从四百亿到剑指千亿，千亿预备军禹洲的3大独家秘笈
【艳姐说】
在国内房地产市场进入“白银时代”后，行业集中度不断加大，1000亿已是第一阵营的门槛，几乎成为房企决胜红海的生死线。大浪淘沙，未来房企一种是千亿级全国布局巨头房企。另外一种是区域深耕型房企，当然只在一个城市深耕同样会出现产品观念落后、资金获取方面形成路径依赖，无法降低融资成本等系列问题。所以对于后者区域深耕型房企来说同样会在多个城市深耕，奔向千亿。
这也是为何你此前理解的“区域房企”，很多并不仅仅局限在一个区域，纷纷开始多个城市展开布局的原因。艳姐最近参加了多个类似的房企年中发布会，其中禹洲地产给我的印象尤为深刻：作为在厦门扎根生长的房企，一向低调稳健的闽系房企，禹洲这次明确了千亿目标。
当然这个目标背后是有底气的：今年上半年，禹洲累积合约销售金额为214亿8743万元，同比上升66.93%。尤其在上海，禹洲今年在上海上半年的销售金额位居18位，禹洲雍贤府项目热销，销量位居上半年上海项目TOP3；长三角地区土地储备份额占到53%；负债比例基本控制在60%到80%。同时，禹洲在产品研发、强强联合以及拿地的魄力方面都值得研究。
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地产行业的千亿房企预备军团特质
眼下实力房企的定义是：你要么已经是千亿房企，要么在奔向千亿房企的路上。
2016年，中国房地产首次迎来12家千亿房企。千亿房企阵营持续扩容的趋势下，TOP10房企的总销售额累计达2.2万亿元，年度同比增长49%，占全国商品房住宅销售额的22.2%。换言之，2016年的前十强房企卖掉了全国超五分之一的住房。
未来3-5年，房企或许只有保持住千亿之上的规模，才有机会成为一流开发商。
所以在今年，又有不少新晋房企号称要冲千亿。比较有实力冲击千亿的，新城算一家，2016年新城完成了650.6亿的销售，近三年的年复合增长率达到36.8%。招商蛇口2016年实现销售金额739.34亿元，同比增加30%，今年冲击千亿也是大概率事件。此外阳光城、融信也是争夺千亿房企军团劲旅。
此外，也有一家房企提出了在3-5年内突破千亿的目标。禹洲地产在近期的中期业绩发布会上，提出了2020年合约销售超过1000亿的战略目标，未来销售复合增速超40%。
在这样一个时间点提出千亿目标，除了大环境的极速推进外，禹洲自身也正奔跑在上升通道中：今年上半年，禹洲累积合约销售金额为214亿8743万元，同比上升66.93%。前六个月合约销售面积为128万3291平方米，合约销售均价约每平方米人民币16744元，较去年同期的人民币12689元，上升32.0%。禹洲乘胜追击调升全年目标至人民币400亿元。
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禹洲的底气从何而来？
如果在今年全年禹洲实现了400亿元的目标，那么禹洲和千亿之间还有600亿元的差距，对于一家中型规模的房企来说，其实并不是一件易事，禹洲的底气究竟从何而来？
1、强大的土地储备和并购能力
禹洲今年即使不拿地，也具备2020年冲击千亿的基础。截止目前，禹洲已储备了2000多亿货值、1013.1万平方米的土地，其中53%的土地储备长三角地区热门的一二线城市，34%的土地集中在了海西经济区，这些土储将成为禹洲强力的弹药。
此外禹洲从94年成立到现在，在这20几年里，收购并购的项目占到总项目的30%左右，2017年禹洲在武汉，惠州，东莞等项目均通过并购、收购获得，建立了一套完善的并购的财务体系，管理体系和信用体系。这也是禹洲在未来的竞争中脱颖而出的方法。
禹洲地产在并、收购方面还有自己的“独门秘籍”。在林龙安的“朋友圈”里，一些新加坡、马来西亚等华人华侨，或者港商、台商朋友的项目信息，都被林龙安和禹洲地产加以重视。光有朋友圈这些关键信息还不够，还“需要有信用体系的建成”。
林龙安举例，禹洲地产在珠海、东莞的项目，一定程度上都是因为熟悉的圈内朋友认可他的信用度。“知道与禹洲合作是1+1大于2，能达到合作共赢的目的。”对客户的判断、信用体系的建立、信息的整合之间都有一定的关联。这是个系统工程，各因素缺一不可。
“我们连续十几年一直在价值低洼时拿地，不在高峰时拿地王。收购、并购可以保证企业的盈利空间。”林龙安表示，禹洲地产之所以能保证最近十几年毛利率空间保持在30%左右，跟一向坚持的收购、并购原则息息相关。
2、较低的融资成本和负债率
禹洲在资本市场的表现一直是香港乃至国际上的教科书级案例。从香港资本市场来看，禹洲每年业绩增长40%，负债比例基本控制在60%到80%，保持较高利润，这是非常适合禹洲的。
过去多年，禹洲的盈利能力一直很强，目前400亿规模禹洲地产的盈利能力约等于内陆大多数800亿规模房企所能创造的利润总额。其次，禹洲多年来所保持的高利润和高派息结果，得到了资本市场的高认可度。与同等规模房企相比，禹洲融资成本比同等规模房企便宜1%到2%，目前禹洲的综合融资成本相近于碧桂园水平。
