“打工人”的住房困境：买房一定比租房好吗？
译言·译眼看世界
提到租房，大家可能都或多或少吃过亏。长租公寓被断网断电，部分房东驱赶租客，租客租房押金迟迟得不到退还……诸如此类的报道已见怪不怪。租房的种种糟心和不稳定性让“打工人”不得不把买房也列入“人生计划”当中。然而，不论“打工人”如何努力，他们“内卷”的速度远远赶不上房价上涨的速度。这便造成了住房困境。
然而换一个视角来看，租房与买房相比，未必相形见绌。从本质上来说，我们之所以执迷于买房，很大程度上究于它所为我们提供的稳定感和安全感，而租房作为“不稳定”的代名词自然被排斥。
然而事实并非如此。理论和证据都表明，从长远来看，租房和买房的成本最终是差不多的。哪个更好的问题最终归结为个人偏好，但“买房一定比租房好”这种观念是失之偏颇的。
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对自有房执念的根源
不同文化背景的人对拥有自己的房子的重要性有着截然不同的看法。对一些人来说，如果与家人同居和与伴侣同居，搬进自己的房产意义并不大。而对另一些人来说，拥有一套自己的房子具有非常重要的社会文化意义。如果有选择，人们更愿意拥有自己的房屋而不是租房。
这对美国人来说尤甚。正如谚语所说，“一个人的家就是他的城堡。”拥有一套自己的房子不仅仅是为了生活稳定，更是数代人美国梦的基石。这种观念根深蒂固，从小灌输至人们的思想中，以至于他们甚至失去了批判性看待住房问题的能力。他们往往不会质疑拥有房屋是一件好事，忽略了硬币的另一面。实际上，对自有房的痴迷有意想不到的后果，它不仅扭曲了住房市场，而且使金融系统陷入困境。
那么民众对自有房的执念是何以产生的呢？你可能会认为这要归根于人们对稳定生活的追求，或是受同辈压力所驱使。事实上，民众对自有房的执念与国家政策密不可分。
在20世纪初，大多数人还是租房者。而二战后，为了给人民创造一个战后更好的生活环境，许多富裕国家政府在住房政策上做出了巨大的转变，立志成为一个人人都拥有自有房的国家（a nation of homeownership），给民众以归属感和幸福感。20世纪50年代，公共政策开始鼓励房屋所有权，利用各种补贴、减税和公共住房促销等措施，来鼓励居民自住而不是租房。自此，房屋拥有率急剧攀升。
（拥有一套自己的房子就是积累财富的关键）
除却情感、文化上的因素，大多数政府推广自有房的原因还在于，它为个人创造了可用于投资和积累财富的资产。抵押贷款和投资房产被认为是一个明智的经济决定：这样一来，房主无需支付租金，还可以在有房住的同时积累财富。
在这种盛行买房的风气下，大多数人都将租房和落后联系在一起，觉得租房就有不稳定的风险。二者叠加起来，进一步助长了社会对自有房的执念。
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对自有房的追求：从美国梦到美国的噩梦
尽管出台政策鼓励人们购房、刺激购房需求量，这些富裕国家似乎并未建造更多的房屋。《经济学人》的数据计算表明，自20世纪60年代以来，富裕国家人均新建房屋数量下降了一半。这样一来，一方面房屋的供应受限，另一方面政府又带头鼓励购房。二者叠加下，供不应求，房产价格激增，更使得那些买房者望而却步。这也为房地产市场的扭曲埋下了一颗种子。
2008年的经济危机不失为一个好的例证。这场危机与公众对自有房的执念不无关系。在公众买房的强烈需求下，大额抵押贷款被放出，以满足公众购房资金要求。而在2007-2008年，一万亿美元的不良抵押贷款炸毁了金融系统，使经济体大范围内突然崩溃。住房自有率也大幅下降。
但同样有害的是几十年来对自有房的执念所造成的渐进式功能失调，导致充满活力的城市没有发展空间：年老的房主坐在半空的房子里，热衷于保护自己的房产价值而抗拒发展；而年轻人们则负担不起租房或买房，认为资本主义让他们失望。
这一系列问题的大部分责任在于扭曲的住房政策。这些政策可以追溯到第二次世界大战，持续刺激着公众对自有房的执念，久而久之造成了富裕世界最严重和持续时间最长的经济失败之一。
