魔都「存量商业」改造图鉴
素材提供/ 张煜博、章石 盈石（北京）
◎盈石集团品推中心出品
近年来城市更新、存量改造项目层出不穷。上海是全国最先摒弃摊大饼建设模式的城市之一。《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出了坚持规划建设用地总规模负增长，到2035年上海市常住人口控制在2500万左右，2021年到2035年期间，上海建设用地增量只有15平方公里左右。增量被严格控制，那么城市的生长就要在存量空间里做文章。
从上海商业存量改造出发，看不同操盘思路带给我们哪些启示。
城市更新1.0
大拆大建的强势更新
故事缘起于南京路，从上个世纪曾经辉煌，到本世纪初逐渐沦为旅游景点，中华商业第一街“逆龄生长”。
上海世茂广场
上海世茂广场
项目名称：上海世茂广场
位置：上海市黄浦区南京东路829号
体量：5.8万㎡
开业时间：2018年9月
开发商：世茂集团
改造周期：一年半
PART1 建筑更新
年轻化的布局、展陈
剧院式休息空间&剧院式主入口
耗资3亿改造成本，大拆大建内外部建筑格局，使入口醒目、独特、具有设计感，形成了视觉冲击，改善了原有入口进深过深的不足。增加外置店，使整体商业通达性提高；虽然楼层和层高都比较高，高层会产生离地感，但平台可以抵消影响，同时且外部电梯拉动客流向上流动，特色的美陈提高了项目空间的趣味性。
PART2 内容更新
V+ Fitness上海首家主题设计店
声音小镇上海首店
丝芙兰亚洲首家概念店
NIKE概念旗舰店
PANDORA中国首家精品概念店
全国首家YOHO！BLU
焕然一新的业态构成，引进具有话题性独一性的品牌或门店。
PART3 客群更新
改造前vs改造后
“过气”、“无趣”、“人老珠黄”、“旅游景点”是消费者对改造前的评价；改造后的客群更新是城市辐射，以年轻客群为主，打造成为20-35岁年轻客群的“魔都潮流枢纽”。
上海世茂广场位于市中心传统商圈，商业氛围浓厚。通过对外部入口处电梯和平台的打造，内部动线改造，增加首入店和旗舰店，更新形象。内外部的更新，提升了颜值、便捷度和体验感。
上海丰盛里
上海丰盛里
项目名称：上海丰盛里
位置：上海市静安区茂名北路237号
体量：约26208㎡
开业时间：2017年4月
开发商：上海张园建设投资有限公司
拿地成本：11665.8㎡地块10亿RMB
改造周期：4年
PART1 建筑更新
推倒重盖的建筑产品，地上复建1栋保留历史建筑，仿建9栋2-3层的老式建筑。
PART2 内容更新
在零售为主打的商业街中，以超60%的餐饮业态为商圈注入新鲜活力，填补商圈业态空白。
PART3 客群更新
由快节奏的两点一线到慢下来感悟生活；由单纯的购物采买到坐下来放松一下；由高大上高档次到场景化亲和力。
1.0更新的是商业格局，其特点是大体量、片区项目，做大众化消费。将商业物业和商业模式进行更新，较为简单粗暴的注入新鲜血液，以强势的商业功能（餐饮为主）和独有的商业形象实现焕然一新。
在保留原有建筑大致形态的基础上，进行彻底的内容更新和一定的场景更新；在不触动根基的基础上，进行特色化购物空间和形象的打造。
城市更新2.0
小本经营的产业创新
城市老区的“退商还文”，相较于1.0更不苛求硬件的拆改，在运营和文化层面做足文章。创造培育理想的温床，以低成本运营的产业孵化基地。
衍庆里
衍庆里
项目名称：衍庆里
位置：上海市黄浦区南苏州路955号
体量：约6233㎡
开业时间：2018年3月
开发商：百联集团
改造周期：一年
改造前的衍庆里临近传统老住宅区，周边缺乏商业氛围，改造难度大；区域形象欠佳，但具有海派文化特色。
PART1 建筑更新
保留原有仓库的整体外观，内外部空间进行了“微调”，仅仅将入口处拓宽，提高便捷度，在此基础上重塑文化内核。
以产业功能为导向，为空间赋能，多空间节点丰富项目体验，预留展演空间，为价值延申创造可能。
PART2 内容更新
着眼于自身区位、兼具本土化和东西方交融，以及历史感的文化基因；倒推功能定位，瞄准时尚产业，聚集本土设计师服装品牌；结合人货场，驱动产业发展，实现价值延申，探索变与不变。
PART3 客群更新
依托国际设计学院，打造服装设计与展示销售为一体的时尚产业孵化器；通过优化内部空间将历史建筑打造为新潮商业空间；以时尚产业业内人士及部分核心客群为主，吸纳全领域时尚产业消费者，商业仅作为配套。
百联集团携手盈石集团助推原创设计新力量
“百联集团时尚中心”定位为国际时尚设计聚集及孵化平台。其三大功能包括衍庆里国际时尚中心、国际顶级设计学院、时尚产业投资基金。由百联集团携手盈石集团共同打造。
百联集团时尚中心是国内首个聚焦时尚设计行业的一站式商业服务平台，借助百联和盈石的行业影响与商业资源，助力时尚品牌的全国发展，新锐设计师的商业拓展。
