周三企业说丨物流地产：争夺刚刚开始，但已经接近尾声
12月18日，发改委等5部门联合制定了《民营企业境外投资经营行为规范》，规定民营企业在境外跟踪拟使用中国金融机构信贷保险的项目，未取得有关金融机构出具的承贷、承保意向函前不得做出对外融资或保险承诺。
点评： 越来越严
12月19日，长沙市发改委日前印发《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。《办法》对限价商品住房价格的具体构成进行了解析，由成本加利润加税金构成，明确指出限价商品住房的平均利润率为6%-8%。
点评：留有余地
杭州余杭区12月18日出让6宗涉宅用地，编号分别为36、37及41-44号地。其中44号地块由富力以68.5亿元竞得，楼面价14157.83元/平方米，溢价率18.0%。最终，6宗地共计收金148.96亿元。
点评：动辄百亿
统计数据显示，云南今年1-11月商品房新开工面积3482.34万平方米，增长5.8%；商品房销售面积3728.43万平方米，增长16.6%。全省房地产开发投资2552.29亿元，同比增长4.7%，增速比1-10月回落0.3个百分点，比上年同期加快4.3个百分点。
点评：增速趋缓
旭辉于12月18日发布公告称，董事会宣布批准采纳购股权计划，授出股份不超已发股本5%。旭辉表示，购股计划旨在肯定若干合资格人士（不包括除外人士）的贡献，并向彼等提供奖励，以留聘他们为集团的持续营运及发展提供服务。
点评：股权留人
近年来，越来越多的传统住宅开发企业进军物流地产。万科自2014年涉足物流地产，目前已累计获取物流地产项目50余个并设立物流地产基金，同时还参股普洛斯私有化并成为第一大股东。万科在今年双十一前曾预计，每两个包裹就有一个出自普洛斯和万科双方的物流地产平台，可见目前万科及普洛斯的物流地产平台对中国电商行业的影响力。除了万科之外，招商2016年与中外运长航实施战略重组，并与今年8月将招商局物流版块整合并入中外运长航的上市平台。海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企也都已在物流地产行业有所布局。一夜之间，房企纷纷抢滩物流地产市场，难道长期不为大家重视的物流地产之中有金矿嘛？
我认为目前中国物流的增长对整个电商零售行业的影响至关重要，也推动了中国电商的快速发展。首先是近年来异地物流成本的不断减低，跨城市快递费从2008年的21元/件降低了近一倍到2016年的10元/件，与同城快递费的差距不断缩小。同时随着电子商务的快速发展，网上购物占全国社会消费品零售总额的比重也在不断增加。根据国家统计局数据，2016年末实物商品网上零售额占全国社会消费品零售总额的比重已经达到了近12.6%。
正如新零售成为如今消费市场最大的风口，对于掐住了电子商务和新零售行业咽喉的物流，自然也受到了大家更多的关注。其中，一些传统的电商企业近年来也纷纷在物流地产板块投资布局。京东花费10年自建物流，截止2017年上半年，京东已有7个大型物流中心，并在全国有256个仓库，总仓储面积达到711万平方米。阿里巴巴除了自建菜鸟打造了千亿级的物流网络，还联合菜鸟入股百世物流、万象物流、圆通快递等物流企业，并与其他主流快递公司合作紧密。
顺丰则可以算是目前中国快递行业的第一品牌，随着顺丰控股于今年2月在深交所上市，也标志着整个物流行业脱胎换骨。截止目前，顺丰的市值已达2236亿元，与千亿市值以上的规模上市房企相比排在第五位。
值得注意的是，随着目前高标物流仓储需求的日益增加，新技术在仓储类地产的应用已经远远超过了居住类地产和商业类地产。仓储类地产实际是目前地产领域中新技术、高科技应用最多的一个分支，包括标准化的设施设备，机器人及自动化的应用。
而对于房企而言，规模房企自身多元化的需求自然会使其在房地产的各个领域、分支上有所布局。物流地产的重要性不仅局限于房地产的本身，更在于对电商产业巨大的影响力，开发企业在物流地产板块投入重金一点也不奇怪。当然目前在物流地产板块布局的还一定要是巨无霸或者有特殊资源的央企国企。
对于国内的物流地产而言，争夺刚刚开始但已经接近尾声。目前在标准仓储设施市场，外资开发商占据超半数份额。较先布局的企业集中度相对更高，而剩下的市场空间有限，后来者已很难进入到这个领域中去。
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