相信，未来5到10年，一部分优秀规模房企会“改头换面”，真正去单一地产化，真正蜕变成“一个多元化的金融控股集团”，真正演变为一个“第一、二曲线并举”的相关多元化协同的控股集团形成。

资料来源：公司公告，中金公司研究部

12，未来10年，泛地产进入百花齐放的时代。

未来规模房企多元化之路就是“一主多元”的格局，整个泛地产也真正进入一个“百花齐放”的多元盛开的局面。为何会有这种大格局之变，原因很简单，地产主业告别了中高速增长时代，大型房企要真金白银为未来10年提前做战略打算了。

对于房企转型和多元化探索的未来分类，目前有两类。

其一，按照轻重资产分类。房企多元化可以分为三类（中金的分享）：

• 第一，重资产的泛地产类（例如购物中心、写字楼、酒店、物流地产、文旅等）；

• 第二，轻资产的泛地产服务，例如合作开发时收取超额收益，物业管理，商业管理，长租公寓，等等。

• 第三，借力打力，依托充沛的资金沿着产业链甚至跨行业做铺排。

图标来源：公司公告，克而瑞，中金公司研究部

其二，按照房地产全周期和成熟的美国房地产模式分为四类房企。第一，投资类房企，第二，金融类房企，第三，运营类房企，第四类，服务类房企。

13，追求规模的目的：不仅是经营的规模效应，更多还是为“融资规模”。

中金提到一个观点，某种程度上，规模效应不是房企追求规模的主要目的。

统计过去会发现一个规律，即TOP30房企融资集中度与销售集中度之间展现了较高的相关性。

其一，房地产是个特殊行业，很难像家电产品绝对标准化和更大规模效应，因为分散的布局和在地化的特色和客群差异，所以经济学上的“规模经济”其实相对有限，比如很多房企标准化都是80%标准，20%个性化。

其二，房企追求规模与座次表，更多是为了融资规模的更大额度。规模的重要性更多体现在金融资源获取便利上。

比如总量层面融资管控促使银行等金融机构将有限的信贷资源投向排名前列的房企，而融资成本而言，对于很多房企而言，融资额度甚至比融资成本更重要。因为融资成本只要自己的ROE、IRR能够覆盖，就会有一个息差。

其三，三道红线改变了融资的规则。

回顾过去10年房地产企业TOP10排名变迁，客观事实是，保守稳健型企业在潮流涌动中失去了扩张资本，而杠杆使用程度更高、踏对周期节奏的企业，多驶入快车道，“进攻即是最好的防守”深刻展示了房企过去的竞争逻辑。

但这一次，规模与融资关联的逻辑开始被打破，“三道红线”分类监管下，规模与融资的循环反馈将被打破，融资更多要满足三道红线以内的财务指标合规，才能获取更多的融资空间和机会。

三道红线改变了融资的游戏规则！

事实上，三道红线只是现阶段国家调控的一个手段，未来不排除还有更多的红线在等待着房地产。

写到最后，一个最新的媒体报道，南京雨润地产最近一个高层会议上，老板要求2021年销售额达到100亿，2025年做到“1400亿”。

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