923后，重庆限售房解禁，有这些看点...

9月23日，天气晴。
驶过江北区房交所，车窗外，半掩绿化带后面，传来几句喜庆的歌声：
“今天是个好日子了，心想的事儿都能成...”
心惊，有变？
立刻靠边熄火下车打望。原来是旁边一餐馆开业，全场猪肉馅饺子7折起！门口人流如织，BGM喜气洋洋。
随后释然，上车，把车载音响调成同一首歌，继续一路向北。
速度是32迈，我的心情，还是挺惆怅...
923，其实是一个值得纪念的日子。
一、猪肉价格得到了有效的控制。30多一斤的猪肉，暂时横盘
二、重庆住房“限售”政策下，锁定的第一批住房，开闸了！
01.
限售这回事。
两年前的9月，是一个冲动的季节，一大批新的无产阶级奋斗者，正朝着资产阶级的目标，努力冲刺。
上车，是他们唯一目标！
于是，从石灰市菜场的摊位，到金融CBD的P2P工位；在808公交车上，在曹操网约车上；大家谈论最多的，都是差不多的话题。
1）听说XX要开盘了，你去不去抢？
2）那个盘，怎么样嘛？买不买得？
3）有没有熟人？帮我留一套XX，给钱都要得！
为了维护市场稳定，遏制炒作风气，2017年9月23日前后两天时间内，包括重庆在内的多个城市都发布了包括“限售”在内的调控政策。
目的很直接，将楼市的流动性锁住。
买，允许
卖，不许
无论涨跌，在一段期间内，都与你无关。房产证到手两年后，再行清算。
限售的最大杀伤力，是将汹涌进入楼市的资金，锁住，拉长沉淀周期；
进而，快进快出的炒作模式，理论上，被扼杀。
 
到了今天，我等吃瓜群众，最关注的是：
1）当年那批上高杠杆，心急火燎上车的人，被冰封两年后，恰逢市场转淡，会不会抛售离场？
2）市场，会不会因此震荡？
02.
首先需要明白一点。
这批被限售了的房产，是2017年9月23日以后新买入，并且房产证登记日期满两年的房子。
对于新房，因为期房缘故，算上房产证到手的时间，再加上两年限售，从买房到限售期满，通常会是4年以上。
于是，对于当初大家买的“限价”新房，目前显然不会入市。
对于二手，9月23日以后购买，并且产权证登记满两年的，的确会慢慢出来。
但是，我们知道在中介网站挂售房源，并没有严格的限售期内不许挂牌的规定，是否挂牌出售，只取决于房主的市场预期和自身意愿。
因此，逻辑上看，近半年来，链家的二手房源挂牌总量迅猛上升，实际上已经是消化了一部分有意愿出售，但限售未到期的房主。
同时，2017年9月23日启动调控政策，购房行为相对缓和，二手房交易高峰期出现在2018年春节后至7月，以及2019年小阳春期间。
因此，传闻中，923限售期解禁的抛盘，压根就不会出现。
接下来，讨论第二个问题。
市场会不会因此震荡？
想要判定限售解禁对于市场带来的影响，首先要看清楚目前市场处于怎样的阶段。再综合判断。
1）上行期。因为有涨价的预期，虽然到了可以出售的时间，但人都贪心的，只要尝过甜头，一般就会追涨，高位套现的是极少数人。
因此，限售解禁不会对市场有任何影响。
2）横盘期。意味着回报率没有明确保障，甚至可能出现损失。这时，大家的判断会出现分化，有些人，持房待涨，有些人，割肉离场。毕竟如今普遍的共识是，长期看涨，短期震荡这样不严密的猜想。
横盘期，很难出现抛房潮。多空双方，各持己见，激烈争辩。
3）下行期。对未来存在恐慌性情绪，资金压力较大或资金链紧张的购房者，手持房产好不容易等到可以出售，那么，通常就会选择抛售。
二手房抛售，又会加剧市场恐慌情绪，形成踩踏风险。
那么，我们现在处在哪一个阶段呢？
或者说，你认为，如今，哪种情况“被允许”。
今天有人举了一个例子。
限售解禁，就好像你每天早上都去同一个菜市场，原先只有3个猪肉摊，第二天变成了5个，第三天突然增加到10个。
会发生什么？
阿姨们不用赶大早了，还敢跟摊主砍价。
品质好的，价格实惠的肉，被率先卖掉。品相差的肉，只能面临打折抛售的命运。
这个事，解释了在未来一段时间内，二手市场将会发生的状况。
03.
说完二手，再说说新房吧。
我没去过桂林，对他的印象，大概是还停留在20RMB上。
他的楼市，从来影响力不大。
但偏偏就是在这样一个山水之地，杨和他的五千亿却在这里吃了鳖：他被点名批评了。
而且事情还很严重。
根据一些流露出的信息，我将事情经过大致还原如下：
1）9月16日以前，某宇宙开发商桂林分公司接到通知，要求考核回笼，不考核利润率。
于是，各部门各单位，开始行动；
2）原价精装7500/㎡，现价毛坯3900/㎡，精装5000+/㎡。对于楼面价2000+/㎡的区域来说，这等于不计成本抛售；
3）旁边楼盘见势不妙，一拍桌子，跟！
4）官方出面，将此事定性为“严重扰乱市场秩序”的行为，并号召其他房企坚决抵制。
这样应该这么理解。
某开发商急了，动了房地产开发的最后一棵稻草，降价。
旁边的楼盘都急了。
最后，官方急了。
为什么急？
都知道，房企，本质上是高级打工仔。
尤其是那些「高周转」的代表，靠的就是通过融资，高负债、高杠杆的进行大规模扩张。
他们有一个杀手锏，叫「借新还旧」。
依靠融资，用新增债务覆盖旧有债务。只要能按时归还利息，本金可以不断拖着。
但是，现在情况有点变化。
下半年的金融政策，让房企的融资环境更差了。一招鲜吃遍天的通用套路，没办法继续显灵了。
一边是银监会放大招，使房企的融资渠道受阻，很难再继续依靠融资来优化债务；一边是2015-2016年发行的“3+2”地产债，还债时间就要到了。
根据wind数据，未来三年，都将会是债券的集中到期高峰。
2019年，房地产行业需偿还规模为4994.5亿。
2020年，更大，是6513.4亿。
2021年，接近一万亿！
是不是想说，oh my god。
怎么办？
对于房企，何以解忧？唯有现金。
促销打折也好，高息融资，当务之急，是准备还旧债。
毕竟违约的代价，相当大。
接下来的问题，在面对严密的监管和巨大的销售回款压力面前，会有其他变通的方法吗？
在这场关于稳定还是生存的博弈之中，谁又能赢？
当然了，这是一个需求不足，城市价值较弱的城市缩影，并不足以影响全局，虽然已经是旗帜鲜明的开始了。
接下来，会怎么样？
答案已经不言自明。
好日子过惯了，不能总吃肉，熬过去，自然是一片新天地。
而如果站在历史的长线上看，这盘棋，很明显还在掌控之中，张，弛，有度。
当然，上帝的归上帝，凯撒的，那是凯撒的。
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