新政降临，该不该去不限购的二、三线城市郊县买房？

今天一个朋友收到了这么一条短信，提醒朋友在24校内马上到余杭这项目签约，否则就要被限购整没有了！买不到就要后悔了！朋友问，能否去这样的2、3线城市里投资这样1万左右的便宜房子（相对上海一线来说）；

今年的房地产市场，

是我从业10几年以来第二次看到了房子的炒作最旺盛的时期；

第一次炒作的时候

也就是温州炒房团最鼎盛的事情，

同样银行大量的印钱，贷款门槛低，没有限购、没有限贷。

2005年底-2007年底间；朋友卖掉了1套浦东的房子，拿着房款拆成3份首付款，买进了3套房子投资；最终朋友还是在2008年房子暴涨前夜，以总亏本200多万的结果处理了2套房；接着不久上海楼市就一路高歌；然后房价就没有再跌下来过，一直走到现在；

后来才有了限购限贷，这一轮的限购限贷分出了很明显的阶层

第一阶层：

上海人，上海人里的富人，限购限贷对他们毫无用处，1000万以上的房子，各种包装公司使用形形色色的手段，该离婚的离婚，在这个层面，限购限贷几乎感受不到政策的存在。一个朋友已经有1套公寓，买进了1套别墅，依然首付3成买进1400多万的尚海郦景；贷银行近7成资金。没错，这个层面的政策是形同虚设；朋友还有动迁房2套没有上户头。

第二个阶层：中产阶层的上海人；也就是真正需要改善的上海人，新上海人，这一轮里大部分都买到自己心仪的大房子，也同时进入付房产税的时候；但他们也是制度执行的中坚力量，限购了也限贷了！

第三个阶层：外地户口的在沪商人，由于不能购买第二套房产，使得大量的资本溢出投资无门；又被货币贬值论弄得人心惶惶；于是很多人进入了2、3、线城市的房地产；也包括4线的家乡县级城市；

这个层面的投资行为，

是一种纯粹的炒作；

居然是炒作，自然就是有风险

今天朋友来问，还可以买吗？

这里我们要对这个投资行为进行分析

县级城市的房产也是分2种情况：

一种是自己的家乡，县城。

这一部分的投资行为是否可以？

这种个人觉得是可以的，因为这样的买房还具备一种年老返乡的保障；同时家乡的县城有一个特征，就是处在城市化进程的过程中。目前中国的农村基本完成了新农村建设，现在出现了乡下建一栋农村房。城里需要一套房；目的是为了孩子的教育和老人的医疗。所以家乡的县城的特征是人口有净流入的现象。个人认为尽管也有炒作和投资的成分在哪里，但由于是人口的净流入和相对稳定的房地产价格，家乡的县城的投资风险相对较低，起码它的返乡居住的属性很明显，也是一种需求。家乡县城的投资是值得的。

另外一种就是江浙一带，靠近上海和杭州这些个县级城市，县级市；比如嘉兴，余杭，海宁....今年吸引了大量的这个层面的投资客投资；这个一个完完全全的赌场，跟当年的鄂尔多斯是一样的；投资人对这座城市根本比了解，被一群中介忽悠；正好手里的余钱没有地方投资，价格在100万左右的房子被一套套的洗劫一空。

这些城市的人口是净流出的状态，起码不是净流入；开发商在售期间，他们就是这个楼盘的庄家，一期一期的开盘就是他们控制着价格的上涨，而不是市场。等开发商离开后，投资人很容易发现进入二手市场的房子没有人接盘。因为最终的投资兑现是需要这个城市二手房的接盘手，但是这样的城市特征导致最终是空城现象。坚决不能进入这样的城市投资。当房产失去它的居住属性，强化其金融属性的时候，风险也就剧增了！

更加恐怖的是，很有可能，由于开发商哄抬的房价过高，很容易出现跌价现象；更别说是升值了！能保值就不错了。

这次十月围城，全国19个城市同时限购，也是很疯狂的事情，说明事态已经非常严重了；很多的开发商也借此忽悠，每个城市的地理位置不一样，属性也不一样。自然就投资价值就会不一样，千万别被哄骗。还是需要理性分析。

楼市也有风险，投资更需谨慎！