小蚁思考：小区“分治”——城市治理精细化的探索

一个显然的事实——并不是所有的小区都能形成“意见统一体“的——已然成为共识。小区物管事项繁杂，其中权属划分本就困难，再缠在各方利益以及行动博弈，形成“虽不是大事，但细看全是事”的局面。而面对一些因素，存在天然“分裂”基因的小区如何维护小区“整体”，“联邦制小区”为理顺小区内部关系提供了一定的参考。

所谓“联邦制”小区，实质上是指小区物管事项中采取“分治”模式，即在小区内部根据产权归属进行进一步的物管事项主导权的再划分。对于小区“分治”的探索，也无疑是社区治理精细化的体现。

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小区“分治”不是小区“分裂”，小区“分治”模式的实现需要土地状况的硬性约束，这是“分治”模式实现的前提。

按照红线图定义，红线内土地面积是取得土地使用权的用地范围，即相关业主产权证上明确的土地使用范围，并在改范围内的土地使用权及建筑物、附属设施享有占用、使用、受益和处分的权利，承担相应义务，即按照“宗地图”划分，在同一土地范围内的小区事务和设备属于“共有”概念。若小区构成由不同的土地归属构成，且属于同一物业管理范围，则具有“分治基础“。

当然，对于“分治”的效果如何，应继续给予长时间的观察和考证……

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所谓“分治“模式，实质上是指小区物管事项中各种关系、权属的理顺。这包括在同一个物业管理区域内，业委会内部协作关系、物业与业委会的关系、区域业主会议和全体业主大会的关系、小区财账关系等。

“分治”要求在物管事项中贯彻“涉及单一区划事项，由相关业主及代表决议，涉及多区划事项，由各区划协商决定”的原则，这实际上涉及到的是“共有”和“共用”的概念。

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因为共有的设备设施，按照相关法律法规只能划为一个物业管理区域，浦东洋泾花园城在2016年由多方牵头协调的改选小组协调下，由洋泾花园城和东方城市公寓合并而。

作为两个“合并”的物业管理单位，自然“各有所需”，为了解决相关问题，洋泾花园城业主大会采取“一会两制”的模式。

1. 业委会构成

洋泾花园城的业委会委员产生按照小区专有建筑面积比例产生，总人数7人，主任在委员中推举产生，两小区各设副主任一人。其中面积比例多数的东方城市公寓产生4名委员，花园城产生3名委员。

2. 公共收益核算

小区公共收益单独核算，按照小区业主专有部分的比例进行分配。

3.事务管理

在事务管理方面，涉及单独小区的相关事务由该小区委员及业主议事规则决定，而涉及两个小区的事务则按照相关议事规则由业委会和全体业主商定。