1933老场坊
1933老场坊
项目名称：1933老场坊
位置：上海市虹口区溧阳路611号
体量：3.17万㎡
开业时间：2018年
开发商：上海创意产业投资有限公司
景区级别：AAA级
PART1 建筑更新
改造前，内部结构复杂，密布无梁楼盖、伞形柱、廊桥、旋梯等。
改造后，建筑外形基本保留，原有建筑特色保留成为自身特色符号。
PART2 内容更新
融合文化商业、展览展陈、时尚走秀、艺术表演等多种功能，发挥自身文化价值，为空间赋能；结合空间特色匹配特殊业态，借助历史和文化氛围，探索空间发展可能性。
PART3 客群更新
丰富的文化活动和项目功能，提升了项目档次，使办公、商业、文化空间相结合。
2.0更新的是文化内涵，其特点是产业化，做某一领域，思路是“退商还文”，做本地文化传承、外来文化融合。相较于1.0更注重文化价值的挖掘，弱化自身硬件的拆改。
城市更新3.0
历史建筑与商业的融合创新
在契合文化调性的基础上，营造独特商业氛围，谋求特定领域的社群受众，打造城市独有地标，怀着人文精神和历史感去做存量改造，让城市精神生活回归。
TX淮海
TX淮海
项目名称：TX淮海
位置：上海市黄浦区淮海中路523号
体量：2.7万㎡
开业时间：2019年12月31日
运营商：上海百联盈展商业管理有限公司
PART1 建筑更新
TX淮海，坐落于上海市繁华商圈淮海路沿线，紧邻中共团一大会址-渔阳里广场，挑战上海城市存量旧改项目，首次将原百联第一百货淮海店与锦江国际购物中心二栋独立商业空间联通。同时，考虑到上海市城市规划发展以及消费者行为习惯，通过利用大步梯和斜坡的设计，改善了原有商业存在难以引流客源的问题。配合上海市开展夜间经济，将淮海路沿街商业面积改变为适合年轻人社群交往对外摆空间，大大增加了淮海路中段地区聚拢年轻消费人流对可能性。
PART2 内容更新
SOLOpoweredbysnow51概念店
“野蛮院线”展览现场图
INNERSECT 线下旗舰体验店
BadMarket上海首店
TX淮海将作为策展型零售（CURETAIL: Curated Retail）的先行者，倡导“Digital数字化、Oasis绿洲、Urban都市、X（Collaboration）跨界”为城市永续发展的核心理念，为新消费社群创造一个传递多元文化与年轻生活方式的平台，为大众构建一个崭新的中国潮流文化策源地。
PART3 客群更新
融合科技、潮流、艺术、人文等众多元素的商业综合体，TX淮海要打造的是年轻人喜欢的“新物种”。
“零售不再只是商品与消费者的交易行为。现代年轻一代的身上有着数以百计的动态标签，TX淮海 | 年轻力文化中心通过社群标签化，为他们精准营造匹配的体验目的地。”—— 盈展集团主席司徒文聪先生
船厂1862
船厂1862
项目名称：船厂1862
位置：上海市陆家嘴滨江金融城
体量：2.6万㎡
开业时间：2018年9月
开发商：中船置业有限公司
PART1 建筑更新
建筑内部，运用了“孔”的手法，设置了穿过建筑纵向的孔(中庭)，同时这个孔也贯穿着建筑的垂直方向，因此当人们进入到这个孔时，瞬间就可以感受到建筑的整体尺度，遗留下来的老管道在标识设计与新建空调管线中重新加以运用，生锈的钢楼梯与柱子上的标语也尽可能地保留，以感受到当年的氛围。在材质上，这座老的船厂拥有质感非常强烈的、色彩混杂的砖块。
PART2 内容更新
“1862时尚艺术中心”
10000㎡；共800个座位
精品本帮菜、高端西餐厅…（客单价＞300元/人）
由剧院、多功能厅、商业店铺三个功能组成的综合设施。以文化为着力点提升项目档次，整体突出休闲功能，餐饮及艺术为主，法餐、意大利、本帮菜、苏浙菜、粤菜…总共8家餐饮全部是500元以上的大店。
PART3 客群更新
更具有消费潜力及高品质的消费客群。
3.0更新的是消费场景，其特点是文化类改造，做社群化消费。在契合文化调性的基础上，匹配富有生活情调的休闲方式，谋求更加广泛的受众群体，打造城市独有地标。
结语
城市更新手段可整体分为内容更新和场景更新。
内容更新在于业种业态的更新，主要体现为建筑功能的转换，如原百货、市场、棚户区改造为购物中心，内容更新后建筑的功能和经营方式等会发生相应的更新和改变。在业态的选择上，从当地环境、氛围、消费力和消费审美上来进行数据分析，比照搬成功改造项目更重要。
场景更新在于建筑、室内设计及软装部分，主要体现为对于差异化消费场景的打造，不少购物中心选择通过鲜明的主题设计、多元化的互动、个性化的体验来吸引人流，从而增加在商场里的消费。
内容更新和场景更新作为商业更新的手段没有高下之分，而是被广泛的运用于城市商业更新的过程中，但是具体到各项目当中，两种更新手段被使用的方式和重视程度不尽相同。而如何再次吸引顾客，则成为新建或改造项目的关注重点。