阿里看楼市，还是阴天 | 叶建英

市场上的信息，很多是经过筛选的

楼市真的快速回暖了吗，小阳春真的已经到了吗？

从3月初一开始6天卖出86亿，再到千万级豪宅日销6套，再到新的万人摇楼盘已在路上，看上去阳光普照。

然后，就像你从炒股的朋友中听到的永远是他赚钱的消息，这些也都是经过筛选的消息。目前的签约量都是此前的存量，还不能反应真正的市场。

可以看看阿里拍卖联合诸葛找房发布的阿里拍卖房产指数。

阿里拍卖的成交报价也不一定吻合市场实际，有绝少数经济上受困的业主也会自报自买套取贷款，而且目前的每月成交套数还不够多。但是，相对而言，阿里拍卖还是具备一定的参考意义。

阿里看楼市，现在还是阴天。

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2月份阿里拍卖代表房源        单位：方、万元

日期	房源	面积	属性	起拍	成交
2.26	富阳现代肖邦	127	11号204	188	245
2.21	滨江春江郦城	90	11-2603	382	543
2.18	下城凤栖花园	184	15-2-401	571	659
2.18	西湖中兴公寓	73.4	4-4-602	202	242
2.18	中骏钱塘御景	136	5-1-502	166	266
2.17	萧山南岸花城	139	枫3-1-202	238	-
2.14	萧山众安花园	138	2-1-602	315	-
2.13	余杭乐山红叶	87	24-2-701	146	209
2.12	西湖兰桂花园	133	12A402	442	584
2.11	余杭逸家花苑	129	10-1-101	228	250
2.11	余杭爵士风情	212	8-1-501	309	-
2.10	拱墅江南里	463	6-3	5000	6975
2.7	上城候潮公寓	59	9-1-502	144	274
2.7	余杭庭院深深	132	松9-2-102	257	-
2.6	西湖水晶熙园	144	8-1-101	442	-
2.5	下城三塘菊园	96	7-301	320	-
2.4	江干景芳东区	48	10-2-402	192	201
2.4	西湖云溪蝶谷	128	3-2-501	393	434
2.4	上城十亩田	112	5-2-602	305	370
2.4	萧山北干二苑	85	1-4-502	187	224
2.4	下城朝晖二区	76	11-1-202	230	274

我们挑选了阿里拍卖2月份成交的，有代表性的21套住宅房源。

鉴于二手房的价格与房源本身的属性有非常大的关联度，所以，我们把房号也收集进去。基本上你可以根据房号来判断，它是多层还是高层，是边套还是中间套等。

除了吴小晖的那一套江南里报道已经很多，2月份的阿里拍卖房源，分析起来，还有3个有意思的现象。

多层顶跃难卖。司法拍卖的房源中，建于2000年前后的多层顶跃房源比较多，上述21套中竟然占了4套。原因可能是出现在司法拍卖上的卖家，此前大多是生意人，也是2000年前后购买顶跃的主力人群。

在高层与叠墅出来以前，多层中五跃六的户型是真正的大户型豪宅。然而这些当时的大豪宅，在二手房市场中转手就相当困难，跃层计面积的，就像爵士风情的那套房源一样，动辄就要超过200平方米，已经接近目前市场上的合院面积。如果跃层有不计面积的，那往往是客厅挑空再加跃层层高不足2.2米的斜坡，实用性并不强。

上述4套顶跃中，萧山众安花园和余杭爵士风情两套顶跃流拍。多层顶跃还有一个问题是要爬五六楼的楼梯，如果可以打听到小区可以改造加装电梯，对于居住人口较多的家庭来说，还是具有较高的性价比。运气好的，还能买到可以养些花花草草的大露台。

老破大卖不起价格。比起顶跃来，市中心的老破大虽然成交没问题，但是价格起不来。2月份成交的中大凤栖花园，面积184方，成交价659万元，单价仅每平方米3.6万元左右，而且这个价格卖得还算不错了。

比一比江干区景芳东区的老破小，成交单价每平方米4.2万元，根本不好比。原因主要是两个，一是市中心的房源往往有学区优势，但学区本身与房子大小无关，买小房子也可以解决学区。二是这些市中心的旧豪宅，有钱的业主嫌旧，有需要的刚需业主总价买不起，买得起也担心装修不起、养不起。

新区品牌房源得到支撑。滨江区的二手房价有多高，春江郦城的拍卖价也可以参考。90方的房源，成交价达到543万元，比起拍价高了42%，折合单价每平方米超过6万元。

春江郦城这套90方的总价已经接近附近中海云宸139方四房户型的起步价格，虽然中海云宸的均价在每平方米4.7万元（含每平方米5000元装标），但仍然有着一部分总价不到600万的房源。所以说，司法拍卖的房源最后的成交价格也不一定便宜。

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数据来源：阿里拍卖

这是阿里拍卖的2月份房产指数。

前文说过，即使阿里在网络上公开竞拍的房源，也不一定能够精准地反应市场实际情况。但这个指数随着房源数据的增多，会越来越具有参考价值。

从阿里2月份的指数来看，二手房价还是延续了去年下半年以来的下调趋势。

事实上，这段时间，二手房买卖非常惨淡。即使你有心想去捡漏，去看个房都不方便，物业会把你拦在小区门口。

2月19日，好找房平台开始有杭州市区新增挂牌房源，同时也有个别住宅房源陆续开始调价。截止到3月1日，好找房平台数据显示，共有46套住宅房源挂牌价下调，幅度从2万-150万不等。

下面以余杭区临平山北绿城蓝庭花园一套三室房源（3室2厅1卫，105.88平方米）为例，可以非常明显地看到挂牌价格不断下调的过程。

数据来源：好找房

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阿里不仅联合诸葛找房发布房产指数，也已经当起了二手房中介。

去年9月份，淘宝就试水了个人房源拍卖平台。受关注的「学军小学学区房1元起拍」，这套房源就并非法拍房源，而是受房东个人委托进行的拍卖，竞拍结束后，基本交易也和正常二手房无异。

2019年10月起，阿里拍卖正式开放了杭州的个人二手房交易。目前，上海、深圳、广州、南京、福州等多个城市都已经支持个人卖房了。个人通过淘宝app找到「我要卖房」，可直接将自己的房源挂出去。

与二手中介费一样，「我要卖房」的服务费也同样是向买方收取，但费用是固定的，且无额外其他费用。收费标准是一类城市（北京、上海、深圳、厦门等）19900元，二类城市（杭州、南京、苏州、广州、福州等）11900元，其他城市9900元。如果按照当下中介市场的收费标准，房屋总价的1.5%-3%，一套几百万的房子，可省下几万到十几万不等的中介费。

但阿里单纯通过在线拍卖充当房产中介，并不会容易。个人房源既没有司法拍卖的房价优势，又不能解决限购的问题，在开发商销冠直播卖房都难的情况下，这个蛋糕还有难啃的。

值得关注的，还是阿里的司法拍卖。