宁夏银川。因为加装电梯，一个单元的邻居翻...

宁夏银川。因为加装电梯，一个单元的邻居翻脸，二层以上住户集体起诉，要求楼下邻居不得阻碍施工，法院：加装电梯违法。

（案例来源：宁夏银川市中院）

【@法网人生】

三楼以上的8户人家，起诉一楼和二楼的四户，要求这四户人家不得阻碍加装电梯的施工，起诉的案由是排除妨碍。

排除妨碍是民法上的一个专门用语，指的是权利人在行使权利时，受到了不法阻碍或者妨害时，有权到法院起诉，要求加害人强制排除。

本案中，陈先生等动议给老房子加装电梯，征求意见的结果是自三楼开始，8户人家都同意安装，而一楼和二楼的住户不同意，按照两个三分之二的规定，8户人家正好达到规定的户数。

在经过公示、备案等工作后，加装电梯工程取得了《建设工程施工许可证》，开工那天，就在电梯公司准备挖地基时，楼下业主报警，坚持反对施工，经过社居委和街道办事处的调解，没有成功，陈先生等8户业主将楼下邻居张先生等诉至法院。

由于历史的原因，很多城市里存在大量的多层住宅，大多具有三、四十年甚至更长的历史，在这些住宅里，居住的老人占了很大的比例，上下楼成了一个大难题，给既有住宅加装电梯，既是民生工程，也是民心工程，但是，其中也涉及到诸多的法律问题和利益的平衡。

1、两个三分之二是怎么回事？

这几年，很多城市推出了两个“三分之二”的政策，意思是，本单元内占总面积三分之二的业主同意，并且占总人数三分之二的业主同意，就可以实施电梯的加装工作，注意，这两个“三分之二”必须同时具备。

这样的规定是有法律依据的，其来源是原物权法的第76条的规定，物权法并入到民法典以后，这一条款在民法典中为第278条，业主表决同意的门槛大大降低，要求“双三分之二”的业主参与表决，“双四分之三”的业主同意，就可以对建筑物和附属设施进行改建、重建。如本案中，12户人家只要有8户参加投票，6户表示同意即可以实施。

当然，绝大多数的城市都还延续了原来的规定，没有降低投票的门槛，继续保留了“双三分之二”的规定，这也是法律所允许的。有的城市的规定更为严格，如安徽省合肥市，就规定了在书面意见征询过程中，有反对意见的，不得安装。

2、还需要哪些手续？

老旧小区加装电梯的手续各地相差不大，基本上都是按照建设工程建设的程序进行的，首先要编制实施方案，其中就包括了规划用地、建筑结构、消防安全等方面的可行性分析，还要拿出平面设计方案和施工图纸等等。另外一个重要的步骤就是征求业主的意见，再到街道、社区办理见证备案手续，最终才是政府部门办理审批手续，取得建设工程建设许可证。

在本案所在的银川市，还有一个规定，即在增设电梯后，日照时间无法满足当地的日照标准，或者是本来已经在现行日照标准之下，增设电梯后，对日照造成恶化影响的，不会批准增设电梯，这一条来说，对于低楼层的住户就显得特别重要。

3、低楼层住户的利益

按照两个“三分之二”的规定，一幢六层楼的住宅，只要二楼以上的住户都同意，一楼的两户人家就处于非常被动的境地。

当然，对于一楼住户的影响不仅仅是阳光和噪音、隐私，更深层次的在于，一楼房产价值的贬值，在福利分房的时代，有这么一段民谣：三楼四楼，厂长书记，二楼五楼，亲戚关系，工人阶级，顶天立地。

老旧小区加装电梯后，原来最便宜的顶楼房产得到了较大的升值，而一楼房产却因为电梯的遮挡而贬值，有人统计过，在杭州，因为电梯的加装，一楼和六楼的价值竟相差到60万左右。

简单的“三分之二”多数，虽然所处楼层的利益相差很大，但在投票时的权重完全相同，这对于低层住户来讲很难说公平。难怪有住户说，既然高层住户嫌没有电梯不方便，我可以用一楼换啊，不用安装电梯。

回到本案，这是一起少见的法院支持一楼业主，判决楼上住户败诉的案件，综合起来，法院的依据主要以下几条。

最重要的一条，是根据楼上住户提供的电梯效果图显示，加装的电梯从楼道延伸出来，占用了部分公共道路及小区的公共绿地。

法院认为，占用的公共绿地不仅属于涉案的单元，也属于小区内的全体业主所有，按照法律规定，占用公共通道和绿地，必须有过半的业主同意，而在案证据表明，小区没有召开过业主大会，也没有得到过半的业主同意，损害了全体业主的共有权。

第二个依据是，这次的加建工程没有编制建筑结构和消防安全的可行性报告，也没有提交增设电梯前后对于日照时间影响的报告，更没有和楼下住户进行充分的协商。

最终，法院认为，一楼和二楼的张先生等，作为小区业主，不允许楼上住户占用公共道路和公共绿地的施工，是维护自己合法权益的行为，对于要求张先生停止侵权、排队妨害的请求予以驳回。

一、二楼的住户胜诉了，但是，这楼上下邻居的关系也算是掰了，这以后的日子，抬头不见低头见的，真是难啊。
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