深圳房价为什么这么高？

作者：今纶

房价永远都是热点话题，深圳则是楼市讨论中最为引人注目的城市。据媒体报道，2020年第一周，深圳深圳市二手房挂牌均价为64479元/㎡，环比微涨0.02%，其均价比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

对于房价，很多人都知道与人口、土地、金融有关系。深圳房价为什么这么高？我的看法，除了这三个因素之外，更细一点说，和炒作、人均收入以及保障房建设也有关系。

深圳“掏光六个钱包”速度最快

经常有人问深圳和广州的房价为什么差别那么大？毋庸讳言，深圳的科技、金融等行业更有活力，尤其是和科技有关的产业的确是在广州的前面。在四个一线城市里面，深圳的经济增速也是非常靠前的。

我们先看人口：北京人口去年是负增长，2019年年末，全市常住人口2153.6万人，比上年末减少0.6万人。

上海2019年全市常住人口总数为2428.14万人，较上年增加4.36万人。

2019年末，广州常住人口规模达1530.59万人，比2018年末的1490.44万人，增加40.15万人。

深圳去年常住人口数量为1343.88万人，与前一年相比增长41.2万。

北京、上海的人口负增长或者增长缓慢是因为政策原因，相比之下，年轻人要想拿一个广州户口或者深圳户口比较容易，尤其是深圳，大专毕业就可以落户深圳。

请脑补一下：如果一个大专毕业的孩子，在深圳找到了工作，而且相对稳定，家人会采取什么策略？只要有能力，一定是掏光六个钱包帮他买房，对不对？当然，类似的情况在北上广是一样的，只是深圳的入户门槛低，更吸引年轻人，这种掏光的速度会更快一点。

在四个一线城市里面，深圳老龄化程度最低，上海老龄化程度最深，所以，深圳人在住房刚需方面的比例确实会大一些。

深圳人口密度是广州三倍

再说土地，上海、北京因为严控人口入户，讨论还有多少可开发的土地其实没啥意义，要讨论的是供地的数量和节奏。广州深圳是可以放到大致相同的平台上来讨论的，其实两个城市的人口仅仅差了200万，但是，诸位，你们知道土地面积差了多少？

广州的土地面积是7434平方公里，深圳的土地面积是1996.85平方公里。我对广州、深圳的城市环境是比较熟悉的，广州、深圳都不存在面积特别大的不适宜人居住的区域，有，但是在总盘子中占比例中比较少。

因此，广州的土地面积可以说是深圳的3.7倍，但是人口只有深圳的1.13倍，简单说广州每平方公里的土地上只有2058人，而深圳则有6729人。

深圳的人口密度是广州的三倍，这里面就算有什么特殊情况，比如广州的山地面积多一些，那么2倍—2.5倍是跑不掉的。

深南大道高楼林立，人山人海（资料图片）

深圳为什么房价高？原因之一：人多地少。

至于金融方面，其实金融政策对房地产的影响是全国层面的，对四个一线城市的影响的趋势是差不多的。深圳房价之所以能特立独行，上涨比较多，其基本面之一就是地少人多，而且深圳还在通过各种政策招揽全国各地年轻人到深圳来，更加剧了供应和需求的冲突。

地少，可供市场出售的商品房就少，深圳一年的卖地收入连佛山的一半都赶不上，所以，房价，呵呵。

有钱人炒房客推高深圳房价

除了刚需，深圳房价高的一个原因确实是炒作，深圳的房地产销售、地产媒体互动以及各种上得了台面和上不了台面的“动作”在全国都是领先的。

炒作的资金既有本地的，也有外地的，还有香港以及海外的。深圳靠近香港，港人自改开以来就有到香港买房子的传统，既有买来自住的，也有买来投资、炒卖的，深圳炒楼的风气与港人有很大的关系。

而且深圳是金融中心城市，来往深港的资金较多，渠道也灵活，存在炒作的土壤和空间。

现在大湾区的政策是：香港居民到湾区内陆城市购房享同等待遇，获豁免居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。港人可以到大湾区任何城市买房，深圳毫无疑问又是最大受益者，因为地理距离最近。

