文晖还需要下一个十年吗？
|「文武」终会双全
文 | 陈棋栋
前几天，嘉里城市之星地块项目在规划局官网进行公示，沿东新路两侧呈「蝴蝶状」分布的「嘉里城」，总体量约23万方，规划了13幢高层住宅、写字楼、商场、酒店等。
△截图自规划局官网
「嘉里城」的前身，是曾经的杭氧、杭锅工业厂区的一部分。
2008年5月，杭氧开始整体搬迁，并于2009年正式迁入临安经济开发区；为响应市委市政府的退二进三政策，2013年5月，杭锅也正式搬迁至丁桥。（信息源杭州发布）
十余年的时间，城市之星国际旅游综合体终于按下了「启动键」。
那么文晖的价值回归，还需要下一个十年吗？下面我们慢慢得说。
文晖板块，位于下城区的中部区域，具体范围北至德胜路，南到京杭运河，东至沪杭铁路艮山门货运站，西至上塘河。
△文晖板块示意，叶帅起高楼制图
目前，板块南面发展较为成熟，人口居住密集，烟火气息浓厚；而北面区域则是近年来的发展重心，前面所说的大手笔拆迁搬厂就是为了给之后的学校、商业、住宅等配套的建设留出了空间。
板块内南北向的绍兴路、东新路两条城市主干道交叉分布，呈沙漏状。绍兴路一侧城市界面较为新颖，而东新路一侧正处于道路整治提升、综合体的建设期，因此界面暂时不佳。
东西向的道路主要是建成的文晖路和德胜路，而向西与文二路相连的潮王路，未来将东延至新风路，且有望穿过城市之星地块。
△图源杭州市公共资源交易网
除了地面道路，文晖与北面德胜高架、南面环城北路以及西面上塘高架三条快速路的距离也不远。
△网传地铁15号线走向
地铁方面，板块内共两条线路站点经过，分别是1号线打铁关站（5号线换乘）、5号线杭氧站，1号线往南2站即武林广场，5号线可通达申花、南星、未科等区域。网传的地铁4期方案中，15号线一段将沿绍兴路设立。
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就算没有这些便捷的通勤手段，文晖还有一个天大的优势——距离与武林中心2.5公里。放在其他一二线城市，如此靠近市中心的地方一般发展也比较好，就像跟在大哥后面的小弟混的也不至于太差。
但是过去几年，文晖板块是一个「声音微弱」的板块，没有特别重大的利好落地。
是什么掣肘了文晖的发展？我们认为主要有以下3点。
第一，是城市之星项目的推进速度缓慢，桎梏板块更新发展。
2009年，杭州市委市政府就已经决定要依托这一工业遗存打造国际城市展览中心及国际文化旅游综合体。
杭氧、杭锅地块从2010年就开始动迁，历时6年才啃下了这块硬骨头，完成了1500亩的土地征收。土地不能迅速腾清，发展的脚步自然快不起来。
第二，是艮山门动车运用所割裂了文晖和三里亭。
△艮山门动车运用所卫星图
从卫星图上看，动车运用所这一片区域像一把匕首，插在了文晖和三里亭之间。一方面两个区域间的交通受阻，另一方面拉低了城市的「颜值」，容易让人产生断层感。
第二，被「吊打」的学区。
文晖板块的学校不多，目前有欣禾实验幼儿园、德天实验小学、明珠实验学校、长寿桥岳帅小学，其中比较优质的是新投入的长寿桥岳帅小学，但仍不及主城区的强校。
△长寿桥岳帅小学
不说文晖，就算是整个下城区对教育资源的投入也是主城区里最弱的，这一点该好好学学拱墅区。
就像文章开头说的，这一次不用十年，文晖将迎来一个焕新的文晖。
一、城市之星项目，接下来将驶入建设的快车道。
根据规划，城市之星是一个以博物馆集群为核心的国际旅游综合体，将结合地铁上盖物业开发和商业、酒店、公寓等配套物业开发。
整个城市之星，总占地约500亩，总建筑面积70余万平方米。嘉里城地块的出让以及规划公示，只是城市之星国际旅游综合体的一道前菜。
除此之外，还有剩下约1000亩土地空间，未来将建设成博物馆、住宅、写字楼等，例如此前滨江以107.4亿竞得的文晖三芒星地块就是拆出来的。
不可否认，在主城区里征迁腾挪出如此大面积的空地是十分少见的，也是极具价值和潜力的。
二、艮山门动车运用所上盖，将成高铁上盖。
2020年5月末，杭州市规划局对杭州市文晖单元、三里亭单元艮山门动车运用所上盖空间开发城市设计范围选址论证报告进行了公示。
△艮山门动车运用所上盖规划图
作为中国首个高铁上盖，艮山门动车运用所上盖将开发2宗商住综合性地块，集居住、教育、文体、商业和公园等基础设施于一体，总体量达67.3万方。
如此一来，缝合了铁路沿途穿越城市产生的割裂，同时又提供了丰富的城市配套。
三、教育资源依旧薄弱，但未来可期。
根据杭州市文晖单元控制性详细规划（2016版），文晖板块规划预留多处中小学、幼儿园用地，其中幼儿园11所、小学7所、初级中学2所。
△图源下城发布
文晖板块的上一次高光时刻，还是在2015年。
2015年，文晖共出让3宗地块，即现在的万科新都会1958、朗诗熙华府、朗诗乐府。当时开盘均价4.5万/㎡左右，万科新都会1958部分房源销售期间上涨至5万/㎡，目前二手房均价在5-6万/㎡之间。
2019年4月，中海竞得杭政储出[2019]25号地块，成交楼面价28210元/㎡，即在售的中海·望庐，高层48200元/㎡已经售罄，还剩2幢7层洋房待售，均价56900元/㎡，300方的商业平层将于明年入市。
2019年5月，嘉里竞得城市之星5宗打包地块，成交楼面价29677元/㎡，规划刚刚公示，住宅部分约11.4万方。
2020年，滨江集团以总价107.4亿元竞得文晖三芒星地块，折合楼面价35971元/㎡，新房精装限价51700元/㎡，目前项目（滨江和品）规划已经公示，预计年后入市。
5年上涨6700元/㎡，这个新房价格上涨幅度对于文晖来说显得有点动力不足，甚至是「阴跌」。原因呢，既有供应的断层，也有城市之星的拖延和学区的痛处。
但是，反过来说这或许更加适合自住。当申花已经要5.4万/㎡、翠苑要5.8万/㎡，文晖却只要5.17万/㎡，而且与武林的距离更近。
更重要的是，在主城区里还能成片建设的区域太少了，文晖未来的舞台还有很大空间。
等到滨江和品、嘉里城、艮山门动车运用所上盖的住宅部分进入市场，很快文晖将呈现出新的姿态。
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