房地产夜壶时代终结，一代人造富传奇渐行渐远

7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

关于房地产给出了新说法：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

虽有人调侃说“难道要作为长期刺激经济的手段”，但是调侃归调侃，实际情况是抱朴财经反复强调过的：不是不想用房地产刺激经济，而是没法用了，已经把杠杆加到了极致。

接下来，要凉凉的不止是开发商，还有炒房客、地产中介以及和地产有关的新旧媒体。

房地产的产业链不会崩盘，但是肯定会从暴利回归普通利润，然后加速洗牌，只有最强的才能勉强生存下来。

洗牌第一层：地产商

自从买了王健林的酒店业务之后就消化不良的富力，最近频频爆出新闻：7月30日，中国建设报报道称，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”）近日发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务。

通知还提到，2019年下半年原则上暂停拿地工作，如果遇到优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

富力要干什么？很简单，尽快把现金抓到手里，而且不花钱了，你们这帮傻子要抢地，你们去抢，哥不参与。

富力的求生欲望很强，因为不强不行：现金流越来越紧张，7月8日，富力地产披露了公司2019年累计新增借款的数据，截至6月30日,富力借款余额约为1952.34亿元，2019年近半年时间新增借款就增加了319.95亿元。

富力已经没力气了，变成“负力”。

而这其实是房地产商的常态，人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看，中小房企占大多数，且集中于三四线城市。

人民法院公告网公示

说起地产商，大家都觉得他们财大气粗，没想到啊，没想到，在房价一路上涨的路上，居然有271家房企倒下了。

搞房地产行业只有三个要素：人脉、钱、土地。其实人脉是最重要的，有了人脉就有钱，有了钱才能去拍土地。

现在各种借钱和融资的渠道都被大大收紧，银行人士为了不背锅，也怕吃牢饭，当然是要严格审查按规矩办事，这就等于开发商早就命悬一线，头已经放进吊颈绳，银行又上去踹了一脚，把椅子踢开了。所谓“下雨收伞”就是这个意思，收是要收的，趁着人民对房地产还有信仰，要死，开发商先死，银行不死。

洗牌的结果很简单：大开发商活着，中小开发商基本都挂掉，少数有特殊资源的除外。这样也好，调控起来比较方便，只要搞定十几家巨头即可。

大开发商心里也慌，所以，许家印要造车，杨国强要用机器取代人，万科深挖社区流量。大家都知道日子不好过，都知道最赚钱的时代过去了，都在打各自的算盘。

盛宴已经吃完了，真正的老板准备把这一桌盛宴收摊，该结账的就结账，要有点眼力劲。你不想走，就踢你出门。

洗牌第二层：炒房客

炒房客的崩溃是意料之中的。

《每日经济新闻》去年12月以《炒房客失业数套新房断供:月供还不起房子也卖不掉》为标题，报道了几起断供的个案，新闻中有如下描述“杭州民生银行一名个人信贷业务经理对记者表示，今年年末，咨询断供的贷款人数量大幅增加”。

不过，后续的所谓“小阳春”很快又激发起更多人的欲望，断供的新闻转瞬就被人忘记。

更有炒房客信心满满地说，“不管你们做什么行业，赚了钱都要进房地产，我就拿个口袋在门口等着收钱”。

时间来到五六月间，各地调控升级，“小阳春”即来即走，他们再一次陷入资金短缺的焦灼之中。

房地产开发投资走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

基于对大势的判断，抱朴财经去岁至今不断呼吁大家不要炒房，但是该买的刚需和改善型住房还是要买，因为涉及教育和幸福感。

知我者谓我心忧，不知者谓我何求？

中国要继续前进，房地产作为一个阶段性的助力工具已经完成使命，早期的炒房客已经赚得盆满钵满，后面进去的基本都是买单的。

2019年是炒房客集体转型的最后机会，转型成功或可安享天年，转型不成功就上征信黑名单，出门不能坐飞机和高铁。

第一财经记者梳理了29座城市的住户贷款余额、住户存款余额以及住户部门杠杆率、居民资金杠杆率等多个指标，发现厦门、深圳和杭州这三座东南沿海城市在两项杠杆率数据上都位居前列，超过了100%。

这是极其危险的，正如有论者所言：虽然负债者或高负债者占全市居民的比例不高，但对于流通比例极小的资产来说，有个3%的换手就足够砸盘了。

部分炒房客还没从“小阳春”的幸福中醒过来，其实，这个阶段谁能快速出几套房，拿一些现金在手，谁就能活得久一些。

现在就看哪些炒房客能够抢跑。

洗牌第三层：地产中介

昨天有同事在朋友圈发文，说是豪宅集中的广州市滨江东附近已经有三家地产中介关门。

其实地产中介的日子一直不太好过，或者说他们的日子总是忽冷忽热。

去年十月，网上流传着一封上海中原《致兄弟姐妹的公开信》（下称《公开信》），信件披露“自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。”后来，媒体证实这封公开信属实。

上海中原地产表示“这是源于行业生存危机的主动改革”。

在《公开信》里，中原提到，“无论是因为调控政策，信贷环境不断收紧，导致上海房地产市场急速变坏，行家盲目扩张导致僧多粥少，行业产能过剩；还是由于我们自己的经营策略失误，内部管理不善，架构臃肿，公司过去两年一直处于结构性亏损状态。近期公司已经推行了一连串积极改革措施。”

