1.5万人围观，这套法拍房成交价比评估价还高两倍，凭什么？

这几年的法拍房很火，为什么？可以捡漏啊。当一套套房源，被以市场价的7折、8折，甚至6折拍卖，谁能不动心？

打开阿里拍卖网站中郑州住宅用房的页面，在“已结束”拍卖中，在第一页显示的40套房源中，有16套房源成功拍出，成交价均低于评估价（评估价一般低于市场价），且多为评估价的八折左右。其中最大折扣是57折，最小折扣是9折。

可是，在满屏尽是低价房的房源中，偏偏也有意外。

有的房源，成交价却远远高过评估价，甚至，成交价接近评估价的三倍之多。比如下面这套，凭什么？

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阿里拍卖截图

5月25日竞拍的这套法拍房位于中原区桐柏路，建筑面积450.77平，评估价554万，起拍价只有416万，最终成交价多少呢？

1460万！

足足比评估价高出900万，成交价接近评估价的三倍。并且，整个竞拍过程可以说是非常激烈。

竞拍当天，共有12个人报名参与竞价角逐，419人设置提醒，将近1.5万人围观，历经164轮竞价才最终落锤。

为什么这套房产的关注度如此之高？主要是两个原因：稀缺（独栋别墅）、价低（超低评估价）。

房源图片（来自阿里拍卖网站）

该房产是帝湖花园的独栋别墅，是郑州早期的别墅产品。虽然郑州别墅市场几经迭代，但“主城区+独栋别墅”的配置，几乎无人能敌。

尤其是产品这块，别说主城区，即便郊区，在“禁墅令”之下，近些年独栋别墅也已经绝迹。

再看价格，帝湖的独栋别墅市场单价32000元/平左右，总价在1500万左右。

帝湖花园2015年的成交价格

而这套法拍房的评估价只有550多万，仅仅相当于六年前的价格水平。该小区这样的独栋房源，目前在各大二手房平台，只找到一个在售信息，纯毛坯、报价1545万。

相比之下，5月底拍卖的这套法拍房，成交价高出评估价两倍，竞拍人也并没有捡到太大漏。当然，竞拍人的初衷可能也并未为了捡漏，而只是因为“市场上买不到”。

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宇泰文博公寓有31名竞拍者报名

类似帝湖花园法拍房的“多人争抢”、“超评估价成交”现象，并非个例，单是最近一周郑州已经结束的拍卖中，就有不少。

如：

郑东新区永平路19号卢浮公馆，120.35平，评估价215.2万，成交价253.2万，高出评估价38万元。205人设置提醒、12人报名、5238人围观，竞价104轮；

金水区国基路168号普罗旺世地中海，120.06平，评估价239.1万，成交价267万，高出评估价27.9万。118人设置提醒、6人报名、6764次围观，竞价122轮；

郑东新区天赋路26号绿地老街，114.3平，评估价280.9万，成交价318.4万，高出评估价37.5万。262人设置提醒、5人报名、6835次围观，竞价27轮；

金水区三全路86号安泰金苑，133.15平，评估价120万，成交价146.5万，高出评估价26.5万。176人设置提醒、5人报名、4656人围观，竞价44轮；

金水区经三路93号中亨都市花园，138.47平，评估价165.2万，成交价199.1万，高出评估价34万。185人设置提醒、13人报名、6423人围观，竞价123轮；

金水区文博东路4号院宇泰文博公寓，76.67平，评估价125万，成交价171.5万，高出评估价46.5万。647人设置提醒、31人报名、15233人围观，竞价70轮。这套房源的报名人数和围观人数，是最近一周已成交的房源中最高的。

为数众多的法拍房，为什么有的超低起拍价无人竞拍导致流拍，为什么有的引来多人角逐甚至以远超评估价的价格拍出？

通过仔细观察以下成交案例，可窥一二。以上房源，都有什么特点呢？咱们挨个来看。

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先说帝湖的独栋别墅，上面也说过，稀缺是其最大亮点，不仅仅是产品稀缺，更重要的是，二手房市场上很难买到。

购房者通过法拍房市场竞拍，“买到房”的意义，远大于“捡漏”本身。

而高铁片区的卢浮宫馆和北区神盘普罗旺世，都是所在片区乃至整个郑州的热门二手房小区，无论是地段还是周边配套、小区品质，都很不错，关注度本来就高。

在售房源相对也比较充裕，购房者选择法拍房的最大原因，其实就是想“捡漏”。

普罗旺世地中海一法拍房，成交价低于市场价40万

从成交价来看，即便超出了评估价，依然比市场价低了不少。比如普罗旺世地中海这套房子，同样的户型，贝壳上的挂牌价都超过310万，而这套法拍房的成交价不到270万，购买成本低了40多万。

如此一来，即便价格高出评估价，在购房者心中，仍然是超值的。

还有安泰金苑，这是三全路沿线一个老小区，品质一般，该小区这套法拍房之所以关注度这么高，最大的原因是：大户型稀缺。

整个小区100平以下的房源居多，甚至不乏40多平的小户型，130平以上的房源本身比较少，在贝壳平台仅有三套在售。

如果进行拍卖的是同小区一套40多平的房源，大概率会以流拍告终。

而中亨都市花园为什么能以超出评估价34万的价格成交，主要是因为该小区是47中初中的划片学区。

价格方面，坦白说，买家并没有捞到太多实惠。同样的户型，去年5月份的成交价格是200万，与这套法拍房的成交价相当。贝壳上挂出的同户型房源，挂牌价在210万左右。差别也不算太大。

但对于购房者来说，学区价值捞到手，目的已经达到。

宇泰文博公园只有两套房源在售

学区的魅力在宇泰文博公寓也展现得淋漓尽致。小区房龄已超十年，品质一般，为什么引来31人报名竞拍？

原因就在于该小区划片农业路小学和省实验中学，先天的学区亮点，令其在法拍房市场极为耀眼。

更重要的是，在省实验中学的划片小区内，这个小区相对还算新的，但是房源非常稀缺，目前在贝壳平台上挂出来的只有两套。“重点学区+稀缺”的特性，导致该小区在法拍房市场非常抢手。

可以说，每个热门抢手的法拍房背后，都有着自己的绝密法器和价值逻辑。

在法拍房市场，最悲催的不是你的房子被拍卖了，而是被拍卖了却无人理睬、频频流拍。

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所以，买房在满足基础居住功能之余，在预算范围内，一定要最大程度赋予房产更多亮点。

无论是稀缺的地段、产品、高端的品质、户型设计，还是难得的学区，都是房产日后价值体现的决定因素。

就好比现在的新房市场，虽然横盘多年、降声一片，仍有一些楼盘逆势上涨；又如现在的二手房市场，价格一降再降、成交周期少则半年多则一年，但仍不妨碍有的房子“原价秒清”，靠的是什么：

强有力的价值点。

是金子，总会发光的；是好房，总会有人买单的。

共勉。

（本文完）

今天房姐带你看一个主城区的神仙户型。

据说是年度最佳户型，看看是不是你的菜？