根据禹洲2017年中期业绩显示， 期内，禹洲成功发行总额为3.5亿美元的五年期优先票据，票面利率为6.00%，创禹洲发行相同年期之优先票据之票面利率历史新低。此外，禹洲提早悉数赎回了2019年到期，利率为8.625%的3亿美元的优先票据。
透过一系列成功的再融资举措，禹洲平均融资成本进一步下降。于2017年6月30日， 集团的加权平均融资成本为5.99%，较2016年12月31日的6.08%进一步下降。
林龙安强调，与部分高业绩，低利润的企业相比，禹洲的合理业绩、高利润和高派息，更受资本市场的认可，而资本市场的高度认可和评级，将反向反馈给企业更低的综合融资成本，更好的企业信誉，更高的股价表现，以及二次融资的机会等，从而形成企业发展的良好循环。
3、收入来源多样化
在房地产的下半场，单纯靠开发并出售住宅的传统模式已经不能支撑房企的发展，房企也必须要在自持物业和运营上多下功夫。
禹洲地产上半年物业销售收入是70.5亿，占比97%，增长75%，其他方面包括租金收入、物业管理费，为1.17亿，虽然占比不多，但和比去年相比有很大的增长。
禹洲地产土地储备中有85%的住宅，15%是投资性物业，但是有一半是禹洲要自持的物业，比如上海、厦门、杭州、南京、合肥。去年禹洲商业集团的贡献已上涨56%，今年上半年和去年同期相比上涨了40%，预计全年涨幅将同比超过50%。
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禹洲在一线城市的生存法则
对于很多中小型房企来说，能够在规模型房企云集的一线城市扎根立足，并能够在市场上占领一定的份额，其实并不容易。
2017半年度房企业绩排名的发布，禹洲地产位居TOP18！今年年初才将总部迁至上海的禹洲，到底有着怎样的生存法则？
1、产品研发上下足功夫，重视居住空间的体验
从今年上半年禹洲在上海的项目表现情况来看，上半年禹洲在上海共推出6个项目，实现合约销售金额29.04亿，其中卖得最好的项目是禹洲雍贤府，达到11.63亿元，这个数值在上海的项目中可以排进TOP3。
缘何禹洲的表现如此强势？实际上，在冷清2017年，禹洲所走的并非“寻常路”，在创新品质的思路中，迎来爆发。
以禹洲雍贤府为例，项目首次开盘主打300万级精装3房2厅2卫，准一梯二户设计，产品附加值包括8大科技系统、8大国内外精装品牌、双层精装入户大堂，卧室采用墙纸、床头带软包交付，高标配置品质一亮相就掀开了火爆热销的序幕，禹洲的品质创新之路也由此而窥见。
林龙安对于产品打造发表了自己的看法：我们做过一个调研，做什么样的楼盘消费者才会买单，我们中国消费者的消费观和消费偏好正在改变。50年代、60年代、70年代出生的人，更多的是保守的一代，而80后、90后和00后是个性、享受及彰显自我的一代。这种差异也必将养成房地产领域的消费观，除了认知段的偏好，更加重视的是居住空间的体验，所以一系列软性功能备受亲睐。
“我们在产品的研发上下足了工夫，推出89平米的产品，一个在上海，一个在厦门，一个在杭州，出来都是一抢而空。好房子一定不在于房子单一的居住功能，而是在于小的配套，一定让生活回到家，去聆听内心最想要的生活，是一种精神世界的美好。”林龙安说道。
2、强强联合，和其他房企合作共赢
目前一线城市的地价还是处在高位，加上近期土地供应有限，如果一家房企再单打独斗，势必会在市场上失去话语权。
这两年，很多房企开始了合作共赢的模式，不管是收并购，或者是几家企业共同开发一个楼盘，禹洲在这一块也有自己的考量。
林龙安表示：“合作共赢的事情禹洲一直在做。在南京、上海、杭州、厦门，跟招商、万科、龙湖都有合作。现在我们已经进入了互联网时代，是1+1大于2的时代，所以我今天早上跟我的团队在说，现在已经进入合作共赢的时代，大家都在强强联合了。”
目前，禹洲有近三分之一的项目来自收并购，有10%业绩来自合作、收购、并购，未来当禹洲实现1000亿元销售目标时，禹洲希望合作、收购、并购的部分能够增长占到30%，从而降低土地成本，提升利润空间，形成一种平衡的搭配，实现合作共赢。
3、独具慧眼，精准预判土地升值潜力
艳姐还认为，禹洲地产能够在上海开创一片天地，还有一点在于它的胆识。
禹洲拿地往往讲究策略，以平实的价格取得优质地块是他们擅长。此前在上海某区域拿地后不久，周边又出新地，其他开发商拿地价格翻了一倍。
这样的策略拿地，使得禹洲在土地战场取得很大的成本优势。拿到的是全国性优质的土地资源，价格适中，升值前景良好。
赢在较低拿地成本这根“起跑线”之后，加之这些地块未来的升值空间，两年后再看看这些区域的楼盘价格，就知道禹洲地产的眼光和魄力。尤其在上海这样的错过机会就可能全盘皆输的一线战场，必须要步步为营。
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