这些困境何止是中原地产一家的困境，而是地产中介告别好日子的明确信号：苦日子开始了。

今天来看，中原去年的主动收缩、开源节流是对的。

去年年底，福建泛联房地产经纪有限公司突发公告称公司申请破产，这是福州市拥有上百家门店的老牌房产连锁机构。

今年2月，互联网房产中介平台爱屋吉屋关门，5年烧光3亿美元。

2018年上半年，全国范围内成百上千中介门店接二连三地倒闭，其中武汉就属于“重灾区”。不止武汉，南京、杭州、东莞、深圳、温州、合肥等热点城市都迎来了中介倒闭潮。

7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》的文件，楼市限购限售调控再加码！非苏州户籍人士购房3年内需连续缴纳2年社保；新房3年限售，二手房5年限售，限售范围包括苏州6个大区！第二天即正式实施！

姑苏区中介某门店负责人庄先生面对采访说：“无论是房企还是二手房中介，都会被淘汰一批，希望自己不是被淘汰的那批之一”。

行业的辉煌一旦过去，处于产业链末端的中介其实无力抵抗汹涌大潮的拍打，这是一个不值得留恋的行业，再无暴富机会，只有一路下滑。

洗牌第四层：某些地方财政

对于深圳这样的城市来说，房地产在其财政总收入中的比重不高。以2017年深圳辖区内一般公共预算收入8624亿元计算，土地收入占比仅为16%左右（来源：《深圳特区报》）。

数据显示，2018年全国土地收入继续创新高，达到了6.51万亿，增速放缓至25%。从土地依赖度排名来看，中西部省份以及近两年地价、房价涨幅较快的浙江、江苏两省对土地财政的依赖度较高。

数据来源：CREIS中指数据

这些土地收入对当地持续加大的基础设施建设及经济投入确实发挥了重要作用。对于一些发达地区和领先城市而言，土地收入是锦上添花，对于一些偏远地区、贫困地区而言，土地收入是救命稻草，要用来发工资的。

随着房地产告别暴涨时代，房地产巨头开始从三四线城市撤离。

去年年底，碧桂园紧急叫停三四五线城市“全覆盖”战略,用规模换现金，加快高周转，只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流，加速撤离三四线。

撤退的不止碧桂园，还有深圳控股和恒大。

它们为什么要跑，说好的要继续涨，它们怎么就跑了？

其实很简单，人口红利消失，三四线产业崩塌，尤其是资源型三四线城市基本就属于命悬一线，房子只要几万块一套，比如鹤岗、玉门，以后这样的事情会越来越多。

巨头不跑，难道等着为韭菜买单吗？

未来只有围绕大都市圈和超级城市群的房子才有价值，其余的基本只有居住功能。高铁源源不断把人才和财富从三四线城市挖出来，输送到大城市，马太效应天天发挥作用。

洗牌，就是把三四线城市中的土地财政依赖症全部洗掉，老老实实去熬日子。穷而弥坚，穷也要挺住，穷是一定的。

还想炒房？抱歉，本来多数三四线就没有限购，随便炒。还想去库存？抱歉，领导不同意。还想启动大规模棚改？抱歉，领导说要减少一批棚改项目。

财路全部被堵塞了，三四线城市财政收入未来的组合和现在有所区别：土地收入越来越少，本地税收一般般，波动不大，转移支付力度加大。

安稳是安稳了，就是没啥想象力，大家也别折腾了，因为资源、人才、产业的天花板都摆在那儿。

曾经的房地产带来的诸多惊喜和财富，就当是黄粱一梦，再也不会有了。

洗牌第五层：房地产媒体

刚刚和著名地产研究专家、广东省住房政策研究中心主任助理、首席研究员李宇嘉博士聊天，他说最鼎盛的时候，深圳有七八百家房地产新媒体号，现在很多人都退出了，因为甲方不好忽悠了，因为甲方更务实了。

房地产媒体已经洗过一次牌了，未来会继续洗牌，活下来的都是真正有原创能力的有实力的号，流量号日子恐怕会越来越难过。

开发商广告预算一砍再砍，最后要求的就是最好的转化率，做不到的就饿死，做得到的就活着。因为地主家里也没余粮了，所以地主比较抠门。

行业巨变，首先碾死的都是蝼蚁和乙方，房地产媒体既是蝼蚁，也是乙方。

行业总体收入下降，裁员，工作强度加大，疯狂开源节流，完全不敢进新员工都是必经之路，最后大多数房地产媒体还是会关门。

因为一个房地产的时代结束了。活下来的，不是王者就是强者和智者。

我们面临新的财富风口

中国现在其实面临一个复杂的经济局势，在这种经济局势下，坚持“房住不炒”，坚持在重要会议上释放“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的信息非常重要，这是正确的选择，虽有阵痛，但是也是必经的阶段。

中国的一些重量级城市在产业转型上已经完全或者基本摆脱了对土地财政的依赖，在科创方向发力且已经取得阶段性成果，先进制造业、新一代信息技术、生物科技、人工智能等等正在成为高频词，并且内生于城市的产业基因，它们不是漂亮的词汇，而是实实在在的产值、税收、利润和就业数据。

房地产的夜壶时代渐行渐远，一代人的造富传奇渐行渐远。

中国产业的高难度爬坡时代来临，翻过去，又是一个超级大的财富风口。