中梁：地产界的“反常识”房企
在地产下行的时候坚守品质路线，在很多房企选择集权决策的时候选择“阿米巴”放权，在普遍意义的“白银时代”选择规模扩张，大力进军被很多房企不看好的三四线城市，并最终在地产界，与恒大、碧桂园并列称雄——这，便是中梁骨子里剽悍的“反常识精神”。
作者：地产八卦女
1st
说实话，每逢我说起中梁，有很多朋友还以为我说的是“中粮”。有一些不大关注行情的老地产人，看到地产销售排行榜上节节高升的中梁后，像是潘石屹跑去北京拍地不认识方兴，问：它是什么来头？
然而在江苏、浙江，中梁却是不折不扣的地产老兵。1993年，杨剑凭借自己在地产行业多年的经验与人脉，在温州正式成立自己的公司，此后迅速成为当地地产龙头。2001年，杨剑进军苏州房地产市场，2008年，成为苏州市场第三名。但总的来说，2015年之前，中梁仍然是一家区域房企，浙江的项目占比高达80%。
我们知道，对于温州楼市，曾经经历过如同海南楼市泡沫破灭的过程。当时温州房价连续20多个月下降，中低端商品房价格下降超过30%，豪宅价格遭到腰斩。而在那个时候 ，中梁就已经是温州龙头，但似乎，中梁并未受到楼市泡沫破灭的影响，反而犹如凤凰涅槃一般，在地产泡沫破灭的暗夜里浴火重生，迅速成长为全国TOP20的房企 。
那么，究竟是什么秘诀，让中梁越挫越勇呢？星子怀着疑问，探访了中梁温州大本营的两个项目 ：温州楼市泡沫破灭之前的中梁中央公馆 、泡沫破灭之后的中梁·首府。
▲这是温州中梁中央公馆 ，07年建的“老 ”房子，已交付使用近10年，却至今不输任何一家开发商的新盘。它也是2015年温州市首届最美小区评选大赛的“十佳最美小区”。
▲挺拨的外立面，大气的裙带式的建筑设计，绿树成荫的小区环境，到处都是桂花树，红杉树，彰显出中央公馆这个小区内在的建筑品质。
▲这是温州中梁首府。如果说，中央公馆代表的是老中梁，那么中梁·首府就是新中梁代表作。在温州楼市泡破灭以后，2012年面市的中梁首府仍然坚持品质路线，所有楼幢从底到顶都是全石材立面，并拥有高层建筑大型泳池、270°全景户型、阳光全景下沉式SPA、全景客厅、全景卧室等独特设计。
由此，我们可以看到，尽管温州楼市从2010年一路下跌到2015年，这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心。当时温州房企也处在整合和兼并的过程，名声在外但缺乏“寒冬抵抗力”的房企不免被整合，但是中梁却度过了寒冬，并且在2016年突然展现强劲的发展势头，快速拿地，从侧面说明了市场对中梁的认可。
对此，中梁控股一位高管在此前接受采访时曾表示，之所以能度过最艰难阶段，高品质是中梁立足的根本。这与当下楼市因为预售价被管控而下调施工和装修标准的现象，形成了鲜明对比。
而到了规模增长的当下，高品质仍然是中梁的独特卖点。目前，中梁已经拥有香系列、御系列、国系列三种主要的标准化产品系，可以迅速制定出设计规划、外立面和户型，确定示范区规划原则，甚至可以细化到项目的部品部件供应。这样极大加快了中梁的周转率。
对此，有朋友问，随着规模化增长，中梁还能坚守初心吗？
我的看法是，虽然中梁的产品是模块化建设，产品去化也一直很快，但是高品质是起家的依仗功夫，这项不会弱。而且中梁自起家之初就知道如何做好产品，知道好产品才能好销售，实践出真知，否则中梁也不会以“价值地产创造者”为己任。
▲每一个中梁的项目门口，都筑了一块厚实的铭牌，上面刻着各项工作负责人的姓名，「这体现了中梁的信心和担当」。
此外，在这里说句题外话：排行前二十的地产商，全国身经百战，自然什么样的产品最能走量和最能稳稳的挣钱，已经门儿清。对于这些房企来说，真正的好产品，最佳的产品策略，是85%复制，15%微创新，好产品其实都是相似的。
2nd
刚才说了一点中梁项目的品质观。作为地产商，坚守品质和诚信，不仅是中梁立身之本，也是发展之源。尽管成长于温州楼市危局中，但中梁异常低调，长时间未展现激进风格，从而错过了在房地产黄金时代（2015年以前）进行资本积累的时机，但从2016年搬迁总部至上海开始，中梁却再次“反常识”，在看似最不可能的时候，选择了规模扩张。
