日本房产-单身小户型和家族大户型的投资分析！
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1.租赁需求
●小户型：租赁需求大
根据日本人口问题研究所公布的数据，日本的单身人口以及老龄独居人口将不断的增加。预测从2015年到2025年这10年间会增加8.4%。加上因为日本劳动人口不足带来外国人口的不断增加。另外，小户型公寓的大小以及租金合理，非常适合一个人居住。因此，在交通方便，生活便利的位置的单身公寓，入住需求会不断增加。
●大户型：租赁需求有限
家庭居住较多，因此除了重视房产本身的条件之外，还要考虑周边幼儿园，学校，医院，停车场，教育环境等因素。加上日本年轻人的未婚完婚倾向增加，已婚家庭也会考虑购买自己的房子居住，因此相比单身公寓，租赁需求没那么旺盛。
2.空置期
●小户型：空置期短
因为单身公寓的租客为一个人，只要房间状况和周边环境适合，前租客退居后也很快就能找到下一位租客，空置期短。但是会因为升学，工作调动等原因频繁换房，回转率快。
●大户型：空置期长
只要招到适合的租客，家族型公寓租客的入住期间一般会长期稳定，但一旦退租后空置期会长一些。
3.回转率，广告宣传费
●小户型：回转率快，广告宣传成本高
多为学生或上班族，他们会因为升学，工作调动等原因频繁换房，回转率快，每次招租成功后付给中介公司的中介费用（广告费）成本就高。
●大户型：回转率缓慢，广告宣传成本低
租客多为一个家族，因此租约期间长而稳定，回转率慢，随之产生的广告费用成本就低。
4.租金及租售比
●小户型：租金比大户型低一些，租售比较高
以大阪为例，租售比一般在5%～8%之间。
●大户型：租金相对高一些，租售比较低
销售价格较高，但租金上比小户型相差不是很大，因此租售比较低，以大阪为例，一般在4%~7%左右。
5.装修翻新费用
●小户型：面积小，装修费用较低
在日本租户退居后，房东会对房间进行清扫，更换墙纸和地板，单身公寓因为面积小，所需的费用也相对较少。
●大户型：面积达，装修费用较高
因为房间面积大，装修翻新所需的费用也较高。
6.礼金
●小户型：不收礼金的趋势
现在很多小户型公寓的房东都不收礼金，除非你的房子位置很好，设备很新等各方面具有竞争力，当然也可以从租客那里收取适当的礼金。
●大户型：可以收礼金
2人以上家庭为主要租客群体的大户型房产在招租时，一般都设定了相当于1～2个月房租或10万～50万日元礼金。礼金是不需要退还给租客的，对于投资者来说是属于租金以外的收入，房产面积越大，房龄越新，礼金也可以设定的越高。
END
对于同一个房产，张三有他的说法，李四有他的侧重，
作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者，
我想把我所知道的知识传递给大家，希望海外的投资者在投资的道路上，
多一点收获，少走一些弯路。