2011年，日本遭遇了史上最强地震，工业企业遭到严重波及，部分行业几乎损失殆尽。但凭借雄厚的产业实力和企业的紧急预案，加上日本的国民性，不到半年时间里，硬是有80％以上的日本企业把生产能力恢复到了震前生产。很多商业故事，不是孤本，日前新城三季报用数据也大致证明了这个道理：只要企业核心模式未被根本性触及，外部的困难并不影响其长远的增长预期。
甚至在面对重大意外事件，一家企业建制不乱，高管仍保持稳定，员工上下一心，很大程度上体现的是这家企业的道路自信、文化自信。
10月26日，新城控股拿出了三季报，不管你是对这家企业持什么样的态度，就算是好奇这家企业究竟缓过来没有，也应该来从纸面数据上来做一番分析。
截至三季度末，新城控股在手现金余额为466.83亿元，同比增长近44%，相比今年中报亦有增长。现金短债比约为1.67倍，在手现金完全能够覆盖短期债务。这个数据，相较于地产板块头部房企数据来看，是高于行业平均水平的。很重要的一点，新城的融资能力正在逐步恢复，三季度，新城取得借款收到的现金达到234.17亿元，和6月底相比，新增了25亿元借款。虽然，新增贷款的绝对值没有去年多，但是在去杠杆的大环境下，这一借款金额并不比一些国企、央企差。截至三季度末，新城净负债率为61.6%，较去年同期大幅下降，较中期报告也有所下降。经营性现金流为-7.4亿，比半年报的-67亿大幅回落，现金流状况改善明显。这组数据，一定程度上反映了成长型企业的普遍特征：投资及经营性现金流为负，筹资性现金流量表为正。
综合来看，净负债率指标实现同比、环比双降，债务结构的优化，一定程度上显示了新城在扩张过程中，在整体战略上也在追求稳健。从三季报公布的数据来看，新城控股前三季度累计合同销售金额1976.91亿元，比上年同期增长23.89%；累计销售面积1723.06万平方米，比上年同期增长35.43%。新城控股之前强调的全年2700亿销售目标不变，如今完成了73.2%。单在9月份，新城的合同销售金额262.25亿元，销售面积223.26万平方米，同比涨幅分别为18%、33%。如果按照这个增长趋势，加上房企习惯在四季度集中推货，加大营销，新城完成2700的销售目标属于大概率事件。今年前三季度，新城控股实现营业收入295.6亿元，归属于上市公司股东的净利润37.32亿元，同比分别增19.22%、19.57%。 新城控股前三季度归母净利率为14.14%，结算项目的毛利率达36.59%。新城在7月底发布了一份项目出售计划，拟转让40个项目，交易总额不超过150亿元。截至8月30日，新城控股总共出售了21个项目。别只盯着“卖”项目，新城在“买”项目上的风格一直是进取型的。据克而瑞榜单，新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米，分别位居行业第8名和第5名。
换句话说，虽然你看到新城今年卖了个别项目，但是另一手，新城还保持了充裕的土地储备。
很多时候，我们在聊房企“卖项目”的时候，多少带有些“砸锅卖铁”的看客心态。其实“卖项目”的问题关键在于要怎么看，原来是卖给散户，现在是卖给机构，都是卖。但要计算卖的收益，才能有比较和结论。更重要的是，从房企角度来看，房企在开发过程中，需要不断调整布局，如果出售资产“有利于优化财务结构，从而为潜在的新投资腾挪资金”，或者通过不同合作模式开发新项目，最大化地发挥公司财务资源、管理经验和品牌优势的价值，这样的做法就值得肯定。不仅是住宅项目，新城的商业项目一直是看点。租金方面，据新城控股第三季度经营简报数据显示，今年1-9月，吾悦广场租金及管理费收入达27.62亿元，同比增长高达95%。据悉，进入第四季度，新城控股迈入密集开业期。10-12月份，新城将有共计15座吾悦广场开业。按计划，至2019年年底，新城控股将实现全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。5.4亿股权激励、大招700校招生、超稳定的高管团队