中梁这样做的底气在哪里？从其拍地的速度看，2016 年以平均每周一块地的速度，拿下近 70 块地；2017 年平均以每三天拿一块地的速度，拿下百余块地。中梁似乎有着“源源不断”的拿地资金，这支撑着中梁在2018年提出千亿目标。从克而瑞发布的 2018 年前11月销售排行榜来看，中梁已经完成了全年目标，正向 1300 亿 -1500 亿的更高目标冲刺。
我们知道，房地产开发的本质是钱、人、地三方面的资源整合，而进行这样的资源整合需要大量的信用。对于中梁来说，高品质策略，让客户对其有了信用基础，也让其他的商界同行，对中梁刮目相看。
翻开中梁的账本，我们会发现，虽然是做房地产，但中梁仍然有着典型的浙商特征。
例如，大部分浙商都善用资源，习惯于以资本和乡情为纽带联合作战。浙江人大都有自己独特的口音，别人一听口音就能知道说话人的来处，就会打听说话人的社会关系网，这就使得浙江企业家的“熟人社会”极其发达，每个有抱负的企业家，都必须谨慎经营自己在关系网中的人际关系、保持人情往来、树立良好的口碑、重视信誉强于其他地区。而这种关系，使得中梁天然具有金融优势，无论是借钱还是融资，中梁总比其他地产商更容易。
在这种情况下，中梁作为全国少有的走向全国化布局的浙商，融资体系相对其他房企，有着天然的优势。目前，中梁已经形成了多元化、结构化、多层次融资体系，已搭建五大国有银行和八大股份制商业银行授信体系，与非银机构中信信托、中诚信托、平安信托签署了战略合作协议。
也正是因为如此，尽管中梁依靠财务杠杆做大规模，但杠杆率却并不高，其净资产负债率截至2019年底为58.1%，远低于上市房企平均净负债率水平。
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除了善用资本外，中梁这家房企，在战略选择上，也同样称得上是“反常识”典型。
为什么这么说呢？我们知道，浙商崇尚适者生存，而非大者生存，只要找到细分的蓝海，不愁没有生意。正是在这种思想的情况下，浙商群体发展出“纽扣大王”、“眼镜大王”、“皮鞋大王”，甚至连吸管、打火机、低压电器，浙商都占了一席之地。虽然这些行业，看起来低端了一点，做起来苦闷了一点，但浙商秉着“薄利多销、微利是图、赚钱就是硬道理”的原则，仍然在中国商海中打出了一片天地。
▲浙商坚信：风险越大，赚钱的机会就越大。在别人认为是冷门的地方，你会赚到数不清的钱。 没有人的地方水草最为丰美，鲜为人知的边缘经济，夹缝中隐藏着巨大财富。
▲浙江人的商业哲学：“惟利是图”不足取，“微利是图”却能积少成多。生意场上的事情，看大而未必大，看小而未必小。浙江人能挣大钱，也绝不嫌弃小钱，所谓“赚一厘钱也光荣”，浙江人就靠这一分一厘的集腋成裘，完成了他们的商业理想。
正是因为如此，中梁不像其他的地产大佬，先从一二线城市入手，而是反其道而行之，以二三线作为切入点。为什么选择二三线城市？中梁给出的答案是：看中此类城市巨大的发展潜力和市场机遇；而中梁较强的操盘能力和产品功力，对于这类城市产品品质和生活方式的升级也起到巨大的推动作用。
这样的做法，不得不让人佩服其眼光——长期以来，三四线城市在很多人眼中，都是没有价值的城市。业界甚至有云：只有大城市，才有房地产。大型品牌房企在此处开发挣点薄利，跟地方上的区域房企抢食，不仅劳心劳力，还很容易导致投资亏损。万科地产项目营销拓展定位理论里的“城市地图”，就特别强调了城市选择的重要性。
然而是随着严厉限购政策的实施，一二线楼市即便有上涨的动能，也被压着动弹不得。政策相对宽松的二三线，只要保持好销售节奏，房企反倒有了更多做大做强的可能。尤其是中梁实行以现金流为中心的运营策略，快速销售、快速回笼资金，再投入到下一个项目，在4个月开盘 、5 个月现金流回正、6 个月资金进行第二次投入的情况下，这种“批发”式的逻辑，货如轮转，靠资金的高效流动，就能带来规模和利润的几何式增长，这跟温商“微利是图”、“蓝海战略”的思维是一致的。
