2025或将是海珠区中部崛起之年

广州在往后很长一段时间还是单一中心
作为一个单一中心城市，无论从宏观的政府核定基准地价，到土地拍卖家核准，到银行房屋资产评估价、开发商定价，到微观的大部分广州购房者的主要需求，基本与地理距离为基础从圆心往四周递减，这也是我们常说地段。

从本轮上涨可以再一次反映这个事实

很多人以为本轮黄埔先涨，然后会保持后劲一路涨下去，结局会像深圳西起东落那样，东部成为房价领军板块。但事实已经证明，广州依然坚持一个核心，这不仅是政策，也是人民群众用脚投票而来的结果，一开始萝岗、老黄埔涨15%，然后天河发威，直接涨30%+，心语从9w+跳到12w+，美林湖畔从4w+跳到6.5w+。

接下来应该这样寻找暴击

既然黄埔、萝岗、番禺万博，已经涨成现在这样，目前的入市成本对应的风险已经很高，而距离市中心的绝对距离相对于一些市区未开发的地段又是天然的远，接下来是该回头看看市中心的沧海遗珠，看看那些，与市中心绝对距离远但现在交通通达度接近0、城市面貌比四五线还差的板块。这些地方，哪怕只要打通一条路、修通一条地铁，改造一片厂区，就会马上从五线拉回到一线的地方。

五凤、鹭江、康乐

继石溪旧改挂牌、客村开介绍会之后，五凤、康乐、鹭江同时挂牌，目前面貌简直是广州的非洲，各种泥砖房、瓦片平房林立，绝对是市中心的沧海遗珠。驱车从东晓南路一直往南走，越过新港西十字路口后，基本就是进入第三世界的感觉。

虽然城市面貌严重脱离一线，但其实这片区域距离江南西商圈仅仅两站地铁，开车也不过三公里，但按照目前周边环境和交通配套，可以说是基本没法居住的。

未来五凤站10/11号线交汇，十号线开通，七个站到体育中心，算上客控和步行，二十分钟妥妥的。十一号线6站到琶洲，7站到员村，金融城、琶洲、天河都可以辐射到了。

注：11号线轻纺城站与10号线五凤站为同一站

下面看看改造范围，五凤的改造，除了极大提高周边环境，还会有利于整个片区的质素，毕竟，这里是除了鹭江康乐以外，最多小作坊、五类车的集散地了，这个改造范围，包括了一大片专业市场的改造，各种载着十几卷布匹在东晓南、新滘路乱飞的情景有望变革。

根据距离CBD地铁站数，合理的预测，这里将会是6-7w的根据地。

康乐、鹭江

假如五凤6-7w，那康乐、鹭江大概就是8-9w，同样享有环线的利好之余，更靠近中轴线之外，而且还有中大创新谷概念加持，距离六中，中大附等海珠区老牌第一梯队名校更近，未来被辐射到分校校区的机会预计会更大，毕竟近水楼台。另外赤岗比较新的泓景已经7w了，方圆美林新市头旧改项目未来入市预计也将突破8w。

一旦这两条村改造完成，海珠中部的面貌也是会有质的飞跃。随时会是海珠又一片全新的高尚住宅区。

挂牌公告均明确要求改造时间表，安置房均需要在2025年建成，而海珠区基本要求先安置、后拆除，如果改造进度按时间表走，预计最快2026-2027年会有第一批新货入市，相信届时琶洲总部基地已经基本入伙，10/11号线也开通，按五年一个周期，房价大概率横盘完毕，进入下个上涨期，一切时间都刚刚好。

摘自：广州公共资源交易中心

简单下注逻辑建议

目前科学城核心区、万博均已接近或超过5w单价，这些区域不但短期内需要天天在通勤路上折腾，而且与市中心绝对距离较远的事实始终不变。即便未来所有轨道、路面交通路线打通，碍于拥堵、限流、需要掐点追快车等等现实因素，未来通勤时间还是要排在交通资源鄙视链的较下方。好地段不怕房子老，假如不是新房癌、强迫症，同样价钱不妨可以在海珠中部、中南部沿着10/11号线各站寻找一些小区保养、物业质量、住户素质较优的标的。

球哥说两句

近段时间看了海珠南一带的沿江楼盘，都是接近10万的单价，令我这位老广又受到了冲击。

然后我问了一位新广州人友商，滨江东和海珠南会选哪个，回答是更喜欢海珠南，说滨江东已老。更看好海珠南的连片旧改，届时城市面貌会比滨江东更现代化，交通更方便，认为海珠南的等级高于滨江东。

我目前还不能接受这个观点。滨江东真的已经变老了吗？它好歹是广州最美的江景资源啊。海珠南望的仅仅是一片厂房和航道而已，两条江的景观不是一个级别的。

当然，时代在发展，可能新广州人的视觉是对的。

规划一直都很美的，如果一切按规划执行，海珠南部的发展是值得期待的（同理，还有芳村和白云的发展，规划也很美，核心还是看执行。）

说回房价，现在天河黄埔涨价实在太多，我常说的，广州市内没有永远涨的区域，也没有永远不涨的区域。

300~500万的预算内，虽然说海珠区中南部一带的位置没有天河东好，没有天河东那样更靠近琶洲，萝岗，和金融城；但随着10号线的开通，它去珠江新城还是挺方便的。也是值得刚需考虑的。

而且这一带的涨价没有天河和黄埔疯狂，我预计，被天河涨价溢出的购买力未来会慢慢关注这一带，向这一带转移。