今年30家房企或破千亿，吴建斌总结12条“心经”
文\潘永堂
楼市调控如此严厉
但2018年依旧有“30家左右”房企破千亿！
仅前10月，中梁地产劲销1002亿，破千亿，位列24强！
如此看来，到年底，30家房企破千亿，是大概率事件！
来源：克而瑞地产
除了30家预计破千亿，一个更值得关注的数据是——即使调控，TOP30强房企的规模门槛依旧比去年同步上升了高达48.6%；
同时，行业巨头碧桂园年底夺冠基本板上钉钉，据摩根士丹利最新研报，预计碧桂园2018年合约销售将达8030亿元，同比增长46%。
这是大象跳舞的时代！
也是30强跳舞的时代！
未来几年，从2018年开始，预计30强以上，都是千亿房企了！
事实上，调控趋紧时，30强房企依旧跑得飞快，正如有人说，对优秀的房企而言，就没有冬天可言。
30强是怎么炼成的？
千亿房企是怎么炼成的？
有谁总结过他们的共性经验么？
恰好今天在北京，房企资本与战略大咖吴建斌先生，在由住交会、中国房地产报等主办的第10届中国不动产投融资峰会上精彩分享了——30家优秀房企背后的成长的12句感言，权且当做30强房企的成长“心经”！
图：阳光城集团执行副总裁 吴建斌先生
吴建斌坦言，如果有企业领会和活学活用了这12条“心经”，这家企业将来也会走向优秀，甚至走向万亿，超过万亿！
那么，到底是哪12句话了？
第1句：好的房企战略是坚定的！
纵观30家房企，看他们发展的好基本上战略是坚定的
所谓坚定就是不变，一直是朝着一个方向做事。比如说
你是一家住宅发展商，在住宅领域可能做的极致，
如果他是全国性品牌，他就覆盖全国的每一个角落去做房地产，
如果他是商业房地产就在商业领域做的极致，
如果是教育房地产就在教育领域做的极致。
目的是什么，就是有一个坚定的方向，从价值观，从人才的配备，从很多打法方面，始终做这一件事。
我也看了最近关于华为30多年的发展经历也是这样告诉大家，他的战略一旦坚定，他的战略一旦选择基本上就朝这个方向一直做这一件事，所以就获得了最大成功。
我们30家房企里差不多战略都是坚定的，不管遇到什么风，什么浪，战略坚定性一直表现在这个方面，这是我讲的第一句话。
第2句：好房企的文化是先进的，是具有特色的
关于文化方面，其实很多研究很多，所有的优秀房企都是要有自己先进的文化性，文化有的是看起来很虚，实际上很实
我们搞企业来讲很多时候短期看政策，长期是看文化的！
短期我们可能受到政策的冲击比较大，一会儿好，一会儿坏，一会儿发展有高峰，一会儿发展有低谷，但是他在文化的先进性，他会把企业带到百年或者常青的基业。
我也发现我们一些房企的文化非常有特色，比如说他们有顶层设计，他们有合理的公司治理的结构，他们有里面的精英治理方面非常有价值的东西，甚至他们对待他的客户怎么样公平，怎么样去双赢或者怎么样共赢，在这些方面他们都有高度的共识，这个文化有的看起来是虚的，实质上从长远来看是个实的，非常有价值的。
第3句：好房企的战略决策是灵动的，是顺势而为的
我们国内的房地产市场是政策市场，基本上是三年一个周期，两年比较差，一年比较好，就形成了这样的规律。
我们大概看了一下，比如说2011年，2012年比较差，到了2013年就非常好，2013年非常好紧接着2014年，2015年比较差，到2016年又出现了高峰，2017年变的难受，今年比较难受，是不是明年会好，始终是波动性的东西。
但是作为企业来讲，你怎么样顺着市场波动的环境，大体上知道这个周期怎么做你的事情。
就像我买股票一样，低波的时候买，高潮的时候卖，怕的就是走错的，所以低的时候不断的卖东西，高峰的时候不断的买地。
