上置花落中民投应该是最好的归宿

丁祖昱评楼市，独家原创点评。对行业来讲这样的洗牌不是坏事，“强者恒强”才会让行业更有效率，发展更健康。

上置已经第二次上了今年的地产头条。上一次是和保利谈合作，只不过最终没有交易成功。这一回则是中民投，公告指出，上置与中民嘉业订立谅解备忘录，中民投拟以每股0.1港元的价格认购上置增发的股份。认购完成后，中民投将成为上置的第一大股东，持有50%以上的股份。如果没有大的意外，上置这次应该最终花落中民投。

对于这份公告，大家可能会有疑问：为什么上次保利的认购价格为0.25港元/股，这次中民投却只要0.1港元/股？

事实上，从上置8月14日宣布终止与保利的谅解备忘录，到9月14日上置停牌间的一个月，还发生了一些事情。简单说就是上置把部分优质项目和土地转给了其他公司，包括绿洲雅宾利、六灶土地等，都可能不属于这次股权转让的范围，因此本次认购价格发生了巨大变化。

为什么上置在把一些项目、土地转让之后，还要把“壳”转让掉？应该讲，这还是上置自身的业务状况造成的。上置的土地储备中包含了上海黄浦区大兴街的旧改项目，这个项目对整个企业的现金流影响最大。从10年前就开始拆迁，至今还只有投入，没有产出：截止15年6月30日，居民动迁完成了45.6%，企业动迁完成28.1%。上置为了这个项目进行了多次融资，包括增发、银行借款和高成本借贷，光这一个旧改项目，就拖垮了上置的现金流。从这个角度看，如果上置的旧改项目没搞定，上置的问题就没有完全解决。

实际上，被旧改项目拖垮的公司远不止上置。今天在上海各个中心城区没有收工的旧改基地上，很多都已经是十几年的投入没有产出，最终被重度套牢。特别是用了高成本资金追加投入后，这些企业的现金流都沦为了资金方的利润。此次收购的中民投应该是最有实力的民企之一，之前拿下了总价248亿的董家渡地王，又耗资41亿元购买了阳光城18.27%的股权成为其第一大股东，在房地产方面投入巨大，资金实力没有问题，应付这个旧改应该问题不大。今天通过控股上置，中民投又抢占了一块位于上海黄浦区最中心的宅地，从中民投的角度来看应该是合算的买卖。

上置这样的公司还不少，包括一些老牌上市房企，在一个项目上的投资错误（不一定是失败，只不过这个项目不适合这家公司运作），就很有可能把好好的一家企业最终拖向深渊。从某种程度上看，房地产已经是个“高危”行业了：一招不慎，满盘皆输。

上置之后，还会有更多的企业退出房地产领域。当然，对行业来讲这样的洗牌不是坏事，“强者恒强”才会让行业更有效率，发展更健康。

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