城镇居民不能单独继承农村宅基地

城镇居民不能单独继承农村宅基地

近日，自然资源部在《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》（2020年9月9日）中认为：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承房屋取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。”

不少人欢欣鼓舞，误认为农民的宅基地使用权可以直接由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，是重大突破。

实际上，在上述《答复》中，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，重点在于“依法”，即被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承房屋取得房屋所有权和宅基地使用权。而根据“房地一体”的原则，城镇居民通过继承农村房屋取得房屋所有权和宅基地使用权之规定已早就实施。并且，可能被不少人忽视的是，在上述《答复》中，再次强调了农村宅基地不能被单独继承。

根据《土地管理法》等相关法律规定，宅基地属于集体所有，农村宅基地只能分配给本集体的成员使用，农村宅基地不能被单独继承，城镇居民可以继承农村的房屋，基于地随房走的原则，有权使用该继承房屋占用范围内的宅基地。但是城镇居民不能对继承的房屋进行拆建改建或者是重建，只能进行修葺。

相关规定：

1、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》【国土资发〔2011〕178号】

六、严格规范确认宅基地使用权主体

宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

2、国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》 【国土资规〔2016〕6号】

10 宅基地使用权及房屋所有权登记

10.3 转移登记

10.3.1 适用

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请转移登记：

1  依法继承；

2  分家析产；

3  集体经济组织内部互换房屋；

4  因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的；

5   法律、行政法规规定的其他情形。

10.3.2 申请主体

宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由双方共同申请。因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书等取得宅基地使用权及房屋所有权的，可由权利人单方申请。

10.3.3 申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：

1  不动产登记申请书；

2  申请人身份证明；

3  不动产权属证书；

4  宅基地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：

（1）依法继承的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；

（2）分家析产的协议或者材料；

（3）集体经济组织内部互换房屋的，提交互换协议书。同时，还应提交互换双方为本集体经济组织成员的材料；

（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书；

5    法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

10.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

1  受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；

2  宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效；

3  申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；

4  有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

5  申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

6  本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书。

10.3.5 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

3、自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》（2020年9月9日）

六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承房屋取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

4、农业农村部《对十三届全国人大三次会议第6469号建议的答复》（2020年9月7日）

农办议[2020]159号

国家高度重视发挥乡贤等返乡下乡人员在乡村振兴中的作用。中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，制定财政、金融、社会保障等激励政策，吸引各类人才返乡入乡创业。国务院办公厅印发的《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》提出，在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

　　我部高度重视乡贤回归创业和居住问题。2019年，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，强调要依法保护农民合法权益，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依据合同法保护城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的合法权益，明确租赁合同的期限不超过二十年，合同到期后，双方可以另行约定。我部出台了《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业。注重保护非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用宅基地的权益，探索由农村集体经济组织主导实施有偿使用制度。这些政策措施的出台，为乡贤回乡生活和创业提供了便利条件。

　　关于继承祖宅的乡贤回乡翻建新建房屋和在农村无房的乡贤回乡“积分建房”问题，涉及农村宅基地基本制度，我部将会同有关部门，结合宅基地制度改革试点进行深入研究，对基层因地制宜开展的探索创新进行跟踪，及时总结好的做法和经验，稳妥有序推动形成制度性成果，提出完善有关法律法规的意见建议。

　　感谢对农村宅基地管理与改革工作的关心，希望继续对我部工作给予支持。

农业农村部

2020年9月7日