新城控股三季报的这份数据，堪称亮眼，让我们更好奇的是，这个结果究竟来源于哪里？
今年7月的新城半年经营会上，王晓松特别提到，新城的今天是几万人花了26年时间培养起来的，是新城人的新城；新城不会因为任何个人而改变它的底色与航向;(公司)最重要的是要各司其职，开疆拓土，守卫山河，共克时艰。如果说这番话还有更深层的意思，那就是给新城定下明确发展方向，即在稳定的同时，积极落实原有的企业战略，同时确保企业稳扎稳打。三个月后，一份针对性极强的股权激励方案摆上了台前。这份股权激励计划涉及5.42亿元，覆盖到的参与者共计108人，包括新城控股董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干。如新城控股的董事、联席总裁梁志诚、陈德力、袁伯银等。这里面，梁志诚是2003年就加入的“老新城”，在新城控股的业务一线默默耕耘了十年之久，硬是凭借自身能力一步步迈进高管阵营。从凯德、万达一路走来的陈德力，加入新城后助力新城商业实现了快速发展。在外界猜疑声最大的时候，新城第一要务是稳定军心，稳住人才。所以风波中，新城的员工，尤其是高级管理层，表现出了一种超乎寻常的稳定。其实“管理团队稳定”一直是新城这家企业在业内的标签，统计下来，新城控股的高管团队平均司龄长达9年，其中17人已为公司服务15年以上。截至今年6月底，新城控股在岗员工26500余人；截至9月底，这一数字则升至27800多人，这意味着，仅三季度，新城控股的员工人数就增加了近1300人。到了9月份，各大房企瞄准校招人才市场的争夺战，新城控股也启动了2020届校园招聘，计划面向全球高校招聘超700名应届生，宣讲会开进23座高校。新城主打的管培生品牌项目“新睿计划”，这两年提出了“3-6-9成长计划”，系统打造了新员工分步成长的发展规划，完善了管培生的培养体系，很大程度上体现了新城对学生未来负责的态度。管培生计划之外，新城在各业务板块设置了300多个专业类校招岗位，定向培养各业务板块的专业技术和管理人才，这对新城而言是新的人才培养尝试。市场的竞争，归根结底还是人力资源与人才的竞争。这句话说回来，风波中如果一家企业的管理层没有离散，企业员工仍坚守岗位，公司上下仍团结一心，不仅仅是这家企业的道路自信，更是文化自信。
观察行业这么久，艳姐发现2019年之后，那些曾经快速杀入Top30的房企纷纷开始下调“增速”，提质控速成为头部房企莫衷一是的声音。
政策和资金的调控仍高悬在头顶，头部房企的基本心态都从容了一些，无论是未来严厉政策市场的约束，还是过去高速发展积累问题牵绊，都在考验一家房企的韧性。而一些房企，经历过极端危机环境，更能锻炼这家企业的大心脏和粗壮的神经。风波中收获的员工忠诚与合作伙伴的信赖，也是历久弥新的。从新城此次财报的数据中，我们也可以从中看到逆势中一家房企如何保持韧性：①让市场的归市场。只要一家企业的核心商业模式未受到根本动摇，这家企业的业绩终究会回到价值逻辑层面。新城“住宅+商业”双轮驱动模式，既能够互相协同，取长补短，又相互独立，各自发挥。在商业市场上做出了成绩，可以转换为生产力的优势。②一家企业的财务健康状况是核心，由于房地产企业的特殊性，这点无疑被放大了很多倍。这也是任何负面信息中，外界媒体最关注新城的资金链情况以及融资通道是否顺畅的原因。在新城三季报中，我们也注意到这家房企融资能力正在恢复，扩张能力未受影响。媒体消息显示，8月起，已有数家城商行恢复了对新城的新增贷款，且已经完成部分款项的提款。另有合作的主力银行恢复放款，并承诺7月前谈好的合作项目，陆续会落地；四大国有银行的合作仍在继续沟通中。从新城三季报的数据来看，印证了媒体报道这一点。③企业是人的组织，任何胜利都是人的胜利。要保证企业发展，人才的管理、人才的建设和人才的培养必须也必然是每家房企关注的重点。对于房地产行业来说，我们不妨静下心来，仔细思考企业底层商业逻辑和宏观经济的共振，这才是一家房企的韧性。
主编：张艳
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