碧桂园“打虎”：房企为何热衷于反腐？|| 焦点
地产行业红火的时候，你好我好大家好，老板睁只眼闭只眼。现在日子不好过了，跑冒滴漏的情况必须堵住，能省一分钱是一分钱。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：雷缓之
设计：岚昇
实习生：小武
对腐败“零容忍”，碧桂园（02007.HK）又一高管因涉嫌贪腐而落马。
6月9日，据消息人士透露，碧桂园文商旅集团原总经理张强因涉嫌职务侵占、索贿受贿，已被移送司法机关处理，案件正处于法院审理阶段。
公开资料显示，碧桂园文商旅集团是碧桂园旗下专注商业文旅地产的资产运营平台。张强于2018年4月进入碧桂园，担任文商旅集团总经理，今年9月，其被免去该职。此人在商业运营领域有多年从业经历，曾任职于龙湖、万科、蓝光等房企。
▲2018年4月，张强跳槽碧桂园，当时的头衔为碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理。图片来自网络。
这仅是近年来碧桂园高压反腐中的一例。此前其已将多名高管送进了监狱，涉及区域副总、区域营销副总等多职务。今年，该集团风控审计监察中心首次对外发布了内部反舞弊情况：2018 年至今，集团监察部已查处项目总经理及以上人员 228 人。
实际上，2019年以来，房企反腐之风日盛，包括碧桂园、万达、融创、复星等多家房企公开上演“反贪风暴”，这并非简单的巧合。
重拳挥向区域
据悉，在碧桂园每月召开的集团管理会议上，创始人杨国强必谈诚实守信、合法合规。他曾亲笔写下《廉洁自诫》，要求员工背诵，内容比如，“我如贪污受贿，污点将会伴我一生，让我永远抬不起头。”
碧桂园方面表示，坚决打击一切违法违纪行为，对舞弊腐败问题采取“零容忍”态度。
▲“清风正气”，正是出自碧桂园集团董事局主席杨国强（右）手笔。图片来自网络。
公开资料显示，张强之外，过去的2020年，碧桂园便发布了多起监察通报，涉及河北区域、佛肇区域及贵州区域，腐败行为包括虚报工程款、收受贿赂、虚构合同套取公司资金等，涉案人员部分被移送公司机关处理。
这其中，贵州区域成为贪腐重灾区，不少高管相继落马，多职级人员牵涉其中。碧桂园原贵州区域片区执行总裁杨华平、副总裁关秀云、副总裁黄三峡、营销一部总经理邓英华、营销二部总经理凌鸿等，相继被查处。
比如，据碧桂园监察通报，2019年下半年，碧桂园贵州区域副总裁关秀云、原贵州区域营销一部总经理邓英华、营销二部总经理凌鸿等人，擅自以“团购”名义低首付向大客户包销13个项目的房源，并通过黄金券的形式向大客户返现。具体涉案金额未公布。
其中，关秀云涉案数额巨大，如参与违规审批区域虚假合同套取公司资金4965万余元，此人被解除劳动合同，并移送公安机关处理。
风波仍在延续。今年3月，据多家媒体报道，华鸿嘉信总裁黄士冯被捕，原因系其在碧桂园任职贵州区域总裁期间的贪腐行为。去年6月，黄士冯才从碧桂园离职。
“碧桂园贵州区域坍塌式腐败，是众多腐败问题的典型，也是影响力较大、腐败程度较深的。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，这反映出这种全国布局房企在管理上存在的漏洞和问题，由于企业规模体量较大，且分布范围广泛，管理半径较大，容易产生监管滞后等问题。
区域公司群体性腐败现象，在近年来房企的腐败事件当中并不少见。譬如，美的置业便曾公开通报，其某区域公司副总经理及某项目营销经理，串通3名下属置业顾问，利用销控操控房源，对外加价销售牟取非法利益超百万元。
这背后，实则关乎区域的授权问题。据可研智库分析，在过去多年的实践中，过于授权容易滋生贪腐行为，但集权又容易限制业务的发展。如何向下授权能既保证业务高效，又防止贪腐行为的产生，是诸多房企长期关注并不断探索的问题。
去年碧桂园大规模的组织架构调整，便是其平衡授权与管控的一次探索。通过整合、裂变，碧桂园的下辖区域由73个增至104个，意图既在于深耕当地市场，也可防止区域总管理半径、权限过大，降低职业经理人的破坏力和影响力。像贵州区域区域的反腐，便揪出了一大波人，涉及金额千万以上。
