以案释法 | 宅基地房屋出售给本村村民，法院：合同有效

【案情简介】

2003年11月，家住北京大兴区某村的王某将自家宅基地房屋以16000元的价格卖给了龙某，并签订《房屋买卖协议书》。

2016年10月，龙某又将宅基地房屋以170万元的价格卖给了王某同村村民李某，也签订了《房屋买卖协议书》，并于当天完成房产交付。

2017年5月，王某以农村房屋买卖合同纠纷将龙某诉至法院，要求确认其与龙某于2003年11月签订的《房屋买卖协议书》无效。法院判决协议无效。后王某要求龙某立即腾退院落，得知龙某已将房屋出卖给李某。

于是，在2018年，王某又将龙某和李某一同诉至法院，请求判决龙某和李某与2016年签订的《房屋买卖协议书》无效。

【法院判决】

一审法院认为，本案中根据双方提交的证据可知，王某将宅基地房屋出售给龙某后，龙某又将之出售给李某并已实际交付。经查李某为农业家庭户，且为宅基地所在村村集体经济组织成员，虽王某与龙某签订的买卖房协议已被确认为无效，但宅基地房屋现在的买受人为本村集体经济组织成员，且王某未提交证据证实龙某与李某签订的《房屋买卖协议书》存在合同无效的其他情形，故李某购买宅基地房屋并未违反法律法规的强制性规定，王某要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。

二审法院认为：首先，王某上诉称龙某与李某签订的《房屋买卖协议书》是虚假协议，二人恶意串通损害王某之利益。对此，王某应当提供证据加以证明，且其举证应达到排除合理怀疑的程度。但根据本案举证质证的情况、各方所述房屋使用情况以及王某所述李某关于房款支付的陈述情况，不足以得出龙某与李某恶意串通、损害王某利益的结论，故对其该项上诉理由，本院不予采信。

其次，王某上诉称龙某无权处分宅基地，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王某据此主张合同无效，于法无据，其该项上诉理由，本院亦不予采信。

再次，王某上诉称龙某与李某之间的《房屋买卖协议》未经村委会和镇政府同意，违反我国法律、行政法规的强制性规定，于法无据。

最后，虽王某与龙某签订的买卖房协议已被确认为无效，但李某系本村村民，农业家庭户，故李某购买宅基地房屋并未违反我国法律法规的强制性规定，亦未损害村集体经济组织的权益。

【简要评析】

一审法院认为一手买卖合同无效的确认，并不能对抗后手将该宅基地院落出售给本村村民，除非有证据表明，后手的出售行为违反了法律法规的强制性规定，因此，驳回其诉讼请求。

二审法院认为，原房主如无证据证明后手的买卖行为是恶意串通的，那么其认为后手的合同无效的理由就不能成立。当最后一手的买卖，又将诉争的宅基地回到本村村民手里时，并不违反我国法律法规的强制性规定，亦未损害村集体经济组织的权益，因此，不能以前手被法院认定为合同无效，而必然的确认后手的买卖合同无效。

【笔者建议】

由于我国不允许本村集体组织成员之外的人享受宅基地的权益，加上近几年来宅基地拆迁补偿日益增加，有些面积较大的宅基地的货币补偿能达到千万之巨。因此，许多卖房人基于利益的冲动，背信弃义，反悔要求收回房屋。许多买房人一怒之下，直接将宅院出售给本村的村民。法院的一、二审判决，对于原房主来说，属于鸡飞蛋打，竹篮打水一场空。因此，无论是原房主，还是购房人，建议在拆迁来临之前，尽可能的协商解决，避免出现类似的局面出现，一旦出现本案的情形，无论是原房主，还是购房者，都遭受巨大损失。

【说明】

案例出自北京圣伟律师事务所合伙人饶云峰律师所著《宅基地与集体土地拆迁纠纷法律实务与案例解析》一书。

饶云峰律师毕业于中央民族大学法学院，从事法律工作近20年，专注于涉及农村宅基地的一切法律问题。曾全程参与“宋庄房讼”案，对宅基地的法律法规、政策有深入的研究；熟悉涉及宅基地的买卖、继承、分家析产等各种纠纷的处理，熟知北京范围内宅基地拆迁的各项政策。