我以“人民的名义”告诉你,麦当劳它是搞房地产的!
麦当劳可以说是全球快餐企业的“黄埔军校”,从1940年创立至今已有77年的历史了,从当初的一家小店到现在全球拥有30000多家分店,当之无愧的餐饮巨无霸,也是我们餐饮人梦寐以求的愿望。
但是很多人可能不知道,麦当劳表面上是一个餐饮企业,实际上它并不是靠卖薯条卖汉堡来赚钱的,相反它却是一个典型的“挂羊头卖狗肉”的企业。
为什么呢?
这就是我们今天要跟大家讲的话题,麦当劳打着卖汉堡卖薯条的“幌子”做着利润丰厚的房地产生意。
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麦当劳的市值高达1,079美元,股价在最近几月中也创出128,65美元新高,市盈率也高达24.43倍左右。而星巴克861亿美元,百胜全球只有336亿美元。每天麦当劳服务5,200万人顾客,成为全球最大的知名餐饮品牌。
这个以经营汉堡为主的快餐王国,历经40年,到90年代初,在全世界80个国家和地区,建立了1.6万多家分店,每天销售汉堡包达2亿多个,年营业额达150亿美元。当人们望见霓虹灯闪烁处的“McDanald”几个字,以为这家快餐公司的老板就是麦当劳。其实不然,麦当劳兄弟俩充其量不过是麦当劳公司的奠基人,而真正创建麦当劳快餐王国的却是雷蒙·克罗克。
克罗克年轻时家境不佳,高中只上了一年就休学了。他在几个旅行乐队里弹过钢琴,又在芝加哥广播电台担任音乐节目的编导。从1929年起,在随后的25年中,克罗克一直从事推销工作,先在佛罗里达帮人推销过房地产,后到美国中西部卖过纸杯。
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麦当劳兄弟开的这家餐厅,与当时无数的汉堡包店相比,外表上似乎无大大的区别。但是,麦当劳却以其特别的方式震撼了克罗克。其时正是中午,小小停车场里挤满了人,足有150人之多,在麦当劳餐厅前排起了长队。麦当劳的服务员快速作业,竟然可以在15秒之内交出客人所点的食品。这种作业方式,克罗克可从未见过。
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麦当劳股票证
特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。克罗克改进了授权许可模式,扩大了公司的规模,并保持了对产品品质的严格管控。他也招募了首席财务官哈里.索恩本,后者发起制定了麦当劳至今沿用的策略:即麦当劳并不通过向加盟商供应食材或收取巨额许可费赚钱, 但麦当劳变成了加盟商的店铺业主。
2008年金融危机导致经济衰退,麦当劳不改初心,收购了更多的土地和店铺,继续从不景气的房地产市场中获益。目前在全球36,000店中,麦当劳直接拥有的有45%的土地和70%的店铺,其他才是租赁的。
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商业地产到底有多赚钱?
这里我们给大家举个例子:几年前肯德基进驻国贸360广场,以1500万的价格拿下了现在的铺位,听说今年LV看上了这个地方,出价3个亿,但是人家肯德基就是不卖。可以算下这个帐,这才刚刚几年,肯德基光靠这个物业就能赚到20倍的收益。
2015年麦当劳公司收入254亿美元,其中”直营餐厅收入”(Company-Operated Restaurant Revenues)165亿美元,”特许餐厅收入”(Revenues from Franchised Restaurants)有89亿美元。
2014年这三个数分别是274亿,182亿和92亿美元。
您可能会问,那麦当劳收入的大头不还是餐饮吗?这将近2/3了吧?慢着,那他的毛利是从哪里来的呢?
不难理解,自己开餐馆了比坐到椅子上收租金,要累得多。麦当劳的利润率,特许经营费中高达82%,而自营店只有6%。利润总额中,2015直营店165亿收入中,只有利润25亿美元,而特许费的89亿美元中,利润高达73亿美元!
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麦当劳主营业务是卖快餐,但是这基本上不怎么赚钱!
麦当劳里最重要的主打产品是汉堡,但是呢,汉堡是基本不赚钱的。在美国,一个巨无霸汉堡的价格在4美金左右,这4美元里光原材料成本就要3美元左右了。因为麦当劳的汉堡要用非常好的牛肉,最好的面包,而且要求面包里面的气泡直径4-5毫米,因为这种面包口感最佳。这样的面包还需要用最好的油去炸,而且炸好10分钟后如果没有人买就要直接扔掉。再考虑到员工费用,推广费用,麦当劳的汉堡利润率非常低,几乎是不赚钱的。
麦当劳市值如此巨大,都是因为这样的商业模式!
而实际上这家公司整体上是很困难的,因为健康、口味早已难敌Chipotle或Shake Shack等新式连锁。股东们也一直以来都施加压力,要分拆他的餐饮与房地产部门。但如果你把它看成是一个公司的房地产分部,麦当劳突然变得更性感了。
想象一下: 一家公司在资产负债表上有377亿美元的商铺资产(占99%),不考虑折旧时,而该部分每年收入高达90亿美元,其中40亿元是利润,这不就是一个房地产信托(REITs)吗?
对不对?
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麦当劳的房地产商业模式是五十年代由其首席财务官哈里.索恩本创造的。1956年,他创建了麦当劳特许地产公司,目标是在交通便利的地方购买便宜的店铺,并逐渐改进最终形成了麦当劳的特许经营概念。
最初麦当劳总部向加盟商收费,标准是原房租40%的加成,或餐饮销售额的5%,孰高为准。此商业模式最终演变成地产的类按揭,相当于公司拥有土地和建筑。 加盟商的首付押金,最开始只有950美元,用作订金。当签署特许经营协议后,麦当劳会就坐在后面收特许费和租金支票了,旱涝保收,大朵快颐。而加盟商实际上出资,为麦当劳购置了店铺。
此模式的天才之处在于使用了长期的固定的费率收购了地产,但将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时,加盟费也随之增长,但公司的固定成本相对保持平稳,这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金牛公司,延续至今。
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索恩本最著名的一句话:”技术上我们是,本质上我们并不真地是在食品行业,我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因,是因为这是带来收入现金流的最佳产品,靠汉堡我租户能够向我们支付房租。”
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