失败的根源是缺乏房屋建设，特别是在就业机会丰富的繁荣城市附近。从悉尼到西德纳姆（Sydenham），繁琐的法规保护着现有的精英业主，阻止开发商建造现代经济所需的摩天大楼和公寓。由此产生的高租金和高房价，使工人很难搬到生产力最高的工作岗位上，并使经济增长放缓。美国的总体住房成本占GDP的11%，而1970年代为8%。如果只有三个大城市——纽约、旧金山和圣约瑟——放松规划，美国的GDP可能会提高4%。
住房市场不仅效率低下，而且极不公平。几十年来，利率下降加剧了供应不足，导致价格暴涨。在美国，这种狂热集中在繁荣的城市；在其他富裕国家，全国平均价格飙升，特别是在英语国家。在这些国家，买房是一项全民运动，金融危机并没有扼杀这一趋势。在英国，经通胀调整后的房价与危机前的峰值大致相当，而实际工资却不高。在澳大利亚，尽管近期房价有所下降，但仍比2008年高出20%。在加拿大，房价上涨了一半。
住房成本的飙升造成了不平等的差距，并激化了代际和地域的鸿沟。1990年，中位年龄为35岁的婴儿潮一代拥有美国三分之一的房地产价值。而到了2019年，规模相近的一批千禧一代，年龄为31岁，只拥有4%。因此，众多年轻人认为住房遥不可及——除非你是富二代。
因此，政治家们把重点放在补贴边缘买家上，将现金输送给中产阶级，进一步提高了价格。而这也助长了抵押贷款债务的积累，使危机更有可能发生。
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买房一定比租房好吗？
关于租房弊端的常见论调就是“没有安全感”，以及“不想每个月把钱都花在房租上面”。世界上很多地方普遍存在这种观念：买房比租房更好，能创造一个更稳定、更美好的社会。听起来固然有道理，但这并不能一概而论。
一方面，我们很难证明拥有房产是否能让公民过上更好的生活。如果忽略杠杆，通常拥有股票能比拥有房屋带来更大收益。另一方面，对自住房的执念也会带来不可忽视的负面影响。那些拥有房屋的人往往会成为nimbys（全称为“not in my backyard”）——往往会为了保护自己的房产价值而抵制发展。此外，据调查，购房者不太可能成为企业家，也不太愿意搬家找工作。据统计，美国的住房拥有率增加，随之而来的是失业率的急剧上升，因为人们不愿意搬迁找工作。
事实上，租房未必是一件坏事，这还要取决于不同地区的租房政策。以瑞士为例，瑞士的住房自有率就很低，在2018年只有38%，然而该国却被称为全球经济最发达的国家之一，人民生活水平较高，幸福感也很强。这很大程度上要归因于瑞士政府对租房者权益的保障以及常年稳定的租房价格。
此外，在德国，住房拥有率仅有50%。租赁部门鼓励长期租赁，并为租房者提供明确和可执行的权利。由于租房供应充足，而且对自住者的税收减免和补贴很少，所以购房远没有那么诱人，而nimbys的政治影响力也很弱。尽管最近一些城市的房价增长强劲，但德国的实际房价平均没有超过1980年的水平。
具体来算，租房的成本一般包括每月所需支付的租金；而买房就不一样了，一般要包括抵押贷款，利率，以及其他一系列的手续费、房屋保险、维护费用等。其中利率可能会随时间变动，具有不稳定性。
一旦你把所有这些成本加起来，有的时候租房更划算，而有的时候则买房更划算。这在一定程度上取决于利率和经济。但理论和证据都表明，从长远来看，租房和买房的成本最终是差不多的。哪个更好的问题最终归结为个人偏好，但认为其中一个一定比另一个好的观点是有失偏颇的。
原文链接：
https://www.economist.com/leaders/2020/01/16/home-ownership-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake
原文标题：Home Ownership is the West’s Biggest Economic Policy Mistake
原文作者：The Economist