管理补漏之外，碧桂园亦有自身的一套反腐机制。集团董事会设有风险管理及内部监控系统之外，碧桂园还专门设立了风控审计监察中心，加强审计、监察的联动工作，并在2019年成立纪委。2018年至今，该风控审计监察中心已查处项目总经理及以上人员 228 人。
审计监察向来被视为企业的安全阀门。地产界名头最响的审计部来自万达，近几年万达审计部门查处的违规事件高达数百件，最新的一例是去年底万达商管副总裁兼丙晟科技总裁朱战备涉嫌贪腐，被警方带走调查。
近年来审计、监察等部门的地位增强，以及执法机关的介入，是房企反腐力度进一步强化的表现。对碧桂园这样的大房企而言，庞大的业务规模和复杂的业务环节之下，反腐仍是大课题。
反腐节流
作为典型的资金密集型行业，地产行业一直是腐败高发地。而不同于此前的遮遮掩掩，近两年来房企内部反腐愈发公开化。
据不完全统计，自2019年以来，已有碧桂园、万达、美的置业、保利地产、融创、金科、雅居乐、朗诗、复星等多家房企将反腐动作公开，超过30人涉案，涉案金额在千万乃至上亿量级。
比如，复星曾于2019年9月公告称，旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其两名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者，以此获利近2亿元！
去年7月，有14家地产公司共同发起成立了“闽系在沪房企审计监察联盟”，联盟内部信息共享，“联合封杀”失信贪腐人员，反腐决心可见一斑。
反腐力度的强化与行业背景息息相关。“房地产行业高速增长的时期已经过去，行业整体利润空间收窄，房企明确自身经营目标，立足于企业长久发展考虑，对内部贪污腐败的容忍度也在降低。”关荣雪指出。
据克而瑞数据，2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率均呈下降趋势，且降幅较2019年进一步扩大。与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。
而在销售增速放缓、政策调控持续、土地成本上升的行业背景下，房企的利润空间还会进一步受到挤压。
从财报上看，过去的2020年，碧桂园实现归母净利润350.22亿元，同比降低11.45%；同期毛利率和净利率分别为21.8%、11.69%，2018年至2020年，这两个指标均处下滑通道。
▲今后，以碧桂园为代表的房企，利润空间还会进一步受到挤压。图片来自碧桂园2020年财报。
房企利润逐渐摊薄之下，房企的反腐意识也在加强。从近年来公开披露的贪腐案例看，动辄上千万，甚至上亿，若不加以遏制，难言不对房企利润造成大影响。
“棱镜”曾援引业内人士报道，“地产行业红火的时候，你好我好大家好，很多房企老板对一些区域高管的猫腻多少都知道，但采取了睁只眼闭只眼的态度，现在日子不好过了，管理要精细化，跑冒滴漏的情况必须堵住，能省一分钱是一分钱，以渡时艰。”
此外，房企信息化建设的完善也在倒逼其反腐升级。“利用高科技手段进行智慧反腐，可以自动识别出房企内部的贪腐迹象，减少行政成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
可研智库分析指出，随着部分企业完成阶段数字化转型，集团内部各项数据的拉通，让房企可以通过对异常数据的监控及时发现异常情况，尽早察觉贪腐行为的发生并及时遏制。
据公开资料，在信息化、数字化建设方面，碧桂园自主开发了风控一体化系统、审计管理系统、监察管理系统等，实现核心业务信息化全覆盖。
反观近年来公开反腐的房企，当中不乏这几年激进扩张的类型，如中梁控股、雅居乐、美的置业等，其背后是忙着做大规模，管理及监管机制落后于发展速度，便容易被经不起诱惑的员工钻空子。
“从效果上看，这两年大型房企明显强化了管控，这一点值得关注。但后续仍需强化内外部管控，尤其是强化诚信建设，对于一些有腐败污点的职业经理人，更是需要进行管控，或者说有行业禁入的惩罚。”严跃进指出。
随着行业向精细化发展，房企需从成本控制机制、内部管理机制等方面更深层次、更多维度地去挖掘红利，打造自身的竞争力。作为企业内控的重要一环，房企反腐，还有很长的路要走。