关注|此地探索工业项目按幢登记
不动产统一登记以后，工业用地以整体项目为单位进行登记，即一宗土地和多幢厂房只颁发一本不动产权证书。该方式规范了工业用地的建设行为，但不便于企业融资。为切实解决企业合理诉求、支持实体经济发展，江苏省泰州市出台规范性文件，依法依规支持工业项目按幢或按层办理不动产登记。
截至目前，泰州共为40多家企业、共194幢厂房按幢办理了不动产登记，涉及房屋面积62.65万平方米，累计解决企业融资近19亿元，为化解工业企业不动产登记难题提供了“泰州思路”。
按幢或层登记的需求分析
单元设定规则支持按幢登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条的规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间；房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。《不动产单元设定与代码编制规则》规定，一幢房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等；有定着物的一宗使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。
由上述规定可知，工业项目的每幢房屋与其宗地均可设立不动产单元，按幢进行登记。
地方政策支持按层登记。2016年，原江西省国土资源厅出台文件，明确以幢、层、套、间等形式购买标准厂房产权的，按具有独立使用价值的幢、层、套、间等划分定着物单元办理不动产登记。2018年，江苏省政府出台促进实体经济高质量发展政策，曾明确规定，允许四层及以上配工业电梯的高标准厂房，在不改变功能和土地用途的前提下，按幢、层等固定界限为基本单元分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。2019年，广东省自然资源厅出台规范性文件，明确规定工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元，分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。
企业要求按幢或层登记。一是原分散登记时按幢登记。分散登记时，工业企业能按照一本土地证书、多本房产证书的方式登记，多数企业希望保持原有登记模式。二是企业抵押融资的需求。按照整体项目登记、只颁发一本证书，为防范风险，银行一般不接受后顺位抵押。即便部分银行接受后顺位抵押，企业抵押融资金额也容易受限。按幢、按层办理不动产登记后，企业可以灵活地向多家银行提出贷款需求，多家银行贷款可以积少成多，同时也减轻企业还款压力。三是企业引进合作项目的需求。企业为最大化发挥厂房利用价值，在保障其自身发展的同时，希望引进合作项目或产业关联企业共同发展。有了登记方面的产权保障，企业更能引进优质的合作项目。
泰州的主要做法
泰州市工业项目不动产按幢、按层登记的总体做法是，一般工业项目按幢登记，符合条件的高标准厂房按层登记，切实支持企业融资抵押行为，严格审查工业项目的转让行为。具体有以下做法。
明确按幢登记的方式和办法。一般工业项目按幢登记的，宗地按照共用宗方式进行登记，证书注明：“该不动产宗地按照共用宗方式登记”。同时，参照建筑区划所有权分摊土地使用权面积，按幢登记的土地使用权面积，按照该建筑基座占用的土地面积计算。工业用地内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施登记为业主共有，仅在不动产登记簿记载，不单独发证。工业用地上的行政办公楼、集体宿舍、配电房、门卫等房屋按幢登记的，备注为“工业用地行政办公及生活服务设施”，不单独办理抵押登记和转移登记，但可以随厂房一并抵押和转移。
细化按层登记条件和流程。对于高标准厂房按层登记的，首先，明确规划指标要求，容积率达到1.60以上，建筑密度不低于35%，厂房层级须达到四层及以上。其次，明确建设管理程序。在土地供应和规划许可阶段，指标符合土地使用、规划设计的要求，自然资源主管部门在规划核实时应对照规划设计指标予以核实。最后，落实主体和属地责任。申请人出具不改变房屋规划设计和每层具有独立使用价值的书面承诺，属地乡镇、街道或者园区管委会出具该厂房属于高标准厂房、且符合安全生产和环境保护条件的书面材料。
灵活办理工业项目抵押登记。对于整宗地及其上全部房屋设为一个不动产单元、办理一本不动产权证书的，则按照申请人申请抵押的先后顺序，办理顺位不动产抵押登记。对于按幢或按层办理不动产登记的，当事人以单幢或单层的房屋所有权及其对应的土地使用权抵押给多个债权人，均办理第一顺位抵押登记。对于工业用地办理抵押登记后，土地上新增房屋按幢设立不动产单元办理登记时，可以不解除土地使用权抵押，由不动产权利人（即抵押人）和抵押权人同时申请新增房屋的按幢首次登记和登记证明换发，不需要企业还清贷款后再办理登记。
强化工业项目转移登记审查。按幢登记时，转移双方提交了行政办公及生活服务设施的权利归属证明材料及日常使用、相关通行权的书面约定，严格审查开发建设是否符合土地转让条件。符合条件的按幢办理转移登记，宗地不分割。未经批准，不得将一宗土地分割为多宗土地。
按层登记时，由所在地县级人民政府（或者园区管委会）书面同意，在不改变功能和土地用途前提下可以分层转移。对于因生产经营需要分割转移的，企业委托设计单位出具分割后的规划总平面图，属地乡镇、街道或者园区管委会就拟分割宗地投产达效提出意见。分割后宗地具备独立使用功能，满足规划、消防、通行等要求的，自然资源主管部门对规划总平面图重新审核、办理分割转移登记。
还需进一步探讨的问题
工业用地价值无法最大显现。按幢或按层登记时，土地使用权面积分摊或量化值为建筑基座占地面积，空地、绿地未计入按幢登记不动产的土地使用权面积，不动产评估时若依据证书记载的土地使用权面积评估，该工业项目的整体土地价值无法最大化显现。
工业用地城镇土地使用税征收需细化。工业用地土地使用税以实际占用的土地面积为计税标准进行征收，实际占用是以建筑占地还是整宗土地为准，税务部门需要明确界定和细化操作。
以上问题仍有待进一步探讨和细化规定。
作者单位：江苏省泰州市自然资源和规划局
《中国不动产》2021年第7期