中梁杨剑董事长就曾经对此总结说 ：如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马 mini，你开 10 辆大奔，我开 50 辆宝马 mini，我还是大有机会的。
▲目前，除了上海、杭州外，中梁进入苏州、银川、佛山、昆明、重庆、长沙、合肥、青岛、西安、武汉、成都、沈阳等核心二线。2018 年，中梁提出「聚焦长三角，辐射京津冀和珠三角，延伸至一带一路经济带」的布局战略，更进一步深化全国布局。从 2016 年开始走出江浙沪，持续开拓东南、西南、中西部和东北市场。到今年 6 月份，已经布局了全国 23 个省份、百余个地级市。
4th
先理人，后理财。浙江人认为：人才理好了，钱财也理好了。企业最大的资产是人，所以想要赚大钱，得先笼络住人。
同样的，在公司管理上，中梁的“反常识”情结，也仍然存在。
一般我们认为，“集权”比“放权”要好，尤其是对于资金量非常大的地产企业而言。所以我们很多房企，对于上下管控的组织结构非常热衷。然而，中梁的组织结构，采取的是典型阿米巴管理模式，小组织切分，全业务职能下放，划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营、独立核算、自负盈亏。各个区域被激活，在良好的规则前提下，整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，创造了中梁在土地市场「扫货」、加速奔跑的奇迹。
▲支撑中梁这个体量和速度的大跨步发展，不仅需要战略眼光和决心，更需要资金的保障、管理机制跟得上、团队战斗力跟得上。
「阿米巴模式」由日本经营之圣稻盛和夫提出：把企业划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全员参与的经营模式。目前，中梁一共设置了 12 大区域集团，还会随着企业发展不断增加和调整，在每个区域集团下设多个区域公司。这意味着，中梁已经拥有多个“利润中心 ”。
由此，阿米巴模式带来的最大亮点，除了中梁爆炸式的规模增长，还有力度极大的激励制度。中梁在向区域充分授权的基础上，制定了多层级激励体系，并实行「赛场文化」，将企业利益和员工利益紧密捆绑。可以说每一项激励的力度在行业里都属高水平。
“一个人赚钱没有什么了不起，关键是这家公司能让大家都赚到钱。”我一个朋友说，他是中梁2017届的 [ 新栋梁 ]。
然而，吸引年轻人的其实不仅仅是福利待遇，中梁的培训体系 、企业文化同样引人入胜。在这里，针对不同职能和级别，中梁设置了数十种专线培训，包含区域董事长特训班、事业部总特训班、投资总培训班、融资总特训班、营销总特训班、设计总特训班、法务总特训班、人力总特训班……全方位、全结构、立体式的人才培养，而且频率非常高，整个企业形成了全面学习的氛围。就连高管，每周一，都有一个学习分享会，互相借鉴、推演各大房企的优势和心得。
5th
既敢为人先，也看重人情，这是浙江人对生活的态度，也是以中梁为代表的企业，所具有的独到魅力。
然而，浙江人虽然善于经商，却并不迷信商业。在清代，“宁波会馆、龙游商帮遍天下，绍兴师爷、温州教员走四方”，那时候的浙江人，多的是读书人，从京师大学堂到早期的北大，温州教员是全国最多的。而浙江人善于经商，其根本原因只是因为“以前穷怕了”。
由此，浓厚的乡土情结和机敏、果敢、做大事的天性，已经深入中梁的骨髓之中。而中梁的急速扩张，也是中梁人分角饰演的一场人生大戏。
也许天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身.....中梁作为少有的经历过地产寒冬、跨越过楼市周期的房企，在地产销售开始进入瓶颈的当下，中梁拥有足够的经验去应对，这其实是一项很难得的优势。
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