如今的苏州新房市场，可以说是相当魔幻。一边上演千人摇号抢房，一边连降价也卖不掉，严重冷热不均，两极分化愈演愈烈。对于热门板块的楼盘来说，自然是不愁卖，买房人疯狂涌入，门槛都快被踏破。而相对边缘的板块去化艰难，有楼盘卖了几个月、甚至好几年都没卖完...今天，我盘点网签发现，苏州有家楼盘11月3日领证，推出301套房源，至今只卖了24套，去化仅7.97%！
来源：苏州商品房销售网，绿色为可售，黄色为签约中，灰色为不可售，网签有一定的延迟性，仅供参考
但查看售楼员朋友圈，却是一片火热，单日认购都有好几套！我致电售楼处询问销售情况，售楼员表示优惠不便透露，可到售楼处了解！
好家伙，不便透露...我一个暴脾气打车就去了！今日份的真相价值160元，且看且珍惜！
这个楼盘就是金科浅棠水岸，位于相城区阳澄湖镇凤阳路66号。今年4月26日，金科以成交楼面地价8854元/㎡竞得地块，在整个相城来说，地价不破万也是比较少见的。今年11月3日，项目领取301套房源预售证，紧接着首开。项目通过渠道拓客，售楼员自爆有3000位左右的中介导客。关于目前的销售情况，售楼员表示客户中有不少来自园区、市区，看中居住环境以及稀缺的湖景资源，甚至卖了老破小全款买这里改善。今天是工作日，在现场我没有偶遇买房人。对于我“成交是不是不怎么样”的犀利质疑，售楼员只表示：交房之前肯定卖完了，我竟无从反驳！
售楼员甚至给我展示了不少近期买房人认购的截图，9套认购房源中，仅1套目前正在签约中，当然，网签有一定的延迟性，仅作参考。
我后来在房地产信息网上查询，发现项目推出301套房源，至今只卖了24套，去化仅7.97%！
来源：苏州商品房销售网，绿色为可售，黄色为签约中，灰色为不可售，网签有一定的延迟性，仅供参考
其实项目卖点还挺多的，自带计容建筑面积600-700㎡的商业，毛坯交付，物业为金地自持，属国家一级资质，这一点无可挑剔。
户型在市场上比较常见，分别为101㎡的三房两厅两卫、106㎡的三房两厅两卫和116㎡的四房两厅两卫。
为什么卖不动呢？我实地考察过后，就是一个感受：太偏了！
之前浅棠水岸都是顶着“园区北”“低密湖景社区”“1字头洋房”宣传的，关键词一个比一个吸引人！
来源：网络搜索
但其实严格来说这里属于北双湖板块，就连滴滴师傅都表示“再走，就到常熟了”。行程结束，从湖西CBD打车单程消费80+，来回160元，真肉疼啊。
不是我钱多非要打车，主要是这里公共交通也不方便呀
。
如果我自驾出行，走G524、常台高速和澄林路都可以，亲测耗时约30-40分钟；周边最近的2号线骑河站距离10.7km。
虽然规划中有地铁13号线，但何时建好还是个谜。
也就是说，目前公共交通不便，更适合地缘性客户。对于其他不是自驾出行的刚需来说，自住不是很方便。日常通勤160+元，想想就很心疼！
但周边其他配套来说，满足日常需求其实没啥问题，商业方面，项目周边229m处有福润家购物广场、1.8km处有苏润万家城市生活广场。
教育资源方面，1km左右是阳澄湖小学、1.1km处是阳澄湖中学。
来源：网络
最大的亮点在于南侧约200m紧邻阳澄湖，西临景观河，5公里以内还有盛泽湖，紫薇园、月季园等，环境比较好。整体来看，项目在地理位置上不占优势，基本上已经到了相城最边上。通勤时间长、周边无大型商场，但环境确实不错。客群比较窄，不适合无车刚需，更适合地缘性客户改善或自住，养老倒是可以考虑。
项目这批房源备案均价18599.6元/㎡，总价171.6-229.6万，我表示相同价格我可以选择运东，预算更低。
现场售楼员表示，现在认购可享优惠，基本可以省出一辆车钱，关于海报上“错过不再”的说法，售楼员表示元旦同样推出了特价房。
项目周边在售的新盘有九龙仓天曦、鲁能枕湖雅苑、东原月印万川，未来还有湖湾湘洲雅园待上市。
东原月印万川近日开盘，两者楼面价相近，同样毛坯交付，难免被拿来比较。月印万川备案均价18087元/㎡，总价156.5-265.8万，上车门槛更低，也给浅棠水岸带来了一定的销售压力。月印万川近期年终冲刺，同样推出特价房，每日限量8套，还送1万或3万元车位抵用券，两个项目之间竞争很大。
项目四周二手房皆为老小区，距离项目最近的阳澄湖畔花苑一区，2012年竣工，距今8年，目前挂牌价为1.5万/㎡。常台高速以西因为商业街较多，因此商品房数量稍多，目前大部分挂牌价在1.6万-1.9万/㎡。对比新房没有价格优势，对比二手房也没有倒挂，不少买房人可能会选择淘一淘位置更好的小区。总结：
目前来看，项目已售（含签约中）房源仅24套，即使加上近期的8套认购房源，去化也是堪堪过1成，销售情况不理想。分析完项目的区位、配套、产品力，整体来看，浅棠水岸难卖的原因可能在于：1.价格无优势，项目毛坯交付，周边新房、二手房均价都在1.6万-1.9万/㎡左右，没有非它不选的理由。2.周边缺乏大型商场、地铁落地耗时久，对于其他区域的无车刚需来说通勤时间长，更适合地缘性客户改善或用作养老。
查看安居客的网友评论，也是对价格表示不认可。但项目近期推出特价房，你认为可以逆袭吗？
