最近楼市最火的当属深圳引起万人抢房的千万级“刚需盘”华润城四期润玺。
想要抢到润四一套房，得先每人交上350万的诚意保证金，经过层层筛选，9690人拥有了抽签资格。
这些人中，有12%概率能在未来起码暴赚500万，实现阶级与财富的跨越。
如果各位地产人仔细思考一下，会发现他们和某一群人的相似度高达90%：
大家仔细品一下，如今做高管可不就像买房？
想要拿下得先交上“诚意保证金”，但是高管的验资级别是真正的“豪宅级”，动辄几百万上千万，并且越豪验资要求越高，润四这350万可能还不够看的。
验完资后再配个高杠杆，很多时候“首付”连30%都不到。
说来倒是有趣：房企把自己最擅长的生意法门在自己人身上先贯彻落实了。
然而两者不同的10%在于：抢下润四一套房是稳赢，而一旦真正参与跟投局面就说不准了。所以，润四是抢着买，跟投却是为了工作硬着头皮上。
近期，艳姐和好朋友郭厂长喝茶聊天时再谈房企跟投，发现这里面的门道委实是多。
且看各位被跟投绑定的职业经理人，内心os基本都是：
01
第一类：
跟投发展到现在，相较于能带来的巨大收益，很大程度上已经转变为压在多数地产高管肩上的一座大山。哪怕像是一些人人称赞的好公司，也与跟投制度产生了名为“压力”的化学反应。某房企大区营销总告诉艳姐，业绩压力反倒成了其次，跟投压力却成了压垮他的最后一根稻草。该大区营销总加入该房企一年有余，如今马上将面临大面积的跟投，作为大区的高管层，区域一共40个项目，每个项目都必须得跟。全部跟下来大概需要1200万，虽然这个1200万公司还可以帮你开个3倍杠杆，但这也意味着你起码要准备400万现金。400万资产该营销总自然是有，但400万现金就难了。加上今年又新买了房、做了装修，钱基本都变成了房产，手头现金根本不够充数的。但是拿不出这400万，可能没多久这区域营销总就得卷铺盖走人了。此前有个更戏剧性的故事，某房企新上任3个月的区域总试用期间，要成绩有成绩要建树有建树，最终却没能成功转正。
而这5000万还只是区域总自己掏腰包的钱，公司还会给你配2倍杠杆再借你5000万。回过头来看，你会发现上面的400万似乎相当温和了。然而，再温和又有多少人能随随便便就拿出上百万上千万的现金？这年头，手里没个上千万甚至上亿的现金，都不配做房企高管了。对高管来说，好不容易寻到一个合心意的工作，即便选择走人不跟投及时止损，前面的几个月也都白搭了，加上市场上本就僧多粥少，怎么想怎么亏。对企业来说，就当是临时用了一个廉价劳动力——高管选择走甚至都不用发年底的奖金，许诺的长期激励也不需要兑现了，省下的可不是一丁半点。
02
第二类：
当然，由于前些年整个行情都大好，吃到跟投红利的人不在少数。对于很多房企的老臣来说，起码前些年还赚到了不少，虽然要求高，但是作为尝到过甜头的人，更愿意去再赌一把，他们的账面上资金也支持他们这么干。似乎看上去他们很难吃到大亏，赚够了再走似乎也不成问题。但是问题就在于，一旦开始跟投，你就真的和公司成了命运共同体，想再脱身可并不容易。比如艳姐听说过一个非常极端的案例：又有某知名房企一城市总在离职跳槽后最后又迫于压力回来了。该城市总当时拿出50万投了6个项目，公司给配了1:4的杠杆。由于都是按最终的配资算收益的，原本这样的杠杆配比原本也算是一种福利。但是这种福利显然也是有条件的——只有赚钱了那才算是福利，至于亏钱那就得大家一起承担了。当初该城市总离开该房企时这笔钱还尚未取出，结果就在入职新公司不到一周的时间内就被原本在该房企的同事给找上门了：
当初你跟投的项目亏钱了，要走可以，先把帐给抹平了。
