北京“指导价”出台：海淀“疯抢”，朝阳“打八折”，昌平南“6万 ”，石景山冲击“8万 ”！

2021年3月北京一次性挂牌了“30宗”土地，由于5月8日即将迎来集中拍卖会，于是近期30宗地的“价格上限”已经全部确定。

从这些土地的“上限价格”看，北京新房房价已经呈现全面上调的格局，当然这只是指导价的最高限，但如果和区域现有价格相比，确实呈现出了一定的上涨态势。

这些项目将会在2021年-2022年集中上市销售。

【1】

朝阳区“供地大户”

指导价上涨明显

三个项目可“打八折”

今年朝阳区是“供地大户”，一共放出了10块地，而且最高指导价都不低，从8.8万-6.5万之间，但有部分项目可“打八折”。

其中指导价最高的是“南皋村三兄弟”，最高售价8.8万/平米，而周边五环内的二手房价格仅有5-7万/平米。

周边的新房比如中海拾光里和华樾国际，均价都不到7万/平米，甚至五环里的售价也就在8-9万之间，南皋村项目售价却直奔8.8万。

最关键的是，还没有地铁交通。

这样的价格显然偏高了，所以为了降低售价，南皋村有一个地“竞政府持有比例”，最高可以“打八折”，售价约7万，基本与市场持平。

同时全部实施“9070”政策，可以降低总价。

接下来就是“王四营三兄弟”，最高指导价高达7.1万/平米，比周边的二手房直接涨了一倍，比东南四环的欢乐谷片区还高出20%左右。

不过紧邻7号线地铁线，如果作为小户型低总价的地铁产品，倒是刚需杀进五环的好选择，同时可以直达“环球影城”。

这三块地，可能都要按照最高指导价7.1万均价来销售。

此外金盏这次也拿出了两块地，就在中海拾光里的旁边，最高指导价7.6万/平米，比中海项目直接高了6000元/平米，还没有地铁。

所以政府给与“打八折”的机会，最低可以6万单价销售，性价比还算可以，至少比中海拾光里低了，中海拾光里有点难受了。

东坝地块直接和“华越北京”项目挨着，最高指导价是8万/平米，也比华越北京高出1万/平米。

豆各庄项目位于7号线沿线，五环外地区，最高指导价6.5万/平米，比同区域内的富力又一城整整高了2万/平米。

总体上看，朝阳区本次最高指导价至少比现有市场价格高了2万/平米左右，上涨幅度为15%左右。

但是由于朝阳区本次有三块地竞争“政府持有比例”，政府最高持股20%，相当于给购房人“打八折”，所以朝阳区的项目售价还算合理。

建议：

最值得关注的项目是王四营和豆各庄项目，售价在6-7万，9070小户型，地铁房，刚需可以上车。

【2】

海淀树村“一二手倒挂”

最强学区房必须“疯抢”

本次海淀树村项目最高限价为11.2万/平米，确实有点出乎意料。

这个价格明显低于市场预期，如果竞政府共产份额达到上限20%，那么购房人只要出8.96万/平米就能买到了。

这个价格属于以一二手价格倒挂了，能不能买到，估计要各显神通了。

这个“上地学区”的二手房，至少也要11万单价才能买得到，而树村项目只需要8.9万就可以购买，显然将会被“疯抢”。

当然单价低，但总价却不会太低，这个项目没有“9070”限制，根据我们的判断，户型至少130平米起，没有1200万很难买到。

树村项目号称是：有钱人用更少的钱买更贵的房子。

所以资金足够的购房人，可以重点关注树村，把银子准备好。

【3】

昌平价格“全面上涨”

6万以下买不到新房了

建议全面增持“昌平南”

本次昌平推出三块地，最高指导价全部在6万单价以上，这意味着昌平南已经逐渐进入“6万单价时代”。

昌平南地区作为“未来科学城”的发展腹地，未来将拥有7条地铁线路，房价上涨的趋势非常明显。

本次推出的三块地，全部都突破6万单价，同时也必然热销，在昌平南地区买到4-5万单价的购房人估计要乐开花了。

我们认为，昌平南未来的市场合理价格就是在6-7万/平米，要想突破8万就需要有更多的中小学植入，只要回天计划持续实施，昌平南崛起只是时间问题。

有产业，有地铁，有学校，还愁啥？

昌平南最值得关注的地块是：平西府地铁口的东小口地块，预计售价高达6.3万/平米，比现有限竞房直接涨价接近1万/平米，但实施9070小户型政策，刚需码农可以上车。

【4】

通州新房首破7万

副中心也将走上“6万+”

北三县到了“最佳入手时机”

通州这次也推出3块地，其中属于副中心的两块地，最高指导价全部突破“6万+”，其中有一个地单价还突破了7万。

这意味着城市副中心未来的新房价格可能会站上“6万+”，这个价格水平是北三县地区的3-4倍。

尤其是通州梨园的地块，房价上限7万/平米，已经高出旁边二手房一大截了，旁边的龙湖蔚澜香醍才5万多。

只有远离副中心的宋庄地块，最高指导价为4.5万/平米。

很显然，副中心的房价都有点太高了，还双限，基本上很难卖。

在通州买房，需要做好长期持有的准备，而一河之隔的北三县售价仅有不到2万单价，房子更有投资潜力。

【5】

石景山全面冲击“8万+”

亦庄要上“7万+”

石景山推出新地块，衙门口地块，不临地铁，靠近西五环，房价上限竟然高达7.95万/平米，石景山新房破8万指日可待。

该地块一出，大瓦窑的首创和远洋紧靠14号线，可以说有了一点“性价比”优势了，毕竟没有地铁的项目都要8万了。

大兴的旧宫地块也要拍卖，上限7万/平米，2020年的限竞房项目电建洺悦湾限价才5.4万/平米。

看到这个限价，去化困难的和锦诚园可以实现速度去化了，合生me悦也可以安心开盘了。

所以综合来看，本次30块地的最高指导价揭露，在一定程度上引导了市场的预期，各个区域的新房价格都将迎来上调的趋势。

一来可以帮助老项目去化，二来可以理性引导区域房价的“稳定提升”，但总体上看，5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。

尤其是昌平南、亦庄、旧宫、石景山、城市副中心等区域，都是未来的热点板块，房价预期肯定是向上的。