购买日本房产，我能获得什么？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 金晓煊
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最近我们公号来了很多新的小伙伴，我在此带着咱们老一辈的掘金房东们一起，迎接新伙伴！
掘金日本房产是日本资产、身份配置的咨询（资讯）平台，为中国个人海外配置资产提供服务。（关于我们的简介，请戳《在配置日本房产上，我们至少有三点比国内同行强》）
最近在各大金融会议上，中国高层都透露出中国走全球化道路坚定不移的姿态。其中，中国国家外汇管理局23日表示，中国正在考虑是否进一步放宽境内机构和个人海外投资限制的问题。
相信未来，我们会和欧美日各个发达国家的民众一样，能在全球各国配置资产。
而日本，以它完善的法律制度，以及自由的货币流通机制，保障了外国人投资的安全性和收益，无疑是作为海外资产配置时的第一选择。
首先，日元是全球公认的避险货币，配置不同货币分散风险在全球化趋势下越来越重要。购买了日元资产则同时获得了日元购买力，目前日元在全球的购买力都比人民币高。
其次，东京是全球城市GDP排名第二的城市，居民的租金支付能力高。
第三，东京的租赁市场需求强劲，空置时间短。因为租金收益是日本房产投资收益的重要组成部分，所以购房时要考虑这一点。而相比于首都圈的偏远地方，以及其他日本城市如名古屋、福冈等，人口流入量比不上东京。东京圈每年人口流入达到10万以上，其中流入东京23区的人口就超过了7成，可见租房需求稳定。
第四，日本的房价处在合理区间，泡沫相对国内小很多。目前东京的地价仍未达到最高时的二分之一，二手房价以每年3%-6%的涨幅增长；
第五，地理距离近，易于打理；
第六，买房时，本人可以不到当地，直接在国内办完所有购房手续；
第七，房屋打理全权交给专业管理公司，少操心。
房产持有期的成本每月有管理费、修缮费，托管费（租金的5%）；每年有固都税（房产税）。总体上，一年的持有成本约花费房价的1%-2%。持有成本比国内高，但是扣完各项税费后，净收益依然有4%-6%。
日本东京、大阪的租售比和收益率怎么样？
东京一般是净收益（指的是毛租金回报率减去持有成本）为4%-6%，地段好的因为价格贵，租金收益低一些，地段偏的收益高一点，但空置周期也可能越长。不过东京23区内一般问题不大，半小时都可以到东京市中心了，相当于上海中环内的概念，不用太担心。大阪的收益率比东京高一些，民宿收益会比长租收益高。
放眼全球主要一线城市，东京和大阪的收益排名一、二名：
（去年8月统计的全球一线城市租金回报率情况）
这一点不用担心，而且东京大部分投资房也不能看房。
首先，日本的公寓房都是标准化装修，家具家电由租客自理，所以我们买下的房产其实是一个空室，除了简装的基本配套（灯、地板、墙壁、空调、厨房的炉灶、卫生间的马桶和浴缸等）外，其他都不会有。大致的样式如下：
（某套在我们公号上发布的投资公寓内部图）
其次，日本的法律规定：有租约的情况无法进室内看房，而我们一般购买的房屋都是带租约的，这样才能买到即可开始获得收益，因此，可以说绝大部分投资客买日本房产都是没看过房的“裸奔”。
为什么即使这样也不用担心？因为日本的宅建法有明确规定，在签订购房合同前，卖方有义务向买方说明该房屋的一切信息，即重要事项说明。通过这一步，您就能基本了解房屋的所有情况，即使不去看也能买。
另外，如果想看外观及街道、周边配套，可以联系我们提供房屋外部和内部照片，也可以搜索谷歌街景（注意：谷歌街景往往不是实时的，要留意页面上的拍摄街景日期，如果超过6个月则可能不准），或者我们为您安排视频看房。
对我们国内投资者来说，日本的法律法规很规范，所以即使不去现场也能通过正规渠道买到日本房产。具体的操作步骤如下：
买房之前需要准备什么？
需要准备个人印章一个，个人信息公证书一份（附近公证处办理），建议如果条件允许，持有一个海外账户用于接收租金收入。
接下来是我被问得最多的四个日本房产投资的风险点，在此为大家做个解答：
日本的公寓面积那么小，容易出租吗？
日本由于国土面积狭小，可用于建房的土地有限，所以居住环境、居住条件与中国和欧美会有一些差别。在日本当地，一般的出租用公寓是套内15-25㎡居多，卧室、厨房、卫浴等一应俱全，很受租客的喜欢。
另一方面，日本人比较注重隐私，单间公寓虽然面积不大，但却是属于自己的独立空间，所以相比于类似国内的群租房、合租房，更多日本人中意这种面积小的单间。
购买的房子现在虽有租约，
未来会不会有空置的风险？
空置是买日本房产投资中的一大风险点，买来的房子是资产还是负债在此一举。
日本是人口老龄化相对严重的国家，大部分地方人口是减少的，可以参考下面这张图（来源：日本总务省统计局）