九州通孵化器：全方位提升资产经营效率，更好服务企业全生命周期

九州通孵化器由九州通医药集团股份有限公司投资，致力于促进医药高科技产业发展，现有孵化场地24200多平方米，其中可供企业使用的实验区域有5800多平方米，已入驻企业202家，其中从事医药大健康行业的企业有76家，累计毕业企业98家，国家高新技术企业36家，涉及生物医药、新能源、信息技术等，拥有专利技术150多项。

平台实行共享机制，展示供方的资源和服务信息以及需方的需求信息，采取在线对接，线下服务的方式为供需双方提供服务，大力促进小企业的健康持续发展。

经过十多年发展，九州通孵化器已经形成自己独有的特点，公共辅助及配套设施齐全，配有多功能会议厅、项目成果展示厅、商务中心、停车场等基础设施，具有完善的物业管理服务体系，三大特色技术服务平台支撑企业发展，逐步形成了“专业平台+产业聚集+市场服务的孵化服务模式。

资产运营面临哪些困境？

商办项目的资产收益一直是经营者最为关注的，这也倒逼运营方更加重视对经营数据的了解，并需对各项数据具备极高的敏感度。九州通孵化器的资产经营情况关乎公司效益，无论是运营人员还是管理层，都极为重视对经营数据的把控。

而传统的商办资产管理，缺乏对数据的有效沉淀，手工记录的招商运营数据只能通过EXCEL表格进行呈现，衍生出不少“表哥、表姐”，不仅在会议前需要花费大量时间整理数据、形成报表，而且对数据的分析缺乏深度与广度，报表结果停留于表面，无法为资产增长服务，只能徒增工作量而缺乏工作效率。

如何用数据指标促增长？

如何才能进一步提升资产收益？这个问题一直是压在孵化器项目的一座大山。

通过对市场上资产经营工具的多方对比，九州通孵化器最终选择匠人CREAMS作为资产管理系统，并利用数据舱经营看板的52项数据维度，从资产、资源、租赁、租客四方面切细颗粒度，管理层能从数据舱看到经营全貌，实现对资产收益的全方位动态评估与监测。

那么，经营看板52项核心数据指标如何为九州通孵化器的资产收益提升提供帮助？我们列举数个核心指标，帮助大家更好地了解。

1

计租率

计租率是在出租率的基础上增加了时间周期的概念，能够真实代表一个项目在一定周期里产生的租金收益。 计租率计算公式：计租率=（时间段内各合同计租天数x合同租赁数量）/（时间段内总天数x房源总租赁数量）

假如A项目只有一个房间，空置到今年6月终于租出，表面来看，其出租率为100%，但从计租率角度来看，A项目在6月以前空置，基于年度计算，可能计租率不足50%。计租率侧重点是呈现周期内资产的出租效率与收益比，计租率越高，说明项目越优秀，反之说明有大量收益流失。

2

计租均价

计租均价是指在当前时间节点，所有计租面积的平均价格，这个数值可以帮助我们更系统直观地了解当下真实租金价格状况。

我们常常会误判自己的招商价格，比如刚刚成交了几套5元的，就误以为项目均价已经涨到5元。

从计租均价角度计算真实数值后，会发现实际收益比我们想象的数据更低。此外，银行在评估资产状态时，也经常参考这个数据。

3

空置天数占比

项目的计租率与房源流转空置期息息相关，其指的是某一房源中，从A公司搬离到B公司搬入的过程天数，而我们能直接通过CREAMS【空置天数占比】，看到指定时间段内，项目全部房源在各空置区间段下的数量分布情况。

通过空置天数占比，项目能够快速定位造成租金流失的问题房源，但若将这些工作用人工盘房来进行，一旦拉长时间维度，不仅增加了重复工作量，更是大大降低了发现问题的效率，只会让租金流失越来越多。

同时，如九州通孵化器，不少项目将房源流转空置期纳入了团队绩效考核中，通过参考空置天数占比，对超出空置预警线的房源给予其负责人的绩效扣除，能够促使一线团队主动与管理层交涉产品升级，由下而上倒逼管理层重新思考，提升产品的竞争力。

4

退租原因分析

退租频发造成了项目流转率上升，并带来空置成本、中介佣金成本、免租期成本三大成本压力，给项目经营收益带来巨大挑战。

即便租客退租直接影响项目收益，但很多项目方仍然无法明确回答为什么租客要搬走。针对退租房源，运营方可通过【退租原因分析】来查看租客究竟为什么退租，从而有针对性地采取相关策略。

但在实际经营场景中，很多项目方并没有很好重视对退租原因的记录与分析，因此我们建议，一定要将退租原因作为一个必填项去完善，才能在接下来的租客服务中防范于未然。

5

合同到期分布

【合同到期分布】一直是备受运营方重视的功能之一，我们能从年、季、月三个时间维度，查看指定时间段内的合同数量/合同面积到期情况。

通过【合同到期分布】的预警，运营人员可以提前做好到期租客的意向调查，将续租、退租工作前置，不仅能更大程度上减少租客等待时间，提高租客满意度，也能提前通知招商部做好招商准备工作，减少房源流转空置天数。

数字化不仅是信息系统的升级或扩容，更是管理模式的一种变革，用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策。

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