但这样的方法，作为一个好的房企，自己首先来讲一定要有顺势而为的观念，不要逆势去做，当然也有逆势超车的，这个是不反对的，除非你拥有非常好的资金，你能抗得过这个周期，你始终作为逆周期的事情也是可以的。这种情况下，我想大量的房企更多是顺势而为！
当然我们刚才讲有些房企可能在这个阶段就会出现弯道超车，这也是可以的，并不是并对的，这是我讲的第三句话。
第4句：好房企在影响企业偿债能力的负债水平管理有很稳定思维和举措
这个对房地产企业非常重要，因为房地产企业需要的资金量非常大，而自己的自有资金从成立哪一天开始就非常好，而且经过十几年的发展，属于你个人的资金并不多，你还是要用市场的钱。
但是市场的钱就会有一个负债率的问题，但是没有负债率，关于负债率的问题我写了不少的文章，我的基本观点是当市场环境一直朝上，政策向好，负债率是越高越好。
什么叫高呢？你比如说在国际资本市场大家最关心的一个指标叫金融借贷比率，市场环境好，政策层面好，这个时候的负债率我觉得越多越好。
作为企业管理来讲，你不能长期的一种高负债，你应该有一种战略的思维控制在一定的通道里，所以从当前来讲，特别是今年我们的政策层面的收紧，融资层面的收紧，如果是高负债就非常难受，所以这种情况下降负债就作为主旋律，必须得降。
什么叫合理呢？在今年以来，我觉得今年的比例应该在100%以下，不应该100%以上，如果把今年的比例控制在100%之内，其实财务的弹性就增加了很多！
怎么样负债率会降低呢？
那就是加快销售，加快你资金的盘活，加快你融资方面，特别是像资产证券化方面，融资方面的力度，这样的话你的负债率才有可能大幅度的下降。
我重点讲的是要有稳定的思维和举措，作为房地产企业一定知道负债率对你影响的非常大，知道什么时候该加杠杆，什么时候该降杠杆，实际上是门艺术，完全取决于内外环境的变化，怎么掌握就看整个政策环境，整个市场的环境，你企业目前的环境，要把这些结合起来我们才能做负债水平管理上的安排，所以对于好房企来讲，在这个方面一定非常重视。
第5句：好房企应建立一套资金高周转运营模式，而且要比同行平均水平好
我刚才开始讲了，我们的房地产企业是一个资金密集型行业，融资也难，特别是像今年这样，这种情况下你只有一项，就是必须坚持你的高周转，高周转实质上是解决你运行方面的压力，降低你风险的唯一途径，没别的途径。
我们现在很多房企实际上不断在叫我这个企业也要高周转，但高周转是系统化的，从买地开始到设计到运营到销售到后面的整个资产的盘活是一个大的系统，它不是单一的，真正每一个系统坚持高周转的原则，从方方面面去改善，你这个企业才能真高周转。
而不是假高周转，高周转最核心的指标就是股东年化资金回报率有多少，现在的平均是50%以上，如果你这个企业最后的股东年化资金回报率高于50%就是优秀的企业，低于50%那就是稍微比较差的企业。
我们也发现了一些数据，有些好的企业年化资金回报率可以达到200%，也有300%，个别项目也有。但我们有些企业，大部分企业的周转非常长，这样的模式目前周转起来，周转慢的企业怎么样和周转快的企业竞争，高周转才是化解风险唯一的途径。
第6句：好房企毛利率一定要高于同行平均水平
我们现在整个房地产市场的平均毛利率水平有多高，我估计在25%-30%，估计在这个水平，所以我们很多房企其实你可以比较一下，你的毛利率到底有多高？
如果你的毛利率长期处在行业的平均水平，平均水平的毛利率会证明什么呢？证明你这个企业在管理上非常有效，盈利能力是非常强的，创收的功能也是非常强的，这就是说毛利率高的最终表现、
怎么样提高毛利率呢？
