西湖区的老破小和东站的次新房，哪个更值得留？▏快问快答NO.03

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问：本人在杭州翠苑一区有一套53方，城东维萨小筑有一套89方，目前均出租。现手头上有现金200万，现在想以孩子的名义买房，是先卖掉其中哪一套先还是怎样操作好些？700万左右的自住房推荐哪些？

答：考虑维萨整体品质一般，后期上涨压力比较大，翠苑的话有西湖区学区资源，建议置换维萨保留翠苑，加上手头现金，基本上可以选择700-800万的房子，可选余地还是比较大的。

如果区域没有特别要求，置换楼盘首选亚运村，钱江世纪城和未来科技城。在亚运村楼盘中，如果自住可能绿城的氛围好一些，如果投资华润的靠近地铁商业多更热闹些，但是中签率也很低。但未来科技城，由于目前可销售项目比较少，出来的盘也都是倾斜无房户了，可以适当关注。5万+的改善，后期申花的滨融府以及城东新城的一些楼盘，也可以关注下，主要还是考虑你的生活半径。

问：刚卖了余杭的房子，想换个位置和学区都比现在好一些的房子，需要贷款，首付大概390～440之间，剩下40%需要贷款，计划买120方左右的房子，目前我上班在滨江、我老公在下沙，想选个地铁附近的，请问我这个情况，有什么推荐吗？

答：这个区间可选还蛮多的，基本上六七百万的总价，目前最热门的亚运村，包括嘉品，或者城东新城部分不需要摇号的楼盘，这些都可以尝试一下。二手房的话，奥体三子刚交付的可以看看，但是挂牌价普遍较高，像檀悦、时代奥城也可以去淘淘看。明年，滨江的几个楼盘应该也会陆续开出来，虽然中签率可能不高，如果不急的话也可以碰碰运气。

如果不想在特别热门的板块挤的话，倒是可以换一种思路，祥符、金沙湖、运河新城这些板块都可以看看，不过金沙湖也马上卖完了。

问：最近在看楼盘，有一些楼盘都只剩下尾房了，尾房可以买吗？质量会有差别吗？尾房会不会不好？

答：在目前的杭州市场，大部分的楼盘都是直接卖空了，如果有尾房的话基本上是顶楼和底楼的可能性比较大，或者还有一些特殊户型，以及个别退房的客户。

楼盘质量好不好，还是和整个项目有关，一般这些尾房在价格上会有一定的优势，但是在选择尾房的时候也不能贪图便宜，还是得考虑自身需求，比如有些年纪大的就喜欢一楼，有些人会喜欢顶楼可以远眺。

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问：400万预算，首套房，杭州哪里合适？

答：可以关注几个3万元板块：萧山市北、南站新城、丰收湖九乔。最近可以重点关注下萧山滨江交界处的滨江博语华庭，学区交通配套都很好，市北肯定是值得入手的。丰收湖的整体氛围也已经起来了，中签率也相对会高一些，结合自身通勤和生活半径，可以有些取舍。

问：叶老师，我前几年摇中了栢悦中心的洋房143方，八月份已经收房，短时间不去住，这个楼盘的上升空间有多大？是继续持有还是卖掉去摇别的楼盘？望指教。

答：如果以后有自住的可能，没必要换。花费精力去腾挪，万一买不到合适的，还有可能资金踏空，如果觉得绝对不会去住的，目前又急需改善，那只能卖掉了。

问：现在租房价格低吗？我有个小房子要出租，是不是找中介出租比较好？还有，loft作为投资的话，有意思吗？我那天逛街看到有摆摊活动，地址是在浙大紫金港那边的龙湖商场边上，大概3万5的单价。

答：找中介会省心一点，但要选择品牌中介，不要被一些高租金的风险二房东吸引。租房市场的波动幅度不会太大，特别是老城区，有些地方新交付的楼盘多，可能会影响一点。而且四季度是淡季，年后可能会相对好一些，可以先挂着。

长期出租投资，如果租金在5%左右的话还行，公寓的价格涨幅很慢，而且转手比较难，住宅相对来说转手要容易些。在有房票的前提下还是尽量先优先考虑住宅。

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问：请问一下，临安桃李湖滨怎么样？

答：如果选择自住的话倒是很不错的选择，价格相比较也算蛮高的，不过产品品质不错，比较适合在城西上班或者周末可以去的，度假型。临安的价格涨幅还是比较乐观，桃李湖滨高层均价27000左右，但如果要是等短期涨价比较困难。

问：求分析下滨江绿城的傲旋城。

答：属于绿城合作项目，卓越是比较擅长超高层的。但是楼盘耽误了几年，户型比较老，种类比较多，高层有江景的大户型还是不错的，但是是毛坯，后期入住会比较麻烦，价格还是实惠的，而且是少有的几个住宅性质的大平层，商业配套还可以，比较适合商务人士。

问：资金有限，首付预算不是很多，在55-60万之间。目前刚需，最好么自己住加投资都可以考虑进去，想请叶帅做个推荐？

答：这样的话总价差不多在200万左右，可以选择这几个地方：大江东和空港、临平山北、富阳，靖江相对中签率高一些。如果比较着急的话，就选不那么红的盘，中签率也会相对高一些。

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问：我的情况：大学生，就业不确定性，投资为主，650万左右。望指点迷津，推荐一下。

答：如果区域没有特别要求，可以等等亚运村，而且滨融府也快了。即使亚运村面积不小，650万的预算可以去试试，只是中签率问题，或者嘉品君品也可以再博一博。其实城东新城和艮北新城也都可以看下，接下来亮相的滨康路综合体，文晖的几个新项目也可以在范围之内。

问：青山湖未来旭辉城和大江东核心区云帆社区，投资要怎么选？看到大江东后期有好多地铁，交通会方便。

答：大江东属于限购区，你在杭州还有房票的话，建议选择大江东。如果核心区能摇到号，可以考虑先入手。未来社区规划很好，但整体实现还需要时间，作为投资来说，能够比较快速出手是比较重要的。所以建议先大江东核心。

问：首套房三百五十万预算，想尽量靠近市中心，有地铁，有什么推荐的？

答：这个预算可以看一下华丰或者桃源板块。比如下城区的春和云境高层均价33000元/㎡，主力户型95-140㎡，目前加推9#，共55套，处于公示阶段，主要是建面140㎡的房源。还有现在比较热门的滨江沁语晓庭，高层均价34000元/㎡，主力户型98、103、113㎡，现在加推5-8#，12.18-12.20正在登记，这个房源量相对大一些，有410套。两个楼盘都离地铁口比较近的，可以考虑看看。或者宁围板块的几个项目也可以考虑，离地铁站大约一公里左右。

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