老破小会失去学区光环？未来还能不能买？
过去一年多的时间，因为学区房加持，不少城市的老破小价格都经历了翻番的历程。这让过去一度看不上老破小的年轻购房群体大跌眼镜。
进入第三季度，随着调控政策和三胎呼声的深入，学区和课外教育成为众矢之的。一场全国范围内的拨乱反正不断在各地上演。
最近一周，广州颁布了教师轮岗政策，要求全部教师必须参与轮岗。具体政策如下：
这也就意味着，广州执行的是教师每九年轮岗三年的政策，并且限定在同区域内轮岗。原则上并没有破除行政区划的限制。
这与我们在北京，上海，以及福建观测到的情况，大致相同。
那么，未来城区老破小，还有价值吗？还能不能继续买入？已经持有的要不要卖掉？
一 老破小的四宗罪
说老破小，照例先把老破小的坏处说清楚。免得老有朋友抱着各种美好的幻想。老破小不相信眼泪，大部分这类房子的居住品质一定是不高的。
第一宗罪：没物业管理
住惯了有物业新小区的人，虽然对物业有一万种怨言，但是只要让他住一段没有物业管的老破小，他一定会想念物业的好。
因为实际上新小区的物业公司，至少能搞定三个居住痛点：
1.防盗。别看保安可能都换成了叔伯大爷，至少大门口有人盯着，晚上有人巡逻。到了疫情期间，不用居民自己组织志愿者测体温，有人给安排妥当。
2.清洁卫生。物业能够定点打扫楼道和公共区域，不至于垃圾堆满没人管，也有人每天负责清运。真有人不讲卫生把垃圾丢楼道里，给物业打个电话也能快速清洁。
3.维修。包括公共区域的损坏和私家的维修，也包括公共园林的养护。
以上三点，没有物业公司管理的老破小是无法实现的。所以，脏乱差在所难免，没人拿钱就没人干活，当然自生自灭。
第二宗罪：建筑老化
建筑老化除了楼体外立面的老化，还包括各种公共路面、隐蔽管道的老化。这些老化问题，如果不出故障，也就是个难看的问题。但是万一出了故障，修起来就要人命。为什么要人命呢？一个是维修费用真心非常贵，楼梯楼没几户人家，一家平摊下来得花不少钱。另一个就是别看没几家人，出多少钱修，要不要修，根本很难形成统一意见。而社区工作者也很为难，只能在这里面充当和事佬和和稀泥的作用。都是邻居，谁爱听你的，你算老几？于是最后大多数改进的方案只能不了了之。
第三宗罪：升级无门
除非遇到城区规划改变，由政府统一推动的城市更新，比如拆迁之类的，否则要想在老破小里改造，基本没门，有钱也不行。
举个简单的例子，老破小装电梯，其实是有百利而无一害。不然，随着老破小住户年纪变大，迟早会遇到“上不去下不来“的情况。我们曾经去看过一些老破小学区房，里面高楼层的老人居民，有不少就呆在楼上躺在床上，一年都下不了一回楼。无他，膝盖废了，走不了路。
但就这，电梯改造还推不下去，二楼以上的人不愿意给一楼补偿。当然住楼上的也大部分凑不齐改造的大几十万。
除了电梯，当然还有别的一大堆无法升级的问题。比如，再简单举个例子，天然气管道。如果你是住新小区的，你可能无法理解居然还有人在家里做饭，使用的是液化气钢瓶。而且，这还是在几千万人口的国际大都市。原因仅仅是一户可能要出个几千上万的改造费用，而且必须是全楼统一意见。所以，一遇到要出钱，要统一意见，又缺乏强有力组织的，绝对干不成。
可想而知，住里边的人有多难受了，虽然他们可能已经习以为常。
第四宗罪：鱼龙混杂
这条太好理解了。老破小原住民，如果没搬走的，这辈子也就这样了。不能说都不善良，但绝对都是生存技能的大师级人物。不占便宜不堵楼道，已经算是文明有爱。
