超级产品力·对话 | 珠江投资王雪松：产品与城市合著，27年深耕土地价值 / 四六文摘

名副其实说的就是它了。

珠江投资作为长期霸榜“中国房地产企业品牌价值百强”“中国房地产企业华南10强”的房企，与之相符的就是亮眼的市场表现。

在2020年“黑天鹅”面前，广州·珠江铂世湾依然创下120天销售额破50亿的纪录；珠海·珠江国际金融中心开盘热销13亿，北京·珠江阙1-10月荣获通州区单价7万+豪宅三冠王，成交套数、成交面积、成交总额均为全区第一。

行情不好的时候，房子依然卖得好，这样的房企并不多。当然，根本原因还是因为企业的产品实力足够强劲，才会得到购房者的认可。

为什么珠江投资往往“出品即精品”？这要归功于珠江投资从一开始就具备超前的战略远见，专注于在城市核心地段或者深具潜能的未开垦之地精耕细作，坚持长周期开发，与城市共生共长，不盲目扩大规模，最终淬炼出极强的产品打造能力。

历经27年的研磨，珠江投资在住宅板块开发了奢级、典藏、精工、公寓、康养五大产品系，涵盖顶级物业、奢华大宅、高端社区、精品家园等全系产品类型，满足全年龄段消费者的不同购房需求，旗下项目凭借其优质地段、精工品质和成熟社区配套倍受市场的赞誉，并成为了城市标志建筑。

Part 01

核心城市和优质地块支撑产品力迭变

房地产行业与城市的发展休戚与共，随着我国改革开放和城镇化的不断深入，房地产早已成为城市的主要经济增长点和支柱性行业，如何把握城市发展机遇，与城市发展形成良性互动，也是房地产行业和企业一直以来也是将来持续思考的命题。

当然，并不是每家房企都能准确把脉时代发展节奏、在与城市的协同发展中不断壮大自己，而这些优秀的成功例子，给行业树立了可供参考的标杆：

●金茂与上海：金茂基于对长三角城市和区域发展潜力的远见，扎根上海，不仅于1999年塑造了上海的重要地标——金茂大厦，而且打造了大热一时的高端府系产品——大宁金茂府，在与长三角城市群携手共生共长的过程中，逐渐明确了自身“城市运营商”的定位。

●万科与深圳：万科发迹于改革开放的前沿阵地深圳，注重“与城市共同发展”，承继深圳的创新基因，万科依据房地产发展阶段的不同和购房需求的变化，不断更迭自己的战略规划布局，探索创新业务，成为中国上市房企第一人，并树立了中国房地产行业的一面旗帜。

除此之外，值得一提的是广州的珠江投资从27年前就开始注重城市能级和核心地段的布局，并在这27年中一直坚守自己的产品运营逻辑，最终跻身行业的佼佼者之列。

珠江投资大厦

珠江投资的产品在选址之初就相当谨慎，不轻易出手，对优质地段和具备投资价值的地块“情有独钟”。从珠江投资的全国战略布局就可窥见一二，其以北上广深一线大城市以及成都、西安、珠三角的二线中心城市为未来发展的战略重心，并积极拓展其他具有发展潜力的区域性经济中心城市，优化和完善公司全国战略布局。

例如北京·珠江阙位于北京城市副中心通州，被称为“运河CBD孤本豪宅”；珠海·珠江国际金融中心占据横琴自贸区要位，踞金融岛门户，坐享琴澳融城首发利好；宁波·珠江中央城是珠江投资为宁波奉化核心城区城市更新所打造的约300万方城市封面作品。

尤其值得一提的是，珠江投资早期开发的广州·华景新城和广州南沙·珠江湾，前者兴于天河区还是一片农田的时期，后者则起于南沙还是一片滩涂之时。而如今，随着天河区和南沙的急速发展，两个项目已经占据城市区域核心地带，亦成为当地的社区标杆。两个项目以耕耘多年的成果和市场增值表现凸显了珠江投资的战略布局目光。

广州南沙·珠江湾

毋庸置疑，产品的价值取决于多种因素的组合，而城市能级和地块起着至关重要的作用。珠江投资经过前期考察，洞悉天河和南沙的未来发展潜力，而高质量消费群体和区域发展中心地带优势，为珠江投资打造早期标杆项目提供了支撑。

另外，珠江投资在全国其他中心城市的布局和地块的选择，同样为打造豪宅产品线、强化高端产品品牌形象创造了优良条件。如北京珠江阙·嵿阙，背靠北京城市副中心通州运河CBD，是区域内唯一河景豪宅，拥有医疗、教育、名胜古迹等全系列高端城市资源配套，助力珠江投资打造极致TOP系奢侈产品。

Part 02

多元化布局深度强化产品力

近年来，“房住不炒”早已成趋势，面对盘活存量的挑战，房企迅速进入了创新转型的发展阶段。

早在十多年前，珠江投资就凭借前瞻性的眼光，开始探索多元化战略布局，并致力于向中国综合社会服务商转型探路。经过多年以来的沉淀，珠江投资已形成城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块的多元业务布局。

珠江投资的多元化业务与地产开发主业领域联系密切，资源互补、互相渗透、强强联合，其发展极大地丰富了珠江投资的品牌内涵，更进一步为旗下住宅地产各大产品系加持，助力产品品牌价值最大化的实现。