当然，把深圳房价高完全归咎于炒作是不科学的。毫无疑问，深圳人有钱，有钱的深圳人太多。

有统计数据显示：2019年，北京仍是上榜企业家最集中的居住城市，有286位，但比2018年减少7位；深圳以191位维持第二，比2018年减少2位；上海、杭州、广州、香港依次排队。

2019年深圳居民人均可支配收入6.2522万元，比上年名义增长8.7%，名义增幅与上年持平，这在全国也是比较高的。

有钱人既可能是刚需，也可以是改善型需求，他们也有人把炒房当业余爱好，他们和职业炒房客合力，把深圳房价一起往上抬。

有钱人对高房价是无所谓的。你说对于一年赚5000万的人来说，买一套房子，是1000万，还是1500万，区别很大吗？但是对于年收入几十万的人，区别实在太大，差不多要吃糠咽菜了。

深圳可以更多学习新加坡吗？

最后，说一个深圳房价高的原因：保障房建设一直不够给力。里面原因很复杂，包括各种博弈，这里就不展开说，不过原因之一是：建保障房是花钱的，属于赔本买卖，而卖地是赚钱的，所以选择很简单。

是的，深圳土地少人多，深圳有钱人多，深圳的经济发展很不错，这些都会导致稀缺资源（房价）上涨，这是市场无形的手。

那么，有形的手呢？保障房建设呢？一位在深圳居住多年对深圳颇有感情的朋友说：深圳其实可以更NB，如果更多学习新加坡的住房制度的话。他的建议只是个人建议，当然不是真理，我们可以听听。

资本主义国家新加坡是怎么解决住房问题的？新加坡国土面积仅有699.4平方公里，有448万常住人口，每平方公里住着6405人，密度很大，和深圳差不多。

限于篇幅，我们不能展开说，简单说几点：

其一，新加坡政府在土地、资金等方面给建屋开展局以强有力支持，这种支持强有力到什么程度呢？根据《土地征用法令》，建屋开展局能够以远低于市场价钱的价钱取得开发土地，包括私人土地。争议很大，是不是够猛？

其二，组屋售价依据中低收入阶级的接受能力来确认，亏损由财政买单。啥叫“暖人心”？这就是。

其三，新加坡建屋发展局为非盈利机构，其资金主要来源于政府投资局发行的长期债券募集到的资金，最终的资金来源为公积金存款。

其四，每个公积金账户下都分设普通账户等三个子账户，会员可以提取普通账户中的公积金存款和每月新的缴存款，支付购买组屋或私人房产的全部或部分房款；偿还每月房贷；支付印花税、律师费和其他相关费用等。

其五，严厉限制炒卖组屋的行为。组屋“以自住为主”，5年之内不得转售，也不能用于商业性运营，一个家庭只能有一套组屋。

其实深圳决策者对高房价也是很头大的：深圳市在2018年8月出台文件，提出“深圳市将在2035年之前新增150万套住房。其中商品房仅占40%，而公租房、安居型商品房与人才房占到60%”。

2019年4月，深圳市针对公租房、安居型商品房与人才房均出台了管理办法的征求意见稿。其中，公租房与安居型商品房主要针对具有深圳户籍的中低收入家庭，而人才房主要针对深圳市政府认定的各类人才，且人才房可租可购。

只是，这些政策的出台似乎对高涨的房价没有丝毫影响，为什么呢？

新加坡的经验有些和中国内陆差不多，有的差别很大，对深圳是不是完全适用？为什么不适用？大家可以讨论。是因为深圳政府没钱？又或者是“组屋”数量远远不够，建设速度也太慢？

我支持一切合理合法的市场化行为，但同时认为做好普通市民的住房保障工作并不是“反市场行为”。如果一提保障就是“反市场”，这样的人多半是野蛮的××原教旨主义者。