又是一个系统，从买地的环节到设计的环节到整个运营的环节，到最终销售的环节，成本控制的环节，每一个环节都要做到非常好，你只有做的非常好，其实才有机会高出同行的平均水平。
我们这几年房地产市场整个管理水平大幅度在提高，每一家都在提高，从销售端，设计端一直到成本控制端，每一个端口下了很大功夫，为什么很多房企这么恶劣的环境下仍然表现的这么出众，这么优秀，是有道理的。
你下了功夫，在这些方面进行优化了，你的毛利率才能高出同行，才有再生的能力，才有机会比别的人挣的钱多一点。
第7句：好房企时刻关注经营现金流为正的演练
现金流管理我们都知道，企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是现金流管理，现金流管理的核心是经营现金流的管理，他是一种这么样的逻辑，核心是经营现金流！
我特别特别提到演练，房地产企业发展的过程中，正常环境下每年都缺钱，每一家企业每年的钱是不一样的，如果有更多的钱可以买更多的地，可以让企业发展的更快，所以每一年大量的借钱。
我为什么提演练呢？
我们有的时候不演练就不知道企业能不能在经营方面安排，所以必须有一次到两次的演练。
什么叫演练，就是在每一个阶段我把建筑成本稍微控制一下，这种情况下每年的收入是叫销售收入和你当年的各种成本支出的结果是不是正的经营现金流。
我讲的是这个演练，这个演练必须在适当的时候做那么一次两次，你做了以后才知道你这个企业有没有真正经营现金流管理的方法，没做以为自己可以正现金流，实际上是不可能的。
我也调查了好多企业没有正的经营现金流，不断负债，负债率越来越高，特别是在经济环境比较差的情况下仍然没有这样的思路，没有这样的思维方式，甚至也没演练过，导致企业根本不知道自己可以有更好的现金流管理的方式！
第8句：好房企的资金池永远里面要有保命的钱
经营环境好的情况下，我鼓励杠杆是越高越好，这是我鼓励的，我鼓励的现金流是越多越好，不代表资金池完全没钱，完全用市场的钱推动业务的发展，我们也知道天有不测风云，有可能一条政策的变化，一条外围的黑天鹅事件的发生会导致逆转，这种情况下如果是你的资金池里面没有保命的钱是非常非常难受的。
但是保命的钱是多少，其实好的企业是有指标的！
比如说永远在账面上银行的存款，现金跟资产之间有一个比，大约是10%。
你可以动用的现金和总资产比较大约是10%，经济环境好的情况下这个比例可以低一下，经济环境差的情况这个比例要稍微高一点，这就是我们讲的安全点，这些重要的指标都是好房企表现出来的
其实我们总结一下蛮简单的，就是我们在现金流管理方面一定有指标，你的现金，可以动用的现金和你总资产的规模比较大约是10%左右，这是保命钱，这个钱是不能动的，就像我们一些退休的人员在银行里面存了几十万是保命的，这个钱永远是不能动的，永远不能做别的投资了，大概就是这个概念。
第9句：好房企要面对国内生存环境，融资环境的变化，努力把规模做大！
房地产企业我认为要在这个社会上，或者中国目前的环境下赢得银行的支持，政府的信任，各方面的照顾，规模很重要，没有规模就没有地位，规模是非常重要的，尽可能的情况下一定把规模做大。
我们看30家房企，每家对规模的提升仍然非常重视，大量的企业1-10月份增长规模差不多都是30%，20%左右，尽管每家很难，有可能明年就遇到了资金链上的压力，但是规模还是要排在第一位，这就是我们当下的环境，有了这个规模谈融资也容易，给政府对策有些重要的项目，获得了有些社会资源也容易，优秀人才的吸取也容易，这是很重要的，所以房企没规模就没地位；
这已经是被事实证明的，好的房企非常在意他的规模，这是我的一个总结。
第10句：好的房企要建立领先的员工激励机制
