杭州的结构性宅地荒 | 叶建英
文丨叶建英
在杭州的双限时代，决定一个区域的热度，当然是产业和人口，但是决定一个区域升值的幅度，是土地。
没有产业，没有人口的钱江世纪城之所以成为新房和二手房的沸点，固然是因为重大规划和配套的利好，但更重要的是，当钱江世纪城星星之火燎起的时候，根本没有新的宅地能去扑灭它。
而更极端的例子南星桥，二手房的价格可以到限价的2 倍，然而，要命的是，根据杭州市刚出炉的2021年宅地供应计划，今年全年上城区竟然是宅地零供应。二手房东，有的是添火加薪的依据和激情。
杭州实施了堪称新一线最严的双限措施，奈何敌不过结构性的宅地荒，而这也正是杭州要筹划区划调整的理由。
今天先不说区划调整，说4月3日杭州市规划和自然资源局官网公布的《2021度国有建设用地供应计划》。
人地挂钩，职住平衡，以及各个城市在最近一轮的楼市新政中一再强调，要增加宅地供应。那么，2021年杭州的宅地供应又为什么减少了呢？
△制图：叶帅起高楼
事实上，2021年杭州的国有建设用地是大幅增加的，计划供应总量达到5526.77公顷，比2020年的4357.17公顷增加了26.8%，这是一个惊人的增幅。
只是，杭州把增加的1100多公顷的土地指标都用在了交通、公共管理和水利用地上。余杭、临安、江干、滨江、钱塘新区和西湖区的交通配套用地增量都超过了100公顷。
而在其他用地上，商服用地减少了15%，保障住宅减少了14%，工矿用地减少了11%，而商品住宅减少了5%，算是已经尽力保证的。
怎么来看杭州成倍加大交通运输用地，说两点：
一，今年的供地，很多工程其实都要到亚运会后了，这说明，即使过了亚运会，杭州依旧是基建和配套的高峰。
二，新房荒，问题在于有品质能通勤的新房荒，加大交通配套用地，表面上看是宅地少了，但实质是通过提升通勤提高郊区房的品质。在严格的限价下，一方面郊区的限价是控制的，另一方面又不断提升通勤，这也说明了杭州留人的诚意。
在市中心房荒严重的时候，是把土地指标放到远郊的宅地上，还是放在交通配套上？显然，放在交通配套上反而更能缓解房荒。
因为，市中心真的没宅地了，上城区已经是零供应了。
我们再来看2019、2020、2021三年老六区和新五区的宅地供应对比图。
△制图：叶帅起高楼
这三年只有余杭、富阳和钱塘新区的宅地在增长。今年，余杭区再次超过萧山区，占了20.5%。富阳也是自2020年咬牢临安以后，今年已经大幅领先临安。
三大看点：
一，人地挂钩，经济和人口增量最大的余杭区分配到了最多的宅地指标，在总宅地减少5%的背景下，依然增加了8.2%。
二，老六区宅地供应明显萎缩，下降幅度最大，减少了18%。
三，在限购区，老六区和萧山区的限价相对是高的，此消彼长，余杭区、富阳区和钱塘新区的供应量增加，也意味着2021年杭州新房整体均价涨幅有限。富阳将持续成为2万元级房源最丰富的区域。
只要不是一座随便就能换CBD的小城市，市中心的宅地永远都是稀缺的。
而杭州的宅地荒，正是一种结构性的宅地荒，越贵的房源越是供不应求，解决这个问题只能一方面加大郊区新城的建设，另一方面加大交通配套，扩大外溢的管道。
而如果说，谁又是杭州新五区中真正的热土，当然不能仅仅看宅地的供应。
上文说了，杭州新增的土地指标多用在交通配套，而交通配套又多用在余杭、临安、江干、滨江、钱塘新区和西湖区，其实背后就是城西科创大走廊、三江汇、钱江新城二期（及钱塘智慧城）和钱塘新区等重大新城规划。
而对比近三年杭州新五区的总体土地供应对比图，可以看到两条明显的上升曲线，那就是余杭区和临安区，而萧山区和富阳区只能称是原地踏步。
余杭区当然是杭州的当红炸子鸡，而临安区也是远远超过了钱塘新区。
△制图：叶帅起高楼
附：近三年杭州国有建设用地供应计划表
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