再加上各种出租户，什么人都有，也没人来管理，基本上你可以脑补一下各种可能出现矛盾的场景。
至于楼下门禁被各种损坏，摄像头失灵，快递丢失，乱丢垃圾，乱涂墙面，噪音污染，都是经常会出现的情况。
没办法，很多人都是把这里当作过渡的地方，不仅是租户，还有为了学区而暂时寄居于此的人。既然是过渡，当然不会有持之以恒的活法。每个人都把这地方当秩序的破窗，最后玻璃当然也就被砸个一干二净。
二 老破小的好处
说完了坏处，简单说说好处，打一棒子给一甜枣是必须的。
老破小的好处非常多，以下5点估计没有人会否认：
第一，对口的小学中学都比较稳定。哪怕是教师交流，也不会全部都交流走。并且教师还是在本区内交流。广州越秀的交流在越秀区，天河的交流在天河区，厦门思明区也仅限于思明区内部交流，北京海淀区也仅限于海淀区内交流。所以你看，强区还是继续强下去。不是说不考试不公布成绩掩耳盗铃，就不会把孩子们分出个三六九等来。
再加上未来，高中可能也不一定是完全靠考试的，还有各种定向生。这就导致了必须在小学中学养成良好的学习习惯，尤其是自我进取的习惯。这个话题展开就宏大了，上过c9的都懂，不懂的直接忽略吧。
第二，生活配套完善，不用等。这点就不详细展开说了，大家打开地图自己看，老破小周边2公里有几个地铁站几个商场几个医院几个公园几个学校，一目了然。你不用像郊区远大新那样，旁边规划个学校，还要猜，还要各种和竞争对手楼盘打嘴战。不用比，都有。
第三，好出租，好转手。当然不一定是好涨价。但你想啊，配套这么齐全，生活这么方便，周围人口也足够多，当然就有足够的选择空间了。这不比郊区半天看不到一辆车，一星期等不到一组真想买房的人更靠谱么？
第四，居住成本便宜。不用交物业费，基本没有公摊。当然，我们觉得这点有争议，是个双刃剑。
第五，有拆迁改造预期。万一纳入拆迁规划，或者一不小心成了危房。你说是吧？不少人赌这个。近些年广州的广钢广船广纸牛奶厂等等，就是遇到了拆迁改造利好。老破小原住民开开心心住新楼，喜迎100周年。未来还会不会有？只要城市发展的进程需要有，那就会有。只是时间上，可能有的人这辈子都等不到了。
三 老破小还能不能买？
其实这里的第一个问题，学区光环会不会丢掉？
虽然整体上会被削弱，但是那些几十年上百年形成的名校，不是那么随随便便就会被斩落马下。毕竟，谁也不想自己孩子成为上职业教育的那一半，对不？
然后，强区强校内循环交流，摆明了也是在一定程度上维持强区的战略优势。除非强区的含兆量大幅度下降，比如发生了某些大单位大规模的迁徙，否则，你认为会怎么样？子弟学校可是培养社会主义接班人的。
所以，这个问题，有答案了吧？就是光环还在，变个颜色。以前比数学英语，现在比体育科学素质。照样赢。
在第一个问题的基础上，再加上老破小的各种好处，最终的结果就是还是会有形形色色的接盘侠每年稳定需求老破小。这是刚需啊，像吃饭一样的刚需，无解。
至于，已经有老破小的，要不要卖掉？如果不需要上学了，那么趁着市场下行给空间和时间，换到同品质地段，更新更好的住宅小区，当然是改善生活品质的好途径。这有什么犹豫的呢？
如果没学区需求，还要买老破小，就为了增值保值，只要不是自己一家人住进去自找苦吃，应该没有太大的经济风险。
我想，我讲清楚了吧？
#by大鹏#
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