随着我们市场化程度越高，房企的竞争是非常激烈的，很多房企为什么走的越来越好，规模越来越大，而且毛利率越来越提高，就是因为拥有一批职业的经理人，人才永远是竞争的第一要素，没有人才，没有优秀的人才，没有行业优秀的人才，再伟大的理想，再伟大的梦想实现起来都是比较难的。
怎么样吸引这些优秀的人才就是激励机制，我们过去这几年，你看这么领先的房企，每家都有自己独特的激励机制，这个激励机制关键一定要有解决人性的问题！
人性追求什么呢？追求名，追求利，追求地位，追求社会价格，追求别人对你的承认，我们的激励机制要解决的就是这个问题！
特别是当前我们的社会比较分化，我们对财富的拥有也是蛮看重的，所以这种情况下我们每个人都是经济人，激励机制的概念都是怎么满足对财富追求方面的满足，怎么满足，所以这个激励机制如果你做的好就是双赢，如果做的不好有可能是老板一个人赢，员工是输的，再解决的不好有可能员工是赢的，老板是输的，中间有一个平衡，怎么样把机制建立好，又让老板开心，又让员工开心，然后实现一种社会的共赢，这个激励机制就是先进的。
目前我们在房地产市场流行的激励机制叫跟投机制，我觉得跟投机制在当时，当下是非常好的一种激励机制，他把员工给公司的利益捆绑在一起，责任捆绑在一起，同进退，如果实现了超额的利润大家去分享，员工想当老板的意识也可以通过跟投的机制让他做老板，员工也可以运用公司更大的平台为自己，为社会做更多的事情，所以跟投机制是目前最好的机制，但这个机制也要不断的升级。
第11句：好房企把品质管理放在非常重要的位置上来抓
因为房地产对每个家庭来讲一辈子拥有那么几套房子其实是非常大的一个投资，好多人可能一辈子就是为了一套房，好的家庭目的一辈子就是为了一套房!
作为地产商，你挣了那么多钱了之后就应该拿出一部分把品质做好，所以品质管理就显得非常的重要，我们现在陆续也看到很多企业关于品质管理也做了很多的宣言，这些宣言也很及时，也很到位，而且这为企业注入了长期有竞争方面核心的竞争力，所以作为一个好的房企，规模要上台阶，品质也要树标杆，品质往往在企业的常规竞争环境中占的位置更重要
如果你是一个好的产品可以传世，可以传名，可以让企业长治久安，可以让你的企业尽上社会的责任，引起大家的赞赏，所以我讲的第十一句话就是好的房企在品质管理上一定要重视起来。
第12句：好房企要把社会责任也放在重要位置
我们社会责任大家知道有很多方面，绿色环保、公益捐赠、扶贫，作为一个有责任的房企也应该把这个事情放在重要的地位上，其实有些研究也是表明一个企业之所以能百年基业常青，非常重要的一个因素就是一直在尽着社会责任，特别是我们当代的中国，目前的贫富仍然还是比较悬殊，地区的差异也比较大，我们很多的农村，很多的学校，很多方面还是需要有能力的企业去资助，如果一个企业能在实现利润之后拿出一部分钱长期的做一些有社会责任的事情，我认为这样的企业是值得赞赏的，而且我相信他的企业也做的越来越好，这是我讲的12句话。
当然，作为一个好的房企，要完成按照这12个方面，我想的12句话做好也是非常难的，在整个发展过程中其实是有阶段性的，某一个阶段重视某几个指标，某一个阶段重视另外几个指标，总的原则，如果长期把我讲的12句话一直按照很高的标准去要求，我相信这样的房企就会越来越好！
特别是在当前政策环境还不太好，融资环境还不太好的情况下，我们怎么样在竞争的环境里走出来，甚至有些房企要活下来，其实核心就是把内功练好，把各个方面塑造好，迎来下一个高峰！
END
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