该城市总当初投进去的50万，统共6个项目就有4个项目是亏钱的，几个项目加加减减，最后算下来还亏了100万。如果不能把这100万补给公司，就得就继续和该房企绑定。最终的结果显而易见，该城市总在新公司凳子还没坐热就又回到了原公司。某大佬每年的账面收入基本都在2个亿左右，巅峰时期甚至一举拿下了2.3个亿的奖金。可以说，在当年，市场的红利可以说让跟投成为了无数地产人的致富经，投的越多，赚得越多。该大佬当年手下的区域几乎是一天一个亿的业绩，项目也足有数百个。而该大佬几乎是每个项目都跟投，每个项目投上个十来二十万，投入的本金就足够吓人。公司还会给你配上1:7的杠杆，大家想象一下，这样的情况下，如果每个项目都赚钱，再加上高管完成率的激励奖金等，亿级奖金似乎也并不算什么。然而，虽然通过跟投赚的盆满钵满，据说该大佬后来跳槽时却起码损失了2个亿没拿走。比如你赚了2个亿，可能要分5年才能发完：第一年10%、第二年15%、第三年30%……也就是说，你每年也只能兑现小几千万，如果要把钱全部拿到手，起码要和企业绑定5年的时间。而在这绑定的期间，剩下未兑现的钱则会继续滚动投入。如果项目做的好一直赚钱还好说，但是一旦项目亏本，就会是多米诺骨牌式的连锁反应，你的钱可能就会血本无归。所以为什么致力于跟投制度的房企高管能永远保持冲劲？跟投机制的牵绊下使得职业经理人和企业深度绑定，并且时间愈久绑定愈深。而这场游戏从最开始就注定了只有作为甲方的企业才有资格叫停。作为乙方的职业经理人，想要叫停必须得先狠狠割下一块肉。而选择留下来继续游戏的人，为了让自己的钱持续滚动上升，只能永远保持冲劲向前冲。
03
但艳姐却认为，很多房企却是在“因大失小”了：“大智慧”的背后，是不复存在的“小信任”。说来可笑，原本致力于“有福同享”的制度却在多年后的今天演变成了房企用来捆绑员工的工具。房企害怕高管赚够了随时撂摊子走人，高管害怕公司不定时给自己挖坑以致血本无归。一方想方设法加深捆绑，另一方无奈之下只能见招拆招。试想，当一个员工抵押了房产、把能借的亲戚朋友都借遍的、加了杠杆跟投上千万后，却发现即便是诚实劳动也依旧要面临自己难以承受的高风险时，大部分只会有两个选择：一个强大的企业，既不能遭受这样的损失，也不容许存在这样的祸害。
04
那么问题又来了：前些年跟投还被奉若神明，大家恨不得投得越多越好，为什么如今却开出了这样的“恶之花”，让无数高管避之不及？以前几乎是投多少赚多少，因为吃到了土地红利和金融红利，傻子拿项目都能躺赢。但现在完全不同了，赚钱成了小概率事件，就是保证项目不亏钱难度都很大。因为融资成本在上升，土地成本在上升，人员成本也在上升。但与此同时，行情却并不那么好，去化的节奏在变慢：以前拿个图纸就能卖，现在有些地区不止要求结构封顶，甚至还要现房出售……甚至现在很多项目即便在拿地时测算下来能有8个点的净利润，依旧有60%还是在亏钱，因为只要碰到一些周期性问题所有的成本都会延伸，一不小心就入不敷出了。试想一下，在这样的市场下，跟投要是再维持过往的招数，高管又如何能够承受的住？事实证明确实如此：高管屡屡亏钱并被不断劝退甚至是走向贪腐的背后，正意味着过去无往不利的跟投制度早就不再适用于当下的市场了。但是问题就在于，大部分房企的跟投制度却并未跟随市场的改变而革新。房企在“明知山有虎偏向虎山行”，而直面猛虎的却是奔在一线的高管。大家发现了没有？如今的跟投本质上是一场不对等的游戏：绑定意味明显的同时，还把大量的风险转嫁到了职业经理人身上。但要知道，跟投制度最大的意义其实是它的正向回报和激励作用，而很多房企从最初的定位上就出了错。如果能真的能做到完全和老板共进退，即便不刻意捆绑，职业经理人又何尝不能“有福同享”的同时“有难同当”呢？退一步来讲，回归“有福同享”的初心，如果能在跟投设计上把杠杆降低一点儿、风险对冲一点儿、甚至保底一点儿、稳健一点儿，并在跟投项目出现危机时，有良性的推出机制，大家的接纳度也会更高。因为跟投制度捆绑的不止有企业和员工的共同利益，更有员工的信念、信心和信义。若依旧因自己的“大智慧”而沾沾自喜，不做出改变，最终会食跟投恶果的，必然还是房企自身。