例如，珠江投资积极参与到城市更新项目和土地整理板块，不管是深圳布心旧改项目、广州增城区长岗村旧村改造项目、上海最大城市更新项目安康苑，还是北京分钟寺项目一级土地整理，都为地产开发、多元业务发展等储备了优质的土地资源。此外，珠江投资首个CAZ（Central Activity Zone）项目也于8月落户成都温江。

珠江投资成都CAZ项目动工仪式

而其在教育、医疗、文化等方面的投入，不仅扩展了珠江的业务板块和增长能级，也树立了强烈社会责任的品牌形象；在科技领域的深耕，助推其住宅产品在智能化的加持下，打造智慧健康住宅。

Part 03

引领健康生活价值观，赋能产品力升级

近几年，绿色健康概念逐渐深入人心，房企针对性地推出绿色健康产品和服务，而在疫情的“催化”下，消费者对健康、舒适、安全的居住环境更加寄托了心理上的需求。

珠江投资认为，建筑是生活价值观的载体。2020年，珠江投资以健康生活价值观引领产品观，全面升级产品力，打造“珠江心品”产品模块，从建筑、景观、室内设计创新，满足全年龄段客群对产品的多元化需求。同时从绿色节能筑造，科技智能体验等方面持续深化产品功能，引领健康住宅发展。

北京·珠江阙实景图

珠江投资对健康住宅的打造深入到产品的各个环节和场景，不管是景观、建筑、家居、户型设计、归家动线、小区设计，还是智慧科技的加持，覆盖全年龄段，实现以空间和居者为主体的健康生活方式，进一步践行“好生活，在珠江”的品牌理念。

Part 04

独家对话：珠江投资集团王雪松

当前珠江投资的产品结构如何？

答：珠江投资不是一个单纯的地产企业，作为城市综合服务商。多元化的业务板块一直是珠江探索的方向，所以我们的产品结构也必然呈现多元化，目前涉及大的产品业态覆盖商业、办公、酒店、公寓、住宅、康养等系列产品。其中住宅一直是比较成熟的业务，细分产品则从低密类的院墅、洋房至中高、超高层，满足各层级全龄段消费者的不同购房需求。珠江投资长期深耕一线城市，针对城市高净值客群，我们在城市核心地段或具备极佳景观资源地段量身打造的奢级系列向来是整个产品系中持续升级的重点，今年在以往的铂世系产品外又新增了阙系和书院系，加入人文维度、深入探索个性化、精细化的高端居住产品。除此之外配套完善的城郊大盘：精工系列中的城系和悦系同样是占有很大的比重。

在产品打造过程中，如何适应客户需求的变化？

答：我们希望做产品研发向IT企业学习，因为所有互联网企业的产品研发都是以用户思维为核心并有高度的迭代敏感性。以前房子好卖的时候，地产对客户关注度可能没那么高，但是在增量市场趋缓的大环境下，产品力成为核心竞争力，谁从客户角度的思考点越多越细，他的产品一定是更受欢迎的。所以我们所有研发之先，都会通过调研发掘客户对每种产品的的需求敏感点。客户是更关注品牌，还是更关注材料？是厨卫设计还是空间功能？我们对数据汇总后细分客户需求，针对不同的客群，思考探索客群共性和所需，最后形成对产品设计的价值导向，打造“被需要的”住宅产品，与市场和客群精准配位。

比如户型设计是典型跟随市场的需求而变化的，以往大家都是做标准3房，100㎡~120㎡的3房产品很常见，但随着二胎政策放开，以及社会逐步步入老龄化，三代同堂逐渐增加，家庭结构变成一对夫妻、两个小孩、两个甚或4个老人，所以4房的产品需求逐步增多。我们就会研发适应这类家庭结构的百平米内的刚需性4房以及具备多功能拓展的舒适性4房。再比如我们今年研发的适老公寓，就是完全从老龄化客群的生理和心理需求出发，探索符合其行为模式的社区空间，打造五感景观花园和全龄活动空间。室内设计以安居、安全、安静、安享四大系统从功能动线、设备设施、环保材料、工艺细节等各方面打造适老化宜居空间。

随着居住属性的回归，珠江投资在产品设计上有怎样的考量？

答：“房住不炒”的政策导向会持续聚焦如何把房子的居住属性同人们对家的美好向往和发展需求更好的进行匹配。疫情改变了大家的生活也让人们对“家”有了更深刻的认识，对健康家居有了更高的述求。

产品研发团队通过对疫情下居住痛点的拆解及设计推演，重新审视什么是最适宜的健康住宅产品。我们的产品中会更加注重社区共享空间的塑造，通过全龄健康环道、社区会客厅、主题架空层的4大功能模块等营造绿色健康的户外“大家”。房子内部研究全生命周期的可变适应性、更关注户型的通风采光、适度增大窗地比；在新产品系中把新风系统作为基础性配置，增加人性化的细节配置、强大收纳系统，通过科技嫁接智能家居为房子赋能。

今后珠江投资会坚持以客户为中心，以需求为导向，将“健康”、“科技”、“人文”元素均融入到产品打造中。切实通过好产品的输出提升客户的生活品质。

珠江投资作为在广州发家的房企，不仅将触角伸向全国其他核心城市，而且前瞻性地主动寻求转型，拓展业务板块。其在一开始就系统化开发土地，精耕细作挖掘土地潜在价值，为打造符合城市气质、融合城市文脉的产品奠定了基础，构成珠江投资超强产品力的底气。珠江投资27年对土地价值的深耕，为行业中走向产品精细化运营提供了决策依据。