这10个城市，买房最激进……

哪些城市的居民，买房最激进？

可以有两个指标来衡量，一是“居民人均净存款”，二是“居民杠杆率”。

“居民人均净存款”，是指“住户存款－住户贷款”再除以常住人口。由于常住人口存在误差，这个“人均净存款”也只是一个大致准确的数据。

“居民杠杆率”，是指居民负债除以当地当年的GDP，由于居民负债很难全口径统计，所以存在低估的情况。比如亲友借贷、民间借贷是很难统计的，我这里使用的是“住户贷款”除以GDP，还遗漏了公积金贷款。因此，“居民杠杆率”也只是一个大致准确的数据。

即便如此，这种比较还是很有意义的，可以让我们看清很多事实。

上图是44个主要城市的人均净存款排行。所谓44个主要城市，包括4个直辖市、5个计划单列市、27个内陆省会城市、8个主要地级市。

遗憾的是，其中有14个城市的数据不完整，能获得完整数据的只有30个城市。

在这30个主要城市里，正好有10个城市的“人均净存款”是负数，也就是说居民总贷款大于居民总存款。

这10个城市是：深圳、厦门、杭州、南京、郑州、合肥、苏州、福州、广州、宁波。

由于“住户贷款”主要是用来买房子，所以上述10个城市就是中国买房最激进的10城市。

这10个城市里9个是南方城市，只有郑州一个北方城市。地处东南沿海的城市，又高达7个（南京、合肥不视作东南沿海城市）。而广东、福建、浙江、江苏都有2个城市上榜。

深圳人均存款最少，为“-4.53万元”，其次是厦门、杭州、南京，基本上都在人均“-4万元”左右，所以这四个城市可以被认为“买房最激进”的城市。

当然，这四个城市人口都存在低估的情况。比如深圳自己承认实际管理人口2200万，如果按照2200万来计算，则深圳人均净存款会下降到“-2.76万元”。

上图是“百度地图慧眼”关于主要城市人口的大数据分析（2019年11月数据）。

可以看出，中国主要大城市的实际管理人口都远远超过自己公布的常住人口。北京和上海都超过了3000万人（北京大约3500万人），广州在2800万左右、超过了重庆。深圳实际管理人口在2600万到2700万，杭州也远远没有自己声称的那么“迷你”，实际管理人口1700万以上。

东莞实际管理人口大约1800万。这意味着深圳+东莞的这4500平方公里（相当于上海面积的70%，北京的四分之一）土地上，竟然生活了4500万人，在全世界都是极其罕见的人口高密度地区。

所以，深圳、杭州、厦门、南京的人均净存款应该在少于“-3万元”的，但仍然在全国处于“领先”地位。

至于人均净存款比较高的城市，则是北京、大连、南通、兰州、烟台、无锡、西宁、上海、西安、呼和浩特。

或者说，这10个城市的居民买房“最不激进”。

但“最不激进”的城市显然很难一刀切。至少可以分为北京、上海这两个中国最富庶的城市，大连、烟台、无锡、南通等沿海城市，以及西安、兰州、西宁、呼和浩特等内陆城市。

北京之所以人均净存款最多，说到底还是太富裕了。总住户存款3.88万亿，比上海的3.33万亿多了很多，“深圳+广州”的住户存款都没有北京多。

而北京的住户贷款相对比较低，只有1.91万亿，比深圳还少、跟广州不相上下。住户贷款（老百姓向银行借钱）最多的是上海，其次是深圳。

北京的真实房价一点都不比深圳低，每年2000万以上住宅成交套数也大致相当于深圳的2倍。但人家北京人太有钱了，一次性付款买房的比例非常高，所以住户贷款反而少，净存款就显得特别高。

我之前分析过北京和上海的居民存款结构，发现其中定期存款比例较高，远远超过深圳、厦门和杭州。这说明北京、上海人首先是有钱，其次是原住民比较多，第三是财富掌握在中老年人手里。

深圳、厦门、杭州、南京等10个买房比较激进的城市，年轻人比例较高，外来移民较多。这意味着在新城市里，无根基的人较多，他们需要从头开始完成原始积累，所以贷款高是必然的。其次因为年轻人多，他们的钱往往买了理财、股票或者放在余额宝里，不喜欢以活期或者定存款方式理财，所以显得“人均净存款”就非常低，低得甚至夸张。

大连、烟台、无锡、南通、西安、兰州、西宁、呼和浩特等城市居民净存款高，主要是两大原因：外来人口比重低，房价相对比较低。

当然，这些城市民间创富能力也比较强，前面4个沿海城市都不是省会城市，但经济发达，大连虽然在调整中，但有期货交易所，能吸引外来资金。后面4个内陆城市都是省会，可以吸引全省的有钱人，所以汇聚资金能力也比较强。

那么：生活在那类城市里，人更有幸福感？

当然是人均净存款多的城市，幸福感更强。还以上述10大城市为例，北京上海相对特殊，房价高、但财富充裕、分布不均衡，年轻人其实压力也很大。剩余的8个城市，年轻人的生活压力要小很多。

而人均净存款为负数的10个城市，压力就会大很多。比如深圳，住房结构分布是非常失衡的。全市1100万套住房，其中超过500万套是城中村或者违法建筑（控制在大约50万原住民手里，人均大约10套住房），此外还有大量工业区宿舍，真正有红本的商品住宅（包含拿到红本的安居房）只有200多万套（还有部分家庭拥有多套）。相对于实际管理的2600万人口（按照百度地图估算），真正在深圳拥有住房的家庭，恐怕四分之一都不到。对于没有自己房子的、工作生活在深圳的人来说，压力当然不小。

其实厦门、杭州、南京也是如此。

人均净存款为负数，生活压力巨大，但年轻人仍然喜欢深圳、厦门、杭州、南京、郑州、合肥、苏州、福州、广州、宁波等这10个城市，只能说明这些城市可以给他们提供更好的就业机会或者学习机会。

最后看一下通过“住户贷款÷当地当年GDP”计算出的“居民杠杆率”排名，这个指标是国际公认的，在衡量居民买房激进程度上更科学一些。

可以看出，杭州、温州、厦门、深圳、郑州、南京、广州、贵阳、福州、西安的居民杠杆率是最高的。

跟净存款最大的差异，是西安的情况出现了反转，温州、贵阳也杀入了前十，深圳则从第一滑落到了第四。宁波、合肥、苏州退出了“最激进名单”。

烟台、无锡和南通，是居民杠杆率最低的。

未来中国的城市会进一步分化，至少可以分为四类城市：

拼搏的城市（比如一线、强二线城市）、拼搏城市旁边的睡城（比如北三县、嘉善、昆山）、工作生活均衡的城市（比如大连、无锡），以及生活为主、工作为辅的城市（大多数三四五线城市）。最后一种城市，可以称为“享受生活的城市”，也可以称为“混日子的城市”，看你站在什么立场上了。

每一类城市，都有其拥趸，很难说谁好谁坏。如果投资买房，还是在前三类里精选城市和片区。