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近日，中南建设发布2019年度报告，报告期内，中南建设实现合同销售面积1540.7 万平方米，销售金额1960.5 亿元，同比增长34.6%和33.7%，维持相对较高的增速。2019年，中南建设不仅实现了规模的增长，在盈利能力及财务指标方面亦有较大起色，实现营业收入718.3亿元，同比增长79.08 %，实现归属于上市公司股东的净利润41.63亿元，同比增长 89.83 %，经营质量和盈利能力双双稳步攀升，高质量发展的经营改革取得了显著成效。2020年，受疫情冲击，中南建设调整房地产业务合同销售金额目标增长为15%，同时将工作重点放了在确保工程竣工和销售回款方面，未来增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，进一步提高企业的盈利能力或将成为中南建设的核心竞争力。
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作为以房地产开发和建筑施工双主业的上市公司，中南建设有效抓住市场机遇，连续多年表现出了强劲的业绩增长态势。2019年中南建设房地产板块实现合同销售面积1540.7万平方米，销售金额1960.5亿元，同比分别增长34.6%和33.7%，平均销售价格 12725 元/平方米，略低于去年同期水平。建筑板块新增合同额278亿元，营业收入221.8亿元，同比增长45.5%，建筑业务中3亿元以上项目达30个，在新增合同额中占比52%。从建筑业务到住宅，再到商业领域，目前中南建设的生态链已逐步成熟。通过产业链的均衡发展，不仅拓展了自身的业务空间，谋求到了新的利润增长点，同时也为其地产产品提供了良好的配套服务，增强地产项目的市场竞争力。在此基础之上，我们相信未来中南进入第一梯队的目标将很快到来。（重点城市典型项目：唐山拉唯那、贵阳春风南岸、杭州樾府、西安君启）历年来看，中南建设的销售规模增长较快，从2016年502亿元，增长至2019年1960.5亿元，3年年复合增长率达57.48%。业绩的增长一方面是因为前几年中南加大了土地投资力度，另一方面也是由于中南积极推进快周转的运作模式，项目从获取到销售的平均周期保持在7-8个月，提升了企业的运营能力。
图：历年中南建设销售金额及面积情况
数据来源：企业业绩公告、CRIC
根据城市能级区分，中南在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例约为42%，与2018 年差别不大。从区域来看，长三角地区依旧是中南销售的主要贡献区域，占比达60%，同比略有下降4个百分点，其中南通、宁波、苏州三城遥遥领先，销售金额均超140亿元，南通一城的销售贡献更是达到了303亿元，占总量的15%。值得注意的是珠三角地区，销售占比相比2018年全年略有上升4个百分点至5%，主要是由于南宁、佛山、泉州等城市销售快速增长所致，其中泉州销售额达21亿，相比18年全年销售增长了250%。我们认为，未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局，从而使其的销售分布更加平均，以降低市场风险。从中南建设的建筑业务来看，由于完工项目明显增长，2019年中南建筑业务营业收入221.8 亿元，同比增长45.5%。受完工项目结构的影响，2019 年综合毛利率9.01%，较去年同期下降2.58 个百分点。对此，我们认为，未来中南建设在建筑业务部分，应该继续推进建筑产业化，加大标准化生产的比例，不断提升施工质量、施工效率和节能环保标准，从而与房地产主业形成良好的联动效应。在地产、建筑两大板块共同发力的影响之下，2019年中南建设各业务板块均有大幅增长，总营业收入718.3亿元，同比增长了79%；其中房地产开发营业收入同比增长88.6%至515.9亿元；建筑施工业务同比增长46%至221.8亿元。从利润规模来看，中南同样实现了快速突破。2019年中南建设毛利润为120.29亿元，同比增长53%；净利润为46.23亿元，同比增长100%；此外归母净利润为41.63亿元，同比大幅增长90%。从2017年末的6.9亿元，到2019年末的41.6亿元，中南建设归母净利润规模年复合增长率高达146.1%，在同梯队房企中表现突出。
图：2016年至2019年中南建设净利润走势（亿元）
数据来源：企业业绩公告、CRIC
这一方面是由于期内投资收益大幅增长；另一方面也是因为中南的成本控制能力提升，2019年企业销售费用率同比下降0.37个百分点，管理费用率同比下降了1.48个百分点。由于将发展重点从规模增长转移到了运营效益，2019年中南在投资方面有所放缓。2019年，中南建设新增土储建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市，新增项目78个，未来可竣工的总土储建面为4226万平方米。对此，中南建设方面表示：中南建设制定了符合公司禀赋特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，积极推进快速周转，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内陆人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力，为持续快速增长提供保障。（重点城市典型项目：南通春风南岸、温州瓯海印象、厦门九锦台、昆明樾府）截止 2019 年底，中南建设累计全国布局项目372个，进入107个城市，全面覆盖长三角区域、山东、珠三角区域，以及福建、湖南、河南、京津冀区域，在成都、重庆、贵阳、昆明、南宁、沈阳、武汉、西安等中心城市亦有布局。在建面积合计 3078 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计 1148 万平方米。在全部未来可竣工的 4226 万平方米项目资源中，一、二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%
数据来源：企业业绩公告、CRIC
充足的全国土地储备及良好的品牌效应，在一定程度上也为中南建设未来的发展带来了巨大的成长空间。
总体来看，中南建设的经营改革成效显著，当然这也与中南建设的人才股权激励措施密不可分，2018年，中南建设针对公司高管发布股权激励计划，其中第二个行权期行权条件为2019年度公司归属上市公司股东净利润相对2017 年的增长幅度不低于560%，目前这一期的考核目标业已实现。
2019年5月，中南建设又面向企业中层骨干员工486人再次推出股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权，从而将业务骨干与公司发展紧密结合，充分调动了员工积极性。相信随着中南建设经营变革的继续深入，其未来的发展之路也将越走越好